物業(yè)權屬與物業(yè)管理

導論4
第1章物業(yè)歸屬.使用和管理：法律原理概述4
第1節(jié)物業(yè).房地產(chǎn)和房地產(chǎn)權結構4
1.1.物業(yè)4
1.2.房產(chǎn)和地產(chǎn)：分離體制下的產(chǎn)權安排5
1.2.1.地產(chǎn)5
1.2.2.房產(chǎn)5
1.2.3.房產(chǎn)和地產(chǎn)分離體制下產(chǎn)權安排6
1.3.我國的房地產(chǎn)權結構的基本規(guī)則7
1.3.1.房屋所有權+土地使用權原則7
1.3.2.房地產(chǎn)權一致原則7
1.3.3.房地產(chǎn)權一致的必要性8
1.3.4.房地產(chǎn)不可分性8
1.3.5.結論9
第2節(jié)物業(yè)歸屬和使用的制度安排9
2.1.一物一權主義觀念下的物業(yè)歸屬9
2.1.1.獨有9
2.1.2.共有10
2.2.區(qū)分所有10
2.3.物業(yè)的所有和使用11
第3節(jié)物業(yè)管理的理論基礎12
3.1.物業(yè)管理的必要性12
3.1.1.區(qū)分所有與物業(yè)管理12
3.1.2.社區(qū)與現(xiàn)代物業(yè)管理12
3.2.物業(yè)管理制度的本質(zhì)和基本框架13
3.2.1.業(yè)主自治是物業(yè)管理的基礎13
3.2.2.專業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)受托管理是物業(yè)管理的外在表現(xiàn)14
3.3.物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)的管理：內(nèi)容.性質(zhì)14
3.3.1.管理的內(nèi)容14
3.3.2.物業(yè)管理的性質(zhì)15
3.4.物業(yè)管理企業(yè)的社區(qū)義務：自治管理與政府管理關系15
3.4.1.政府在物業(yè)管理活動中的角色15
3.4.2.物業(yè)管理企業(yè)的社區(qū)義務16
第一編區(qū)分所有17
第2章　區(qū)分所有概述及專用部分的專有權17
第1節(jié)什么是區(qū)分所有17
1.1.傳統(tǒng)物權規(guī)則的缺陷17
1.2.區(qū)分所有制度的產(chǎn)生18
1.3.區(qū)分所有基本含義18
1.4.異產(chǎn)毗連房屋與區(qū)分所有19
第2節(jié)區(qū)分所有：基本原理20
2.1.區(qū)分所有的內(nèi)容和特征20
2.2.區(qū)分所有的特例：居住區(qū)區(qū)分所有21
2.2.1.居住區(qū)區(qū)分所有的提出21
2.2.2.居住區(qū)區(qū)分所有的種類22
2.2.3.居住區(qū)區(qū)分所有的簡單論證22
2.3.建筑物區(qū)分所有一般類型23
2.3.1.縱切型區(qū)分所有權23
2.3.2.橫切型區(qū)分所有權23
2.3.3.混合型區(qū)分所有權24
2.4.區(qū)分所有認定的特殊問題24
2.4.1.二層樓24
2.4.2.毗連建筑24
2.5.區(qū)分所有與共有認定：實例分析25
案例2-1共有地基處分,收益如何分配25
第3節(jié)　區(qū)分所有：自用部分和專有權26
3.1.建筑物區(qū)分所有權的客體：自用部分的范圍26
3.1.1.自用部分：房屋還是空間？26
3.1.2.建筑物專有部分的要件27
3.1.3.自用部分的范圍：理論劃分28
3.1.4.專有部分范圍：具體內(nèi)容列舉28
案例2-2承重墻不屬于專有部分,不得擅自損壞29
3.2.區(qū)分所有權人對自用部分的權利30
3.2.1.區(qū)分所有權人對自用部分的單獨所有權30
3.2.2.區(qū)分所有權人自用部分權利限制：區(qū)分所有人的義務30
3.2.3.違規(guī)使用物業(yè)的責任及其救濟31
3.2.4.物業(yè)使用的現(xiàn)行規(guī)定：以上海市為例32
第4節(jié)區(qū)分所有物業(yè)使用：專有部分使用引起的相鄰侵害33
4.1.區(qū)分所有體制下的相鄰關系概述33
4.2.建筑物區(qū)分所有權人因自用部分使用產(chǎn)生的相鄰關系33
案例2-3防盜門安裝不得占用共用面積,否則構成相鄰妨害34
案例2-4加裝電馬桶,違反規(guī)定,造成鄰居損失應當賠償34
案例2-5裝修后的廁所漏水,應當排除妨害36
案例2-5拆墻裝璜引起訴訟36
案例2-6擦地引起的相鄰糾紛37
案例2-7房屋結構不得擅自改變37
第3章　　共用部分與共有權38
第1節(jié)共用部分的范圍38
1.1.共用部分的劃分問題38
1.2.共用部分類型化分析39
1.2.1.法定共用部分和約定共用部分39
1.2.2.法定共用部分的基本分類40
1.3.一幢建筑物區(qū)分所有權人的共用部分41
1.3.1.共用部位41
1.3.2.共用設施42
1.3.3.共用基地42
1.4.共用部分認定中的幾個特殊情況43
1.4.1.共用界墻是否為共用部分43
1.4.2.停車場是否為共用部位？43
第2節(jié)共用部分的利用：業(yè)主共有權實現(xiàn)43
2.1.業(yè)主共有權：一般分析44
2.1.1.共用部分共有權之性質(zhì)44
2.1.2.共用部分共有權：與一般按份共有區(qū)別44
2.1.3.部分共有與全體共有問題45
2.2.共用部位不得保留或轉(zhuǎn)讓給個人46
案例3-1開發(fā)商不得私留共用部位46
案例3-2開發(fā)商出售公用樓梯間違法47
2.3.業(yè)主共有權的內(nèi)容47
2.4.業(yè)主個人對共用部分的使用權48
2.4.1.共用部分一般使用權48
案例3-3違章搭建,應當拆除48
2.4.2.共用部分專有使用權：停車場問題49
案例3-4共用部分專用權的設立50
2.5.共用部分租賃或商業(yè)化利用：業(yè)主收益權51
2.5.1.誰有權決定進行經(jīng)營性使用51
2.5.2.收益分配52
2.6.共用部分使用的特殊問題52
2.6.1.外墻利用問題52
[案例]3-5門面房招牌侵權案53
2.6.2.防盜門窗的安裝問題54
2.7.共用部分的變動和處分55
2.7.1.共用部分增建房屋55
2.7.2.共用部分用途或性質(zhì)改變55
2.7.3.共用部分處分56
案例3-6共用走道擅自處分案56
第3節(jié)區(qū)分所有權人的權利和義務57
3.1.業(yè)主管理權57
3.1.1.業(yè)主管理權的法律基礎57
3.1.2.業(yè)主管理權的內(nèi)容58
3.1.3.業(yè)主管理權的行使58
3.2.基于共用部分利用應當遵守的義務58
3.3.基于相鄰關系和團體相鄰關系產(chǎn)生的義務60
案例3-7擅自下挖地基侵害其他業(yè)主共有權60
第4節(jié)居住區(qū)區(qū)分所有共用部分63
4.1.居住區(qū)共用部分的范圍63
4.2.住宅小區(qū)公共配套設施歸屬和利用問題64
4.3.居住區(qū)共用部分使用.維護和管理64
第二編物業(yè)管理6
第4章業(yè)主.業(yè)主團體與業(yè)主委員會6
第1節(jié)業(yè)主6
1.1.業(yè)主的界定6
1.2.業(yè)主的權利6
1.3.業(yè)主的義務7
1.4.相關概念——物業(yè)使用人8
1.4.1.普通承租人8
1.4.2.公房的使用權人8
1.5.幾個相關問題9
1.5.1.買受人何時成為業(yè)主？9
案例4-1已實際居住但未獲產(chǎn)權之前,買受人是否為業(yè)主？9
1.5.2.在商品房全部售出之前,開發(fā)商的權利應否受限制？10
案例4-2開發(fā)商是否有權參與業(yè)主大會,并行使表決權？10
1.5.3.業(yè)主能否禁止維修人員通行？10
案例4-3業(yè)主專有部分的權利亦應受合理限制10
第2節(jié)業(yè)主團體11
2.1.不同立法例11
2.2.我國之立法選擇12
2.3.業(yè)主小組（業(yè)主團體的分支機構）13
2.4.業(yè)主團體的運行規(guī)則14
2.4.1.大會（或業(yè)主代表大會）的職責14
2.4.2業(yè)主大會（或業(yè)主代表大會）的召開14
2.4.3.主大會（業(yè)主代表大會）的表決規(guī)則15
2.4.4.業(yè)主表決權的計算方式16
2.4.5.業(yè)主表決權的行使方式17
2.5幾個相關問題17
2.5.1.業(yè)主團體成員的變動17
2.5.2.物業(yè)管理企業(yè)應由業(yè)主團體還是其代表機關選聘或解聘？18
2.5.3.首次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的費用由誰承擔？18
第3節(jié)業(yè)主委員會19
3.1.不同立法例19
3.2.我國現(xiàn)行立法19
3.3.業(yè)主委員會的法律地位20
3.4.業(yè)主委員會.物業(yè)管理企業(yè)與居民委員會之間的關系21
3.5.業(yè)主委員會的運行規(guī)則22
3.5.1.業(yè)主委員會委員22
3.5.2.業(yè)主委員會委員的任期24
3.5.3.業(yè)主委員會會議24
3.5.4.業(yè)主委員會章程25
3.6.業(yè)主委員會的職責25
3.7.幾個相關問題26
3.7.1.業(yè)主委員會辦公費用.場地的來源及使用問題26
3.7.2.業(yè)委會委員應否享有津貼？26
3.7.3.業(yè)主委員會主任能否由單位擔任？27
3.7.4.怎樣才能更好地監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)？27
3.7.5.業(yè)主與物業(yè)管理合同之關系？27
3.7.6.換屆選舉產(chǎn)生的新一屆業(yè)主委員會從何時起具有合法地位？28
案例4-5登記備案是業(yè)主委員會成立的要件嗎？29
3.7.7.政府主管部門對業(yè)主委員會的管理,應在法律規(guī)定職權范圍之內(nèi)30
案例4-6政府主管部門的管理權的邊界何在？30
3.8.總結：業(yè)主委員會與業(yè)主團體之關系30
案例4-7未經(jīng)業(yè)主大會決議,業(yè)主委員會是否能夠提起訴訟？31
第4節(jié)業(yè)主公約32
4.1.概述32
4.2.業(yè)主公約的性質(zhì)32
4.3.業(yè)主公約的制訂.修改及生效33
4.4.業(yè)主公約的內(nèi)容34
4.5.幾個相關問題34
5.5.1.非業(yè)主使用人是否受業(yè)主公約的約束？35
5.5.2.對違反業(yè)主公約的行為,能否采取強制措施？35
第5章物業(yè)管理企業(yè)**36
第1節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的設立36
1.1.概述36
1.2.物業(yè)管理企業(yè)的設立條件37
1.3.物業(yè)管理企業(yè)的成立37
1.4.物業(yè)管理企業(yè)的組織機構38
第2節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理38
2.1.概述38
2.2.資質(zhì)等級標準39
2.2.1.資質(zhì)一級39
2.2.2.資質(zhì)二級39
2.2.3.資質(zhì)三級40
2.2.4.臨時資質(zhì)40
2.3.資質(zhì)等級的申報40
2.4.資質(zhì)等級的功能41
第3節(jié)物業(yè)管理企業(yè)法律地位41
3.1.物業(yè)管理企業(yè)的法律性質(zhì)41
3.2.物業(yè)管理企業(yè)管理物業(yè)的基礎——委托授權42
案例5-1物業(yè)管理企業(yè)有權在小區(qū)空地上開設酒吧嗎？42
案例5-2物業(yè)管理管理企業(yè)有權許可他人利用小區(qū)公共部位和公共設施嗎？43
第6章業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的委托關系43
第1節(jié)物業(yè)管理合同概述43
1.1.物業(yè)管理合同的性質(zhì)44
1.2.物業(yè)管理合同的分類44
案例6-1前期物業(yè)管理合同的期限是否有限制？45
2.1.物業(yè)管理合同的條款47
2.2.違約責任方式48
2.2.1違約金48
案例6-2業(yè)主拖欠物業(yè)管理費的滯納金計算標準如何確定？48
2.2.2強制措施49
2.3.物業(yè)管理合同之終止50
3.1.物的管理51
3.1.1.物業(yè)維修管理51
3.1.2.物業(yè)設備管理52
3.2.社區(qū)環(huán)境管理53
3.2.1.物業(yè)小區(qū)環(huán)境污染防治53
3.2.2.物業(yè)環(huán)境保潔服務管理53
3.2.3.物業(yè)環(huán)境綠化管理53
3.2.4.物業(yè)小區(qū)安全管理54
3.3.物的利用秩序管理55
3.3.1.對業(yè)主專有部分使用的管理55
3.3.2.對公共部分使用的管理55
4.1.物業(yè)管理合同糾紛是否適用《消費者權益保護法》？56
案例6-3物業(yè)管理合同糾紛是否適用《消費者權益保護法》？57
4.2.物業(yè)管理合同糾紛訴訟是否為專屬管轄？57
案例6-4物業(yè)管理合同糾紛是否應專屬管轄？57
4.3.業(yè)主車輛及其他財物被盜,物業(yè)管理企業(yè)是否承擔賠償責任？58
案例6-5物業(yè)管理公司是否應承擔賠償責任？59
4.4.是否產(chǎn)生事實上的物業(yè)管理服務合同關系？61
案例6-6是否存在事實上的物業(yè)管理合同？61
4.5.非業(yè)主使用人能否成為物業(yè)管理糾紛訴訟的原告與被告？62
案例6-7非業(yè)主實際使用人有權起訴應訴嗎？62
4.6.業(yè)主未支付物業(yè)管理費時,承租人是否有義務支付？63
案例6-8承租人有義務支付物業(yè)管理費嗎？63
4.7.前期物業(yè)管理合同對業(yè)主是否有約束力？64
案例6-9業(yè)主與前期物業(yè)管理合同之關系64
4.8.業(yè)主是否可以因物業(yè)公司侵權而拒絕交付管理費？66
案例6-10業(yè)主如何行使抗辯權？66
第7章物業(yè)管理企業(yè)的義務和責任67
第1節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的職責概述67
1.1.物業(yè)管理企業(yè)的職責范圍67
1.2.物業(yè)管理企業(yè)的法定義務和約定義務67
第2節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的接管驗收義務68
2.1.概述68
2.2.接管驗收的具體內(nèi)容68
2.2.1.物業(yè)資料的交接68
2.2.2.物業(yè)接管驗收69
2.3.法律責任69
2.3.1.驗收不合格的解決方案69
2.3.2.物業(yè)管理企業(yè)未認真履行接管驗收義務的后果70
第3節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的對房屋裝修裝璜施工的管理義務70
3.1.概述70
3.2.裝修.裝璜施工管理的主要內(nèi)容70
3.2.1.室內(nèi)裝修工程施工管理71
3.2.2.建筑物裝璜施工管理71
3.3.法律責任72
3.3.1.物業(yè)管理企業(yè)未履行監(jiān)督管理物業(yè)維修職責的責任72
案例7-1物業(yè)管理公司是否承擔管理不善的責任？72
3.3.2.施工單位和委托人應承擔何種民事責任？73
案例7-2野蠻裝修應負的后果73
第4節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的保養(yǎng)和維修義務74
4.1.概述74
4.2.保養(yǎng)與維修義務的具體內(nèi)容74
4.3.法律責任74
4.3.1.物業(yè)管理企業(yè)怠于履行保養(yǎng)與維修義務的責任75
案例7-3故意不使用排污泵導致?lián)p壞的,物業(yè)公司應予賠償75
4.3.2.不為他人利用提供便利的責任75
4.3.3.物業(yè)管理企業(yè)致人損害的賠償責任75
案例7-4“倉庫”被淹,誰負責？76
第5節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的環(huán)境管理義務77
5.1.概述77
5.2.環(huán)境管理的具體內(nèi)容77
5.2.1.園林綠化管理77
5.3.法律責任78
案例7-5樓內(nèi)積水致行人摔成骨折,物業(yè)公司是否賠償？78
第6節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的社區(qū)安全管理義務79
6.1.概述79
6.2.社區(qū)安全管理義務的具體內(nèi)容79
6.2.1.物業(yè)消防管理79
6.2.2.小區(qū)治安管理80
6.3.典型糾紛及其責任認定80
6.3.1.物業(yè)管理企業(yè)疏于履行消防安全管理義務的責任80
案例7-6電泵房著火致?lián)p,物業(yè)公司是否擔責？80
6.3.2.業(yè)主在物業(yè)小區(qū)內(nèi)遭搶劫致?lián)p,物業(yè)管理企業(yè)是否應承擔民事責任？81
案例分析7-7物業(yè)公司的安全義務如何界定？81
6.3.3.物業(yè)管理企業(yè)不得隨意向業(yè)主收取費用82
案例7-8這筆代辦費該收嗎？82
第8章物業(yè)管理中的資金管理83
第1節(jié)資金管理概述83
1.1.物業(yè)管理資金的含義83
1.2.物業(yè)管理資金的來源84
1.3.政府對物業(yè)管理服務收費的管理85
1.4.物業(yè)管理資金的歸屬86
第2節(jié)我國物業(yè)服務費管理中存在的87
問題及對策87
2.1.應由物業(yè)管理企業(yè)還是業(yè)主團體管理物業(yè)服務費？87
2.2.如何監(jiān)督物業(yè)管理服務費的運行？88
2.3.業(yè)主拒絕交付物業(yè)管理服務費的糾紛89
2.4.物業(yè)管理費用的使用90
第3節(jié)物業(yè)維修基金管理的相關問題91
3.1.基本原理91
3.2.業(yè)主團體.業(yè)主委員會以及物業(yè)管理企業(yè)之間的權限劃分不合理92
3.3.業(yè)主委員會主任的權力設計過大93
3.4.對我國物業(yè)管理中資金安全管理的構想93
3.5.物業(yè)維修基金的典型糾紛及法理分析94
3.5.1物業(yè)維修基金管理權糾紛94
案例8-1應由業(yè)主委員會還是物業(yè)公司管理維修基金？95
3.5.2.侵害業(yè)主對物業(yè)維修基金的知情權.監(jiān)督權糾紛95
案例8-2業(yè)主們有權要求了解物業(yè)維修基金的明細賬目嗎？95
第三編相鄰關系3
第9章相鄰關系基礎：相鄰便利提供3
第1節(jié)相鄰關系與地役權：理論體系3
1.1.相鄰關系3
1.2.相鄰關系與地役權4
1.2.1.地役權與相鄰關系的兩種立法例4
1.2.2.廣義地役權4
1.3.法定地役權（相鄰權）與約定地役權聯(lián)系與區(qū)別5
1.3.1.約定地役和法定地役的共同特征5
1.3.2.約定地役（狹義的地役權）與法定地役（相鄰權）區(qū)別6
1.3.3.相鄰關系與法定地役權：稱謂問題7
1.4.我國對相鄰關系的規(guī)范8
第2節(jié)房地產(chǎn)相鄰便利提供：通行權8
2.1.相鄰便利提供基本規(guī)則8
2.2.相鄰法定通行權9
2.3.約定通行權10
案例9-1共有巷道,自用不能妨害他人相鄰權10
案例9-2區(qū)分所有樓梯通行權糾紛11
案例9-3取得需役地,并不當然取得約定通行權12
第3節(jié)房地產(chǎn)相鄰其他便利提供：相鄰排供水和相鄰管線安設13
3.1.相鄰法定排水權.供水權概述13
案例9-4雨水無處排泄,鄰人須提供排水地役13
案例9-5砌墻阻塞自然流水,應當排除妨害14
3.2.法定管線鋪設權14
3.3.營建人鄰地利用權15
案例9-6臨時用地超過期限遭受損失不予賠償16
3.4.相鄰便利提供：進入權16
第4節(jié)相鄰通風.采光.眺望等空間關系17
4.1.通風.采光.眺望等相鄰空間距離關系概述17
4.2.采光權17
4.2.1.什么是采光權17
案例9-7擅自壘墻妨害鄰人采光,應恢復原狀18
案例9-8新建房擋人“風光”被判賠償18
案例9-9如果改變現(xiàn)狀房屋不影響鄰人時,自應允許19
4.2.2.采光權的相對性——對北京市地方規(guī)章的分析19
案例9-10經(jīng)批準的建筑物是否侵害他人的通風采光權20
4.2.3.約定遮擋權？21
4.3.眺望權22
案例9-11約定眺望權22
第10章相鄰妨害23
第1節(jié)相鄰界墻及其越界建筑問題23
1.1.相鄰妨害關系的特征23
1.2.界墻相鄰關系24
1.2.1.有關界墻的基本概念24
1.2.2.獨有界墻與共有界墻的認定規(guī)則25
1.2.3.界墻調(diào)整規(guī)則25
1.3.相鄰越界建筑關系調(diào)整26
1.3.1.越界建筑法律調(diào)整26
1.3.2.受害人權利27
1.4.竹木根枝越界侵害的防止27
案例10-1樹葉凋零導致的相鄰糾紛27
第2節(jié)營建人相鄰安全義務：相鄰防險關系28
2.1.相鄰防險關系概述28
2.1.1.相鄰防險關系的基本原則28
2.1.2.相鄰妨害責任：現(xiàn)行規(guī)定29
2.2.營建人相鄰妨害關系調(diào)整：實例分析29
案例10-2拆舊房殃及鄰居的賠償責任29
案例10-3新建房屋導致相鄰房屋成危房,應承擔賠償責任30
案例10-4相鄰危險防止義務違反和侵權責任30
案例10-5杭州凱旋門施工案33
案例10-6樓上被盜,樓下亦有責任33
第3節(jié)相鄰環(huán)保關系34
3.1.相鄰環(huán)保關系概述34
3.2.相鄰環(huán)保關系：實例分析35
案例10-7養(yǎng)鴿子也構成對鄰人的妨害35
案例10-8改建導致氣體污染,應當排除妨害36
案例10-9相鄰垃圾物妨害處理36
案例10-10王某訴劉某侵犯安居案38
案例10-11琴聲也能侵害鄰人利益39
案例10-12安裝空調(diào)引起的相鄰侵害39
案例10-13區(qū)分所有,用水也得當心40
案例10-14玻璃幕墻反射,影響相鄰居民生活40
第11章公共地役問題41
第1節(jié)公共地役的基本規(guī)則41
1.1.公共地役概念41
1.2.公共地役權的取得要件42
1.3.公共地役的內(nèi)容43
1.4.公共地役無償性及損害賠償43
案例11-1權利在先保護在先,相鄰利益應當兼顧44
第2節(jié)公共地役的特別形式44
2.1.公用地役問題45
2.2.文物建筑上的保護地役權45