房地產融資與投資（原書第11版）

譯者序前言第一部分
概
述第1章
房地產融資與投資概論 21.1
簡介 31.2
住宅房地產融資 31.3
收益型房地產的融資 41.4
房地產開發(fā)融資 61.5
房地產資本市場和證券 61.6
總結 7第2章
房地產融資中的法律因素 82.1
財產權與地產所有權 82.1.1
地產所有權的定義 92.1.2
地產的分類 92.1.3
自有地產的例子 102.1.4
非占有地產（未來地產） 102.1.5
租借地產 112.2
產權保證 122.2.1
產權的含義 122.2.2
契約 122.3
產權保證的方法 132.3.1
契約中的產權保護條款 132.3.2
產權簡史與律師意見的方法 142.3.3
產權保險的方法 142.4
登記法令 152.5
抵押合同 162.5.1
抵押的定義 162.5.2
期票與抵押合同 162.5.3
可用于抵押的權益 172.5.4
最低抵押貸款要求 172.5.5
抵押合同中的重要條款 182.6
抵押債務的承擔 202.7
購置“負有”抵押的產權 202.7.1
抵押涉及的房地產 202.7.2
次級抵押 212.7.3
抵押的登記 212.8
其他融資渠道 21賣方融資 212.9
土地合同 222.10
抵押合同違約 22
什么行為構成違約 232.11
取消抵押品贖回權的替代選擇：私下債務談判 23
2.11.1
重組抵押貸款 23
2.11.2
向新所有人轉讓抵押品 24
2.11.3
自愿轉讓 25
2.11.4
友好地取消抵押品贖回權 26
2.11.5
預先設置的破產 262.12
取消抵押品贖回權 26
2.12.1
司法宣判取消抵押品贖回權 26
2.12.2
贖回 27
2.12.3
房地產的出售 27
2.12.4
次級留置權持有人取消抵押品贖回權的結果 29
2.12.5
不足判決 30
2.12.6
稅金違約 302.13
破產 31
2.13.1
破產法第7章
清算 31
2.13.2
破產法第11章 32
2.13.3
破產法第13章 322.14
總結 33第3章
融資中的利息因數(shù) 363.1
復利 363.2
復利終值或未來值 36復利表的使用 393.3
財務計算器的使用 413.4
現(xiàn)值 42 現(xiàn)值的圖示說明 433.5
年金的復利或終值 46 年金復利表的使用 473.6
年金現(xiàn)值 49 年金表現(xiàn)值的使用 503.7
未來金額的積累 523.8
確定投資的收益率或內部回報率 53 3.8.1
單一收益投資 53 3.8.2
投資年金收益 55 3.8.3
實際年收益率：引申 56 3.8.4
計算部分時段的年收益：引申 573.9
總結 58第二部分
住宅房地產融資第4章
固定利率抵押貸款 624.1
抵押利率的決定因素 624.1.1
實際利率：基本因素 634.1.2
利率與預期通貨膨脹 634.1.3
利率與風險 634.1.4
抵押貸款定價重要因素的總結 654.2
抵押貸款支付方式的演變 654.2.1
早期的抵押貸款方式 654.2.2
定額分攤抵押貸款 654.2.3
完全分攤. 定額支付抵押貸款 674.3
定額支付與定額分攤貸款比較 694.3.1
確定貸款余額 714.3.2
貸款結算費用和實際借款費用：完全分攤貸款 724.3.3
貸款誠實要求與年百分率 754.3.4
貸款費用和提前還貸：完全分攤貸款 754.3.5
實現(xiàn)收益或定額支付抵押定價的收費 784.4
通貨膨脹與抵押貸款定價問題 794.4.1
對貸款人和借款人的影響 794.4.2
累進償還抵押貸款 814.4.3
逆向年金抵押貸款 854.5
總結 86第5章
可變利率抵押貸款與不定支付抵押貸款 905.1
可變利率抵押貸款和貸款人的考慮 905.2
隨物價水平調整的抵押貸款 935.2.1
隨物價水平調整的抵押貸款：支付機制 935.2.2
可變利率抵押貸款：概述 955.2.3
可變利率抵押貸款的說明 965.2.4
可變利率抵押貸款中的貸款人和借款人面臨的問題 985.2.5
ARM的風險溢價. 利率風險和違約風險 995.2.6
預期收益關系與利率風險 1005.2.7
ARM支付機制 1025.2.8
可變利率抵押貸款的預期收益：比較 1065.3
共享增值抵押貸款 1085.4
總結 109第6章
住宅房地產的承保與融資 1136.1
承保違約風險 1136.2
抵押貸款的分類 1146.2.1
普通抵押貸款 1146.2.2
有保險的普通抵押貸款 1146.2.3
由聯(lián)邦住房管理局保險的抵押貸款 1156.2.4
由退伍軍人事務部擔保的抵押貸款 1176.3
承保程序 1186.3.1
借款人的收入 1186.3.2
核實借款人的資產 1206.3.3
信用歷史評估 1206.3.4
估算住宅費用 1206.3.5
其他債務 1216.3.6
補償因素 1216.4
承保程序說明 1216.4.1
承保標準—普通抵押貸款和保險的普通抵押貸款 1226.4.2
承保標準—由聯(lián)邦住房管理局保險的抵押貸款 1236.4.3
承保標準—退伍軍人事務部擔保的抵押貸款 1256.4.4
承保與貸款額—小結 1266.4.5
房地產估價 1276.5
總結 134第7章
住宅房地產融資分析 1377.1
增量借貸成本 1377.1.1
提前償還 1397.1.2
發(fā)起費用 1397.1.3
增量借貸成本與第二抵押貸款 1407.1.4
增量成本與貸款價值比率的關系 1417.1.5
貸款期限的差別 1427.2
貸款再融資 1437.2.1
提前償還：貸款再融資 1447.2.2
再融資的實際成本 1457.2.3
再融資成本的借貸 1467.3
提前償還貸款：貸款人的動機 1477.4
貸款的市場價值 1487.5
兩筆或多筆貸款的實際成本 149第二抵押貸款與較短期限 1507.6
低于市面利率融資對住房價格的影響 151承擔較低的貸款余額 1527.7
現(xiàn)金等值 1527.8
現(xiàn)金等值：較小的貸款余額 1537.9
現(xiàn)金等值：總結評論 1547.10
返回貸款 1547.11
補助式不動產抵押貸款 1567.12
總結 157附錄
稅后實際利率 159例子 159月支付 161稅后利息成本對貸款決定的影響 161負分攤貸款 161總結 163第三部分
收益型房地產融資（債務與資產）第8章
收益型房地產和估價基本原理介紹 1668.1
房地產的類型 1668.2
地區(qū)經濟對房地產價值的影響 1688.2.1
比較優(yōu)勢法則的類推 1688.2.2
經濟基礎分析—位置商 1698.3
供求關系分析 1728.3.1
地方市場供求關系的研究 1748.3.2
位置和用戶—租戶 1758.4
房地產業(yè) 1768.5
收益型房地產的“市場” 1778.6
估價的基本原理 1778.7
估價的過程和方法 1788.8
銷售比較法 1798.9
收益資本化法 181 8.9.1
直接資本化 182 8.9.2
直接資本化法—需要注意的問題 183 8.9.3
貼現(xiàn)現(xiàn)值法 184 8.9.4
貼現(xiàn)率的選擇（r） 184 8.9.5
用近似值估計歸還價值 1868.10
擴展現(xiàn)值法：有關土地價值的說明 188
8.10.1
土地價格的易變性 189
8.10.2
“最高和最有用”的分析 1898.11
抵押資產資本化—估價方法的擴展 1898.12
成本估價法 1918.13
總結 194附錄
銷售比較法與收益資本化法的協(xié)調 197 協(xié)調：銷售比較法與收益資本化法 197 研究市場條件. 資本化率的變化與房地產估價之間的關系 198 上限利率和市場條件的總結 201 注意：真實的市場力量和利率對房地產價值的影響 201第9章
租賃. 現(xiàn)金流量預測及投資價值介紹 2029.1
租賃 2029.1.1
各具體房地產類型的一般租賃條款 2039.1.2
租賃合同的財務內容 2039.1.3
實際租金 2079.2
收益潛力—房地產資產 2099.2.1
閑置 2109.2.2
受租約限制地產的估價 2119.3
基本的投資分析—公寓樓房地產 2119.4
基本的投資分析—寫字樓房地產 2149.5
基本的投資分析—用做零售場所的房地產 2189.6
基本的投資分析—用做倉庫的房地產 2209.7
總結 222第10章
投資和風險分析 22510.1
投資的動機 22510.2
房地產市場特征和投資策略 226 10.2.1 “房地產周期” 226 10.2.2
投資策略 22710.3
進行投資：預測現(xiàn)金流量 22710.4
寫字樓實例 228 10.4.1
基本租金 229 10.4.2
消費物價指數(shù)調整 230 10.4.3
費用止付 231 10.4.4
經營凈收入 232 10.4.5
預期基建修繕改良和替換物品費用 23310.5
債務融資介紹 23310.6
投資分析介紹 234 10.6.1
使用比率的投資業(yè)績衡量尺度 234 10.6.2
估算售價 236 10.6.3
來自銷售的稅前現(xiàn)金流量 237 10.6.4
基于現(xiàn)金流量預測的投資業(yè)績衡量尺度 237 10.6.5
投資分析計算總結 23910.7
風險分析 239 10.7.1
比較投資回報 240 10.7.2
風險的種類 240 10.7.3
房地產投資風險分析中應有的關注 242 10.7.4
敏感性分析 243 10.7.5
分割內部回報率 244 10.7.6
回報與風險的差別 24610.8
收益型房地產的稅收制度 24910.9
房地產經營的應稅收入 250 10.9.1
折舊提存 250 10.9.2
貸款點數(shù) 251 10.9.3
納稅義務和稅后現(xiàn)金流量 25110.10
應計折舊房地產出售所得應稅收入 25210.11
稅后投資分析 252
10.11.1
經營所得的稅后現(xiàn)金流量 252
10.11.2
銷售所得的稅后現(xiàn)金流量 254
10.11.3
稅后內部回報率 254
10.11.4
實際稅率 255
10.11.5
稅后凈現(xiàn)值 25510.12
消極損失說明 255
消極活動損失限制規(guī)定的例外 25610.13
總結 256第11章
財務杠桿與融資選擇 26011.1
財務杠桿簡介 260 11.1.1
積極財務杠桿的條件—稅前 263 11.1.2
積極杠桿條件—稅后 26411.2
保本利率 26511.3
杠桿和借款增量成本 26711.4
風險和杠桿 26711.5
對收益型房地產承保貸款 268 11.5.1
市場研究和估價 268 11.5.2
借款人財務狀況 269 11.5.3
貸款價值比率 269 11.5.4
債務償還能力比率 269 11.5.5
其他貸款術語和抵押貸款條款 27011.6
固定利率貸款結構的選擇 27211.7
參與貸款 272 11.7.1
貸款人動機 273 11.7.2
投資者動機 273 11.7.3
參與實例 27311.8
土地售后回租 276 售后回租的實際成本 27811.9
僅付利息貸款 27811.10
應計貸款 279
制定達到目標債務償還能力比率的支付 28111.11
可轉換抵押貸款 281
貸款人可轉換抵押貸款的收益率 28211.12
融資選擇比較 28311.13
總結 284第12章
合伙企業(yè). 合資企業(yè)與辛迪加 28812.1
簡介：辛迪加是什么 28812.2
在私人辛迪加和公眾辛迪加中有限責任合伙企業(yè)的運用 28912.3
圖例說明私人辛迪加問題 289 12.3.1
財務考慮—合伙企業(yè)協(xié)定 289 12.3.2
經營預測 291 12.3.3
稅前現(xiàn)金流量報告 292 12.3.4
計算凈收益或虧損 292 12.3.5
來自銷售的資本收益預測 29212.4
資本賬戶 293 12.4.1
資產出售所得現(xiàn)金的分配 294 12.4.2
稅后現(xiàn)金流量的預測以及資產的稅后內部回報率 29412.5
合伙企業(yè)分配與實質經濟效果 29612.6
資本賬戶和收益返還 29712.7
有限責任合伙企業(yè)在私人和公眾辛迪加中的應用 299 12.7.1
利用公司普通合伙人 299 12.7.2
私人與公眾辛迪加組織 300 12.7.3
可信任的投資者—D章程 30012.8
辛迪加組織的管制 301 12.8.1
投資目標和投資政策 301 12.8.2
發(fā)起人及管理人的酬金 302 12.8.3
合格投資者的標準 30212.9
聯(lián)邦與州證券管理機構 30212.10
合資企業(yè) 30312.11
總結 303第13章
收益型房地產的處置與整修 30613.1
處置決定 306
房地產處置的決策規(guī)則 30613.2
持有房地產與出售房地產的內部回報率 30813.3
新投資者的回報 310
邊際回報率 31013.4
以再融資取代出售 313 13.4.1
再融資的增量成本 314 13.4.2
利率降低的再融資 31413.5
以整修房地產取代出售房地產 31513.6
整修與再融資 31713.7
修復投資稅額減免 318
低收入住房 31913.8
總結 319第14章
公司房地產融資 32214.1
租賃與擁有的分析 323
14.1.1
租賃與擁有—一個例子 323
14.1.2
租賃的現(xiàn)金流量 323
14.1.3
擁有的現(xiàn)金流量 324
14.1.4
擁有與租賃的現(xiàn)金流量情況對比 325
14.1.5
來自擁有與租賃的回報 326
14.1.6
房地產剩余價值的重要性 326
14.1.7
投資者的考察視角 328
14.1.8
對規(guī)劃融資的說明 329
14.1.9
影響擁有與租賃的決定因素 32914.2
房地產在公司重組中的角色 33314.3
售后回租 33414.4
再融資 33614.5
為使經營多樣化而投資房地產 33614.6
總結 337附錄
房地產資產定價和資本預算分析：綜覽 338簡介 338抵押貸款—資產方法 338資本加權平均成本法—選擇1 339資本加權平均成本法—選擇2 340
總結 340第四部分
計劃中的項目融資第15章
項目開發(fā)融資 34215.1
簡介 34215.2
收益型房地產的開發(fā)—概述 342 15.2.1
市場風險 343 15.2.2
項目風險 34415.3
項目開發(fā)融資—概述 34415.4
項目開發(fā)融資中貸款人的要求 346 15.4.1
申請貸款所提交的相關信息—概述 346 15.4.2
備用承諾 348 15.4.3
貸款承諾中的附帶條款 349 15.4.4
建設或過渡期貸款 350 15.4.5
建設貸款的支付方式 350 15.4.6
利率和費用 351 15.4.7
關于過渡期貸款申請的補充信息 351 15.4.8
結算過渡期貸款的要求 351 15.4.9
長期貸款的結算 35215.5
項目開發(fā)示例 353 15.5.1
項目描述和項目成本 353 15.5.2
市場數(shù)據和承租人組合 357 15.5.3
預計建筑費用及現(xiàn)金流量預測 35815.6
可行性. 獲利性及風險—其他問題 360 15.6.1
稅前及稅后獲利性 361 15.6.2
敏感度分析. 風險和可行性分析 36315.7
總結 365第16章
土地開發(fā)項目融資 36816.1
土地開發(fā)行業(yè)的特點 36816.2
土地開發(fā)過程—概論 369 16.2.1
土地的購置—利用選擇權合同 369 16.2.2
融資與開發(fā) 37116.3
土地開發(fā)融資中貸款人的要求 372 16.3.1
詳細的成本細目分類 373 16.3.2
總合同與分包合同 37316.4
住宅土地區(qū)開發(fā)實例解析 374 16.4.1
市場條件和地皮規(guī)劃 375 16.4.2
開發(fā)成本及利息計算 377 16.4.3
估算每塊出售地皮的豁免價格 382 16.4.4
貸款申請和償付進度表 38316.5
項目的可行性及獲利性 383 16.5.1
項目的內部回報率和凈現(xiàn)值 385 16.5.2
企業(yè)利潤 386 16.5.3
靈敏度分析 38616.6
總結 386第五部分
房地產資本市場與證券第17章
二級抵押市場：移轉證券 39017.1
簡介 39017.2
二級抵押市場的演變 390 17.2.1
抵押貸款的早期買主 390 17.2.2
政府在二級市場發(fā)展中的作用 39117.3
1954年以后的二級市場 391 17.3.1
FNMA不斷變換的角色 392 17.3.2
1968年的住宅及城市開發(fā)法案 39217.4
政府國民抵押協(xié)會 393 抵押貸款擔保證券和GNMA支付擔保 39317.5
聯(lián)邦住宅貸款抵押公司 39317.6
二級抵押市場的運轉 394 17.6.1
直接銷售項目 394 17.6.2
與抵押貸款有關的證券基金池的發(fā)展 39517.7
抵押貸款擔保債券 396 17.7.1
抵押貸款擔保債券的定價 397 17.7.2
后續(xù)價格 39717.8
抵押貸款移轉證券 399 17.8.1
抵押貸款基金池的重要特點 401 17.8.2
抵押貸款移轉證券：定價的一般方法 404 17.8.3
用圖表說明的抵押貸款移轉支付機制 405 17.8.4
提前償還模式和證券價格 407 17.8.5
提前償還假定 40817.9
說明提前償還的影響 409 17.9.1
證券價格和預期收益率 410 17.9.2
市場利率和抵押貸款移轉證券的價格動態(tài) 411 17.9.3
對MBB和MPT的注解 412第18章
二級抵押市場：CMO和衍生型證券 41418.1
簡介 41418.2
抵押貸款轉付債券 41418.3
擔保抵押債務證券 415 18.3.1
CMO說明 416 18.3.2
CMO機制 417 18.3.3
CMO：定價和預期到期時間 422 18.3.4
CMO價格動態(tài)和提前償付率 424 18.3.5
CMO份額差異 42618.4
衍生型證券說明 427 18.4.1
收益改善 429 18.4.2
IO和PO剝離式擔保證券 430 18.4.3
凸面 43218.5
與住宅抵押貸款相關的證券：總結 43218.6
與住宅抵押貸款相關的證券：一些總結性的評論 43418.7
商業(yè)抵押貸款擔保證券 434 18.7.1
給商業(yè)抵押擔保證券評定信用等級 437 18.7.2
與抵押貸款相關的證券和REMIC 439 18.7.3
REMIC：其他需要考慮的問題 44018.8
總結 440附錄
持續(xù)時間—在衡量收益方面需要額外考慮的問題 442 實際持續(xù)時間 445第19章
房地產投資信托 44619.1
簡介 446 19.1.1
立法要求 446 19.1.2
納稅待遇 448 19.1.3
違規(guī)處罰和資格終結 44819.2
信托種類 448 19.2.1
資產信托 449 19.2.2
資產信托的投資吸引力 449 19.2.3
營業(yè)收入的重要性 450 19.2.4
REIT的擴大和成長 45119.3
在會計和財務披露中的重要問題：資產REIT 454 19.3.1
租賃改建和免費房屋出租：對FFO的影響 454 19.3.2
租賃傭金和相關的費用 454 19.3.3
直線租金的應用 455 19.3.4
FFO和來自管理其他房地產的收入 455 19.3.5
抵押債務和其他債務的類型 455 19.3.6
地皮租賃的出現(xiàn) 456 19.3.7
續(xù)簽租賃的選擇權和REIT的租金增長 456 19.3.8
占有數(shù)字：出租空間或占用空間 457 19.3.9
零售型REIT和每平方英尺銷售額 457 19.3.10
成為一家上市公司的額外費用 45719.4
抵押REIT的投資吸引力 458
用圖解對資產REIT進行財務分析 45919.5
總結 461第20章
房地產投資業(yè)績與投資組合考慮 46420.1
簡介 46420.2
房地產投資數(shù)據的性質 46420.3
衡量房地產業(yè)績所用的數(shù)據來源 464
20.3.1
房地產投資信托數(shù)據：證券價格 465
20.3.2
混合與抵押房地產投資信托 466
20.3.3
國家房地產投資信托人委員會房地產指數(shù)：房地產價值 466
20.3.4
其他投資的數(shù)據來源 46620.4
累積投資回報模式 46620.5
持有期間回報率的計算 467
投資回報比較 46920.6
風險. 回報與業(yè)績衡量尺度 469
經風險調整的回報率：基本因素 47020.7
最佳投資組合理論要素 471
20.7.1
計算投資組合回報率 472
20.7.2
投資組合風險 472
20.7.3
投資組合加權：平衡風險與回報 47520.8
房地產回報. 其他投資與投資多樣化的可能性 476
20.8.1
投資多樣化：資產房地產投資信托與其他投資 477
20.8.2
公共與私人房地產投資 478
20.8.3
房地產業(yè)績與通貨膨脹 47920.9
總結 479第六部分
附
錄附錄A
年復利表 484附錄B
月復利表 500