物業(yè)管理基礎教程（修訂本）

定　價：￥28.00

作　者：	李春濤，蔡育天主編
出版社：	上海三聯(lián)書店
叢編項：	九十年代上海市緊缺人材培訓工程
標　簽：	房地產(chǎn)業(yè)

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ISBN：	9787542611475	出版時間：	1998-01-01	包裝：	膠版紙
開本：	20cm	頁數(shù)：	427	字數(shù)：

內(nèi)容簡介

　　房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有一個經(jīng)濟平衡問題，包括外部平衡和內(nèi)部平衡兩個方面。外部平衡即社會平衡，指房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要同社會經(jīng)濟的發(fā)展和相關行業(yè)的供需能力相平衡。具體地說，房地產(chǎn)的發(fā)展要同社會可能提供的基地、資金、物資、各種配套設施的供應能力相適應；房地產(chǎn)業(yè)提供的商品、各種房屋的規(guī)格、品種、式樣、檔次、價格要同社會的要求和承受能力相適應。房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)部平衡即結構平衡，是指房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)部各個環(huán)節(jié)的協(xié)調(diào)平衡。房地產(chǎn)經(jīng)濟運行的全過程包含開發(fā)、營銷、使用三個環(huán)節(jié)，而且要求彼此協(xié)調(diào)，平衡發(fā)展。在我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中，與房地產(chǎn)物質產(chǎn)品的生產(chǎn)相比較，房地產(chǎn)消費領域中的管理服務發(fā)展緩慢，是房地產(chǎn)經(jīng)濟運行中的薄弱環(huán)節(jié)?！拔飿I(yè)管理”正是在這一背景之下應運而生并得到發(fā)展。物業(yè)管理在我國是新生事物，一出現(xiàn)就充滿生機和活力，并顯示出越來越強大的生命力。與傳統(tǒng)的房屋管理相比，其內(nèi)涵更加豐富，外延更加寬泛。一是變單純的房屋維修管理為對建筑物、使用人、區(qū)域環(huán)境的全方位、多層次的服務，有利于發(fā)揮各類房屋的整體功能和綜合效益；二是變多頭、多部門管理為物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理，克服了各自為政、扯皮推諉的弊端；三是變政府各部門行政性、福利制的管理為物業(yè)管理公司社會化、企業(yè)化、專業(yè)化、經(jīng)營型的有償服務，使物業(yè)管理走上了“以業(yè)養(yǎng)業(yè)”、自我發(fā)展的道路。物業(yè)管理是房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展和體制改革的必然產(chǎn)物。從社會需求來看，新建房屋的數(shù)量不斷增加，住房制度改革而形成的產(chǎn)權多元化格局已經(jīng)出現(xiàn)，人們對生活居住環(huán)境、對房屋管理養(yǎng)護有了新的要求；從管理體制改革來看，推行新的物業(yè)管理模式是房地產(chǎn)業(yè)深化改革的重要內(nèi)容，傳統(tǒng)的行政性房屋管理將被新的物業(yè)管理機制所替代，實現(xiàn)對存量房地產(chǎn)管理的社會化、企業(yè)化和專業(yè)化。房屋的消費不同于其他消費，至少有兩個基本特點：第一是人人必需，牽涉面廣；第二是價高耐久，使用期長。因此，物業(yè)管理在房屋的消費使用過程中具有特別重要的意義：既可以改變城市面貌，改善人們生產(chǎn)生活環(huán)境，又可以延長建筑物和公共設施的使用壽命，提高其經(jīng)濟價值?，F(xiàn)代市場機制表明：消費市場最終決定流通市場和生產(chǎn)市場。物業(yè)管理市場是房地產(chǎn)市場體系中的最終市場，對前兩個市場具有強大的反彈作用，所以物業(yè)管理行業(yè)和物業(yè)管理市場情況如何，必然引起物業(yè)開發(fā)者和經(jīng)營者的關注?，F(xiàn)在物業(yè)的售后管理情況如何，已是影響用戶購置各類房屋的重要因素，因此開發(fā)商都以追求高品位和優(yōu)質的物業(yè)管理作為其營銷策略。中國的房屋管理在計劃經(jīng)濟體制下是行政性、福利制的管理模式。隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟體制改革的深化和房地產(chǎn)市場體系的逐步完善，這一模式已越來越不適應新的形勢的需要。從80年代開始，廣州、深圳等地根據(jù)自身經(jīng)濟發(fā)展的要求，率先沖破了傳統(tǒng)的房屋管理模式，在借鑒海外物業(yè)管理經(jīng)驗的基礎上，探索新的物業(yè)管理機制。接著，上海、北京、青島等沿海城市也都紛紛依據(jù)各自特點尋找物業(yè)管理的新模式，并針對物業(yè)管理理論與實踐中的難點和熱點問題進行了不同層次的廣泛而深入的研討，推動了物業(yè)管理行業(yè)在健康的軌道上運行和發(fā)展。由于中國幅員遼闊，各地經(jīng)濟發(fā)展不平衡，各城市的經(jīng)濟水平、居住狀況、基礎設施也都各不相同，因此中國的物業(yè)管理不能照搬國外的做法，而需要建立一個適合中國國情，適合不同規(guī)格（檔次）的建筑物，適應不同層次人群和不同居住水準的管理框架模式。這個框架中既要包括物業(yè)管理的運行方式和物業(yè)管理的市場建設，又要包括物業(yè)管理公司及相配套的專業(yè)公司的組建，同時還要包括傳統(tǒng)房屋管理如何向現(xiàn)代物業(yè)管理轉制的問題，特別是大量公有住宅的售后管理問題。應該看到，物業(yè)管理在我國的發(fā)展和成熟需要有一個過程，其管理體制和經(jīng)營機制還需要不斷地自我完善。這期間，新舊觀念的碰撞、新舊體制的磨擦不可避免地會形成種種阻力，在探索社會主義市場經(jīng)濟條件下物業(yè)管理的過程中，對此必須要有充分的認識。當前，亟待解決的問題是：第一，加強法規(guī)建設。物業(yè)管理是市場經(jīng)濟體制下的一種房屋管理模式，是市場的一種經(jīng)營行為，對各方面的權利義務關系要求十分嚴格，法律關系應十分明確。通過建立相應的法律制度和法規(guī)體系，以規(guī)范和調(diào)整政府、業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司和物業(yè)使用人在物業(yè)管理中的地位、作用、權力、責任、利益及相互間的關系。目前，物業(yè)管理的民事糾紛日益增多，并存在行政管理與物業(yè)管理關系不順等問題，其主要原因在于法規(guī)條例不健全、不完備，法律意識薄弱，造成無法可依或有法難依。由于法規(guī)建設的滯后，一定程度上阻礙了物業(yè)管理的發(fā)展。第二，轉變思想觀念。觀念上的更新，是物業(yè)管理健康發(fā)展的土壤。物業(yè)管理行業(yè)的培育要取得社會各方的關心和支持，首先要形成社會共識，即通過正確的輿論引導和廣泛的宣傳解釋，樹立物業(yè)管理新觀念。物業(yè)所有人和使用人要有自營意識和總體意識，自營意識就是要主動參與管理活動，行使和履行法律所賦予的權利和義務，發(fā)揮物業(yè)所有人和使用人應有的作用；總體意識是指不局限于安逸舒適的自我的室內(nèi)“小空間”，而是要追求周圍環(huán)境“共享空間”的整潔安寧。物業(yè)管理公司要有把社會效益和經(jīng)濟效益統(tǒng)一考慮的觀念，以服務為宗旨，由服務出效益，由服務求發(fā)展。政府管理部門要有轉變管理職能的緊迫感，由直接的經(jīng)營管理轉為對全行業(yè)的管理和服務。轉變思想觀念還需要在實踐中樹立先進典型，以優(yōu)美、方便、舒適、寧靜的物業(yè)為榜樣來說服人們，以生動的實例來糾正種種觀念上的誤區(qū)。第三，轉換經(jīng)營機制。當前我國房地產(chǎn)的經(jīng)營管理體制還不能適應物業(yè)管理發(fā)展的需要，舊體制的約束力還很強。從全國范圍講，當前城市房屋管理在總體上仍是以傳統(tǒng)的行政管理模式為主，物業(yè)管理作為一種新型的房屋管理模式雖然具有強大的生命力，但一時還不能全部替代傳統(tǒng)管理方式。因此，在兩種管理機制并存的情況下，就要研究如何協(xié)調(diào)好彼此間的關系，并創(chuàng)造條件，逐步擴大物業(yè)管理的比重，實現(xiàn)房屋管理從“事業(yè)型”向“企業(yè)型”的轉換，從雙重機制向統(tǒng)一的市場機制轉換。第四，物業(yè)管理要提前介入。長期以來，房地產(chǎn)的開發(fā)建設與使用管理存在著“重建輕管”、“建管脫節(jié)”的現(xiàn)象，使得一些房屋施工質量差，配套不齊全，留下諸多問題，造成物業(yè)管理先天不足。規(guī)范化的物業(yè)管理，要求在項目確立、建設開始時就應介入。要在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中引進“全過程管理”思想，即對一個開發(fā)項目追求全過程的最佳效益，而不是片面地只管造，不管用。一個好的項目，應在規(guī)劃設計時就充分考慮建成后的使用和管理的需要，考慮到社會經(jīng)濟發(fā)展和居住水平提高的要，要有一定的超前性。物業(yè)管理的早期介入有助于物業(yè)管理公司了解項目設計、施工、營銷情況，以便及早做好入住和使用的準備工作。因此，物業(yè)管理的早期介入是提高物業(yè)管理水準的前提條件。第五，物業(yè)管理資金要良性循環(huán)。物業(yè)管理既是社會化、專業(yè)化的有償服務，同時又具有強烈的社會公益性質。為此，物業(yè)管理的經(jīng)營方針應是“保本薄利、服務社會”，而要提高效率，必須走規(guī)模經(jīng)營的道路。物業(yè)管理的收費一方面要考慮住戶的承受力，另一方面要保證管理公司正常的成本開支?，F(xiàn)在，有些公司收費繁多，預收期限過長，引起住戶種種非議；而有的公司實行“赤字運行”，結果入不敷出。這都有礙于物業(yè)管理的發(fā)展。要規(guī)范物業(yè)管理公司與房地產(chǎn)開發(fā)公司、施工單位等部門關于建立管理基金、維修基金、管理服務費用的標準和支付方式，要規(guī)范物業(yè)管理的稅費和公用市政配套的收費，要根據(jù)不同規(guī)格和標準的房屋、不同的管理服務水平、不同的居住和經(jīng)濟層次，形成合理的價格體系，為物業(yè)管理公司的自主經(jīng)營、自負盈虧創(chuàng)造良好的外部環(huán)境，使物業(yè)管理資金良性循環(huán)。這不僅能增強物業(yè)管理公司的活力，而且能實現(xiàn)物業(yè)的保值、增值。第六，物業(yè)管理公司要建立資質等級。物業(yè)管理的經(jīng)營服務水平取決于管理隊伍和管理人員的素質和業(yè)務能力。隨著物業(yè)設計、建造的規(guī)格日趨多樣，設備不斷更新，物業(yè)管理的業(yè)務范圍將更廣，對管理的要求會更高，對人才的需求量會更大，既要有經(jīng)營管理人員，又要有各類工程技術人員，而當前的現(xiàn)實與這一要求存在著較大的差距。為確保物業(yè)管理的質量，一方面要加強人員的培訓和調(diào)集，加快隊伍建設；另一方面要建立物業(yè)管理公司資質等級評審制度，不符合物業(yè)管理資質標準的公司不得從事物業(yè)管理業(yè)務，使物業(yè)管理公司的資質等級與所管理物業(yè)的檔次相吻合。本書正是順應物業(yè)管理發(fā)展這一客觀要求而編寫的，意在對各類物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會的運作能有所幫助和指導，并作為物業(yè)管理人才的培訓教材和大專院校相關專業(yè)的參考用書。本書一方面借鑒和總結了國內(nèi)外物業(yè)管理的成功經(jīng)驗，另一方面結合近年來的實踐，探索適合我國城市特點的物業(yè)管理模式和運作機制，其重點放在培育和發(fā)展物業(yè)管理行業(yè)和物業(yè)管理市場的基本環(huán)節(jié)和基本問題上，從理論到實踐作全面的探討和論述。由于我國的物業(yè)管理還處于開創(chuàng)階段，在發(fā)展中會出現(xiàn)種種矛盾和問題，因此本書的論述雖力求深入、完善，但限于認識水平和實踐經(jīng)驗的不足，定有較多不完備之處，懇望廣大讀者、專家、學者給予指正。

作者簡介

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圖書目錄

     目錄
   序言
   第一章物業(yè)管理導論
    第一節(jié) 物業(yè)管理業(yè)的興起
    一、物業(yè)與物業(yè)區(qū)域
    二、物業(yè)管理與物業(yè)管理業(yè)
    三、物業(yè)管理市場
    第二節(jié) 物業(yè)管理的作用與類型
    一、物業(yè)管理與傳統(tǒng)管理
    二、物業(yè)管理的作用
    三、物業(yè)管理的類型
    第三節(jié) 物業(yè)管理的原則與宗旨
    一、業(yè)主自治與專業(yè)管理相結合的原則
    二、屬地管理與行業(yè)管理相結合的原則
    三、統(tǒng)一管理，綜合服務的原則
    四、社會化與平等競爭的原則
    五、企業(yè)化與全過程效益的原則
    六、物業(yè)管理的宗旨
    第四節(jié) 物業(yè)管理的發(fā)展與條件
    一、物業(yè)管理的特點
    二、物業(yè)管理的歷程和前景
    三、物業(yè)管理發(fā)展的內(nèi)部條件
    四、物業(yè)管理發(fā)展的外部條件
    五、物業(yè)管理學的學科建設
   第二章物業(yè)管理的機構設置
    第一節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)
    一、物業(yè)管理企業(yè)的類別
    二、物業(yè)管理企業(yè)的組建
    三、物業(yè)管理企業(yè)的權利和義務
    四、物業(yè)管理企業(yè)的機構設置
    第二節(jié) 業(yè)主自治管理組織
    一、業(yè)主大會或業(yè)主代表大會
    二、業(yè)主委員會
    第三節(jié) 行政管理部門和相關部門
    一、行政管理的涵義和工作內(nèi)容
    二、行政管理部門的機構設置
   第三章物業(yè)管理的基礎工作
    第一節(jié) 物業(yè)管理的早期介入
    一、早期介入的涵義與作用
    二、早期介入的工作內(nèi)容與實施
    三、早期管理工作
    第二節(jié) 物業(yè)的接管驗收
    一、竣工驗收與接管驗收
    二、物業(yè)接管驗收應具備的條件和資料
    三、物業(yè)接管驗收的程序與內(nèi)容
    四、物業(yè)交接雙方的責任
    第三節(jié) 樓宇入伙
    一、樓宇入伙的涵義
    二、樓宇入伙的程序與工作
    三、裝修管理
    第四節(jié) 物業(yè)管理的招標投標
    一、物業(yè)管理招投標的意義和特點
    二、物業(yè)管理招標的方式和程序
    三、物業(yè)管理投標程序和方法
    第五節(jié) 物業(yè)檔案資料管理
    一、物業(yè)檔案資料的涵義與作用
    二、物業(yè)檔案資料管理
    三、物業(yè)檔案資料管理的工作內(nèi)容
    第六節(jié) 人才選拔與培訓
    一、人才選拔
    二、人才培訓
   第四章物業(yè)管理的服務范圍
    第一節(jié) 房屋維修與養(yǎng)護
    一、房屋維修與養(yǎng)護的涵義和作用
    二、房屋維修與養(yǎng)護的原則與實施
    三、房屋維修管理的內(nèi)容
    第二節(jié) 房屋設備、設施管理
    一、設備、設施管理概述
    二、電梯管理
    三、空調(diào)設備管理
    四、給水排水管理
    五、供電系統(tǒng)管理
    第三節(jié) 物業(yè)區(qū)域的安保與消防
    一、安保管理的基本概念
    二、安保人員的資質條件
    三、安保管理的基本內(nèi)容
    四、安保管理的基本要求
    五、消防管理的主要職責
    第四節(jié) 物業(yè)區(qū)域的保潔管理
    一、保潔管理的涵義和原則
    二、保潔管理的范圍和制度建設
    三、保潔管理的具體措施
    四、保潔管理機構設置及職責劃分
    第五節(jié) 物業(yè)區(qū)域的環(huán)境保護
    一、物業(yè)區(qū)域環(huán)境保護的基本概念
    二、物業(yè)區(qū)域環(huán)境保護的重點
    三、物業(yè)區(qū)域環(huán)境保護的原則
    四、物業(yè)區(qū)域環(huán)境保護的內(nèi)容與途徑
    第六節(jié) 物業(yè)區(qū)域的綠化管理
    一、綠化與綠化管理的意義與作用
    二、綠化管理的內(nèi)容
    三、居住區(qū)綠地等級標準與管理規(guī)定
    第七節(jié) 物業(yè)區(qū)域的郵電通訊服務
    一、郵政服務
    二、電視設施管理
    三、電話通訊管理
    第八節(jié) 物業(yè)區(qū)域的車輛交通管理
    一、停車場（庫）的建設
    二、公共交通管理
    三、車輛交通管理制度
    第九節(jié) 特約性服務
    一、特約性服務的涵義與特點
    二、特約性服務的原則
    三、特約性服務的項目
    第十節(jié) 兼營性服務
    一、兼營性服務的原則
    二、兼營性服務的特點與條件
    三、兼營性服務的市場預測
    四、兼營性服務的項目
   第五章各種類型物業(yè)的管理
    第一節(jié) 花園住宅的物業(yè)管理
    一、花園住宅的涵義、特點及功能
    二、花園住宅管理的服務特點
    第二節(jié) 高級公寓的物業(yè)管理
    一、高級公寓的涵義、特點和功能
    二、高級公寓管理服務的特點
    第三節(jié) 現(xiàn)代辦公樓的物業(yè)管理
    一、高層樓宇的涵義、種類和特點
    二、現(xiàn)代辦公樓的涵義和類型
    三、現(xiàn)代辦公樓管理服務的要點
    第四節(jié) 商場的物業(yè)管理
    一、商場物業(yè)的類型和管理特點
    二、商場物業(yè)的管理內(nèi)容
    第五節(jié) 通用廠房、倉庫、站場的物業(yè)管理
    一、通用廠房的涵義和特征
    二、通用廠房的管理特點
    三、通用廠房管理的要求和內(nèi)容
    四、通用廠房管理的經(jīng)費
    五、倉庫、站場的物業(yè)管理
    六、倉庫、站場物業(yè)管理的主要內(nèi)容
    第六節(jié) 文體、衛(wèi)生等特種物業(yè)的管理
    一、特種物業(yè)的類別
    二、特種物業(yè)管理的特點和內(nèi)容
   第六章已售公房與未售公房的物業(yè)管理
    第一節(jié) 傳統(tǒng)管理向物業(yè)管理轉化
    一、傳統(tǒng)管理變化的必然趨勢
    二、傳統(tǒng)管理向物業(yè)管理全面轉化的途徑
    第二節(jié) 公有住宅售后管理
    一、售后公房物業(yè)管理的特征與比較
    二、售后公房物業(yè)管理的實施
    第三節(jié) 未售公房的管理
    一、未售公房物業(yè)管理的特點
    二、未售公房物業(yè)管理的任務
   第七章智能化管理
    第一節(jié) 計算機在物業(yè)管理中的應用
    一、計算機在房地產(chǎn)行業(yè)中的應用
    二、計算機在物業(yè)管理中的應用
    三、物業(yè)管理軟件系統(tǒng)
    第二節(jié) 現(xiàn)代先進設施的應用
    一、現(xiàn)代先進設施
    二、現(xiàn)代先進設施應用實例
    第三節(jié) 智能化建筑
    一、智能化建筑的產(chǎn)生與發(fā)展
    二、智能化建筑的涵義
    三、智能化建筑的三大要素
    四、智能化建筑的綜合布線系統(tǒng)（PDS）
    第四節(jié) 智能化建筑和設施的使用與管理
    一、因地制宜，逐步發(fā)展
    二、堅持標準，嚴格制度
    三、尋求規(guī)模效應
    四、智力支持
   第八章物業(yè)管理的資金運行
    第一節(jié) 物業(yè)管理資金運行的原則
    一、“以業(yè)養(yǎng)業(yè)”的原則
    二、“合理公平”的原則
    三、民主管理的原則
    四、?？顚Ｓ玫脑瓌t
    第二節(jié) 維修基金的籌集與管理
    一、維修基金的涵義與作用
    二、維修基金的籌集
    三、維修基金的管理與使用
    第三節(jié) 管理服務費用的收繳與使用
    一、物業(yè)管理服務費的構成與核算方法
    二、商品房的物業(yè)管理服務費
    三、公有住宅售后管理服務費
    四、其他收費
    五、物業(yè)管理服務費的收繳
    第四節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的財會制度
    一、財務會計管理的涵義
    二、財務會計管理制度
    三、財務管理的機構及職責
    第五節(jié) 物業(yè)管理的稅收與保險
    一、物業(yè)管理的主要稅收
    二、物業(yè)管理的保險
   第九章物業(yè)管理的法制建設
    第一節(jié) 物業(yè)管理的法律關系
    一、物業(yè)管理法律關系的概念
    二、物業(yè)管理法律關系的構成要素
    三、物業(yè)管理法律關系的特征
    四、物業(yè)所有權人的權利和義務
    五、物業(yè)管理企業(yè)的職責和權限
    第二節(jié) 物業(yè)管理的法律體系
    一、物業(yè)管理法律規(guī)范
    二、建立物業(yè)管理法律體系的必要性
    三、物業(yè)管理法律體系的基本框架
    四、加速物業(yè)管理法律體系的建設
    第三節(jié) 物業(yè)區(qū)域的規(guī)章制度
    一、物業(yè)區(qū)域規(guī)章制度概述
    二、物業(yè)管理的契約
    三、物業(yè)區(qū)域管理規(guī)定
    第四節(jié) 物業(yè)管理糾紛的投訴和處理
    一、物業(yè)管理糾紛
    二、物業(yè)管理的投訴
    三、物業(yè)管理法律責任
    四、物業(yè)管理糾紛的處理
   第十章優(yōu)秀物業(yè)區(qū)域的建設
    第一節(jié) 職業(yè)道德與服務規(guī)范
    一、職業(yè)道德的涵義與作用
    二、物業(yè)管理服務規(guī)范
    第二節(jié) 建設優(yōu)秀物業(yè)區(qū)域的意義和標準
    一、建設優(yōu)秀物業(yè)區(qū)域的意義
    二、全國優(yōu)秀住宅區(qū)域的標準
    三、建設優(yōu)秀物業(yè)區(qū)域的措施
    第三節(jié) 物業(yè)小區(qū)建設與社區(qū)建設
    一、社區(qū)建設的涵義與內(nèi)容
    二、物業(yè)小區(qū)建設與社區(qū)建設的關系
    第四節(jié) 物業(yè)管理服務質量的
    國際認證（ISO9002）
    一、ISO9000 系列標準概述
    二、實施ISO9000系列標準的意義
    三、物業(yè)管理業(yè)ISO90002 質量體系的內(nèi)容
    四、物業(yè)管理糙業(yè)貫標認證程序及認證機構
    五、物業(yè)管理行業(yè)貫標認證注意事項
   第十一章香港特區(qū)和國外物業(yè)管理評析
    第一節(jié) 香港特區(qū)的物業(yè)管理
    一、香港物業(yè)管理概述
    二、香港物業(yè)的分類管理
    三、香港物業(yè)管理的法制監(jiān)督
    第二節(jié) 美國的物業(yè)管理
    一、住宅建設
    二、物業(yè)管理的機構及其職責
    三、物業(yè)管理實例
    第三節(jié) 日本的物業(yè)管理
    一、公寓管理的形式
    二、公寓管理的相關法規(guī)
    三、公寓管理的內(nèi)容
    四、物業(yè)管理費用
    第四節(jié) 新加坡的物業(yè)管理
    一、土地管理制度
    二、住宅建設
    三、住宅管理
    第五節(jié) 歐洲的物業(yè)管理
    一、瑞典的物業(yè)管理
    二、法國的物業(yè)管理
   修訂說明