香港購(gòu)物中心成功密碼

第一部分 香港購(gòu)物中心發(fā)展綜述
亞洲最早建成購(gòu)物中心的城市
地鐵的出現(xiàn)推動(dòng)了購(gòu)物中心的大發(fā)展
香港購(gòu)物中心發(fā)展的一個(gè)繁榮時(shí)代
21世紀(jì)香港購(gòu)物中心的發(fā)展趨勢(shì)
香港購(gòu)物中心發(fā)展的三個(gè)階段
第二部分 發(fā)展策略及選址密碼
在1980至1990年間迅猛擴(kuò)張，購(gòu)物中心增長(zhǎng)速度緊隨GDP增長(zhǎng)
把握世界購(gòu)物中心發(fā)展潮流，搶先一步的購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略
將購(gòu)物中心與酒店、寫(xiě)字樓設(shè)計(jì)成商業(yè)金三角，合三為一，實(shí)現(xiàn)商業(yè)資源互通互用
因勢(shì)利導(dǎo)的商業(yè)造勢(shì)，不貪大求全，購(gòu)物中心采取分期開(kāi)發(fā)、分階段開(kāi)發(fā)的策略
合理控制商業(yè)規(guī)模和運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，不建設(shè)面積超過(guò)20萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心
將檔次最高的購(gòu)物中心，開(kāi)在寫(xiě)字樓及銀行最集中的地方
利用旅游經(jīng)濟(jì)的客源拉動(dòng)力，使購(gòu)物中心成為有名旅游景點(diǎn)
在一千平方公里土地上，建設(shè)40多個(gè)購(gòu)物中心，購(gòu)物中心發(fā)展和更新層出不窮
實(shí)踐購(gòu)物中心選址的二八原則，確定20分鐘商圈之內(nèi)的客源要做80％的生意
推動(dòng)購(gòu)物中心“扎堆式”經(jīng)營(yíng)，奉行麥當(dāng)勞與肯德基式共贏理念，實(shí)現(xiàn)雙贏
項(xiàng)目建設(shè)前的調(diào)研等軟性投資，要占據(jù)購(gòu)物中心整體投資的10％以上
地鐵到哪里，購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)就跟到哪里
占據(jù)地鐵出口，還要占據(jù)巴士站，讓地鐵人流在此換乘，而不是快速通過(guò)
大力發(fā)展社區(qū)型購(gòu)物中心，社區(qū)型購(gòu)物中心占總數(shù)的80％以上
第三部分 建筑及商業(yè)規(guī)劃密碼
城市中心的購(gòu)物中心最多達(dá)15層，商業(yè)向空中發(fā)展，將商業(yè)價(jià)值利用到極致
設(shè)計(jì)復(fù)合型人流推動(dòng)結(jié)構(gòu)，地鐵入口直接與較高樓層相連，提高各樓層租金收益水平
區(qū)域型購(gòu)物中心往往以百貨為核心主力店，社區(qū)型購(gòu)物中心往往以超市為核心主力店
主力商家重復(fù)度高，但購(gòu)物中心善于利用自身特色形成優(yōu)勢(shì)
與穿有關(guān)的承租商戶數(shù)量最多，平均占總承租商戶數(shù)量30％以上
美食在購(gòu)物中心總營(yíng)業(yè)面積中承租面積最大，平均占總承租面積的25％以上
用一艘“郵輪”形成統(tǒng)領(lǐng)多個(gè)商場(chǎng)集群的旗艦，形成商場(chǎng)集群消費(fèi)力的核心原點(diǎn)
最大限度利用中庭的空間，使中庭成為一道最佳的餐飲景觀
不要把餐飲放在一個(gè)地方，而是要多點(diǎn)多層的休閑餐飲
將露天兒童樂(lè)園設(shè)置于美食廣場(chǎng)旁，方便餐飲與兒童之間的聯(lián)動(dòng)
為使一期和二期之間的客源充分交流，不惜建設(shè)一條寬度達(dá)60米的過(guò)街天橋
不允許在購(gòu)物中心內(nèi)部出現(xiàn)任何一條“陰陽(yáng)街”
充分利用電影優(yōu)勢(shì)，最多在一個(gè)購(gòu)物中心內(nèi)設(shè)置了十一間電影放映室
第四部分 吸引人流的動(dòng)線密碼
多主力店原則，層層都有核心主力店，有的購(gòu)物中心每層甚至于有數(shù)個(gè)主力店
將主力店設(shè)置于購(gòu)物中心兩端，將一般商戶設(shè)置于購(gòu)物中心中部
將主力店設(shè)置于購(gòu)物中心中間，一般商戶圍繞主力店分布
設(shè)置多個(gè)地鐵出入口，全方位引導(dǎo)人流，使購(gòu)物中心與地鐵站融為一體
不把停車場(chǎng)只放在負(fù)一層，而是將停車場(chǎng)進(jìn)行多樓層設(shè)置，進(jìn)行人流引導(dǎo)
架設(shè)全封閉人行天橋，將人流直接導(dǎo)入購(gòu)物中心，不多設(shè)一個(gè)出口，不流失一個(gè)客源
將美食廣場(chǎng)安排在購(gòu)物中心的頂樓，形成吸引人流的磁極
在購(gòu)物中心設(shè)置大型電視屏幕，形成人流集中的焦點(diǎn)效應(yīng)
建筑玻璃外墻進(jìn)行主題式設(shè)計(jì)，讓建筑外部形成消費(fèi)動(dòng)力
將電影城的入口設(shè)置于首層，但是出口卻設(shè)置于高層，引導(dǎo)人流往上走
巨大的、可愛(ài)的卡通公仔擺在交叉路口，將人流引向購(gòu)物中心
在購(gòu)物中心內(nèi)設(shè)計(jì)人性化的的士站，方便乘客在此上落，重視服務(wù)的細(xì)節(jié)
在室內(nèi)頂部設(shè)置驚險(xiǎn)刺激的娛樂(lè)項(xiàng)目，讓顧客情不自禁往上走
在自動(dòng)扶梯口設(shè)置引導(dǎo)性廣告，吸引人流按照其引導(dǎo)的方向走
充分發(fā)揮街鋪的聚客作用，設(shè)計(jì)盡可能多的街鋪以營(yíng)造商業(yè)氣氛
第五部分 提高購(gòu)買(mǎi)率及創(chuàng)造愉悅
購(gòu)物感受的設(shè)計(jì)密碼
層層退縮的中庭設(shè)計(jì)，讓顧客的空間感受最佳化
弧線形的中庭設(shè)計(jì)，形成購(gòu)物的流動(dòng)的空間
運(yùn)用弧形動(dòng)線，創(chuàng)造購(gòu)物中心豐富的視覺(jué)空間和愉快的購(gòu)物體驗(yàn)
多中庭設(shè)置原則，鼓勵(lì)層間運(yùn)動(dòng)
不讓主力店占據(jù)一整層的面積，而是要讓它同一店鋪多層分布
平面商業(yè)分布不設(shè)商品專屬區(qū)，而是實(shí)行混業(yè)經(jīng)營(yíng)
同一個(gè)購(gòu)物中心不同檔次商品共存，將不同價(jià)位的商品分別設(shè)置于不同的樓層
次級(jí)街道控制在3—7米的范圍內(nèi)，主街道要在12米以上
每隔20—40米即布置一組自動(dòng)扶梯，電梯采用集中布置的原則
在多層的購(gòu)物中心內(nèi)，設(shè)計(jì)跨多層的“通天梯”實(shí)現(xiàn)人流跨層傳送
將餐飲場(chǎng)所設(shè)置于溜冰場(chǎng)上空，推動(dòng)娛樂(lè)觀賞化，餐飲娛樂(lè)化
在廁所外設(shè)置等候區(qū)，人性化的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)無(wú)處不在
處處關(guān)心人的需要，無(wú)障礙設(shè)計(jì)完善齊備，考慮周全
在購(gòu)物中心內(nèi)設(shè)計(jì)充足的停車位，預(yù)見(jiàn)并滿足消費(fèi)者停車購(gòu)物的需求
主入口設(shè)計(jì)醒目標(biāo)志，使其成為人流集中和各類活動(dòng)的焦點(diǎn)
與生活有關(guān)的商品及服務(wù)都能夠成為購(gòu)物中心的組成部分，如彩票銷售點(diǎn)等
使多數(shù)商鋪成為第一排商鋪，盡量減少第二排商鋪
第六部分 可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的管理密碼
推動(dòng)購(gòu)物中心三權(quán)分立式管理，極度重視物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司對(duì)購(gòu)物中心的作用
經(jīng)營(yíng)管理方對(duì)商戶要求幾近苛刻，牢牢把握商場(chǎng)主動(dòng)權(quán)，形成大業(yè)主小租戶現(xiàn)象
招商注重商戶組合，不以租金最高作為首選，重點(diǎn)考慮品類組合及商戶經(jīng)營(yíng)水平
用策略經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)各層租金遞增幅度平緩，將低樓層與高樓層租金差距拉至最小
讓購(gòu)物中心成為滿足多元化需求的場(chǎng)所，實(shí)現(xiàn)公共空間社會(huì)化
購(gòu)物中心的租戶每年保持5％—10％的淘汰率
商戶入場(chǎng)要先遞交申請(qǐng)，然后對(duì)其進(jìn)行半年考察以后，才決定是否讓該商戶進(jìn)場(chǎng)
重視顧客的感受，當(dāng)小孩子走進(jìn)商場(chǎng)的時(shí)候，竟然會(huì)得到一枚糖果
裝修期近乎完美的現(xiàn)場(chǎng)管理，不給購(gòu)物氛圍制造一絲絲的不和諧
在購(gòu)物中心外設(shè)置咨詢服務(wù)臺(tái)，不是引人購(gòu)物，而是為人指引道路
經(jīng)常舉辦促銷活動(dòng)，但促銷活動(dòng)經(jīng)費(fèi)來(lái)源完全良性
聘請(qǐng)國(guó)際著名溜冰高手舉辦培訓(xùn)班，增強(qiáng)溜冰場(chǎng)和購(gòu)物中心的聚客能力
用免費(fèi)停車或全港最便宜的停車費(fèi)的手段．討得顧客的歡心
購(gòu)物中心總收入增加的50％來(lái)自于廣告及展示空間的增加
合理控制售價(jià)與租金之間的比率，將回報(bào)率控制在7％—8％之間
將一次促銷展示作為一次作品展示，將藝術(shù)與商業(yè)在購(gòu)物中心奇妙融合
第七部分 構(gòu)建品牌核心優(yōu)勢(shì)的傳播密碼
現(xiàn)代化的品牌推廣手段，構(gòu)建購(gòu)物中心的可持續(xù)運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)
運(yùn)用與購(gòu)物中心形象相適應(yīng)的推廣手段，講究社區(qū)品味，體現(xiàn)人文關(guān)懷
用現(xiàn)代藝術(shù)的語(yǔ)言構(gòu)建購(gòu)物中心的標(biāo)志，形成現(xiàn)代購(gòu)物中心的品牌形象識(shí)別
運(yùn)用超市不斷變換形象的手法，保持顧客對(duì)購(gòu)物中心常年不斷的新鮮感
充分利用節(jié)假曰的宣傳機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)節(jié)假曰宣傳的節(jié)點(diǎn)引爆
很少在媒體上做形象廣告，即使做，投入費(fèi)用也不大
充分利用每一個(gè)地鐵出口，制造最強(qiáng)烈的廣告效應(yīng)
在每一個(gè)細(xì)節(jié)處都運(yùn)用設(shè)計(jì)的元素，連洗手間的設(shè)計(jì)都與眾不同
在每一個(gè)可利用的地方都設(shè)置廣告位，既美化了形象，又創(chuàng)造了收益
了解女性逛街時(shí)容易迷路、慌張的心理，用良好的指示牌設(shè)計(jì)，不讓女性購(gòu)物者走回頭路
用智能化的購(gòu)物指引設(shè)施，讓男性購(gòu)物者輕松找到目的地
堅(jiān)持購(gòu)物中心的主題原則，為追求色調(diào)統(tǒng)一，不惜要求商家修改VI的顏色
每年舉辦除夕夜“蘋(píng)果倒數(shù)”活動(dòng)，十多年不間斷，使其成為城市標(biāo)志
每天舉辦一場(chǎng)鋼琴演奏會(huì)，將顧客帶到音樂(lè)藝術(shù)的殿堂
第八部分 不可復(fù)制的特色和主題密碼
天空之城的設(shè)計(jì)，將顧客帶到充滿迷幻色彩的未來(lái)世界
為購(gòu)物中心創(chuàng)造新穎的海洋主題，營(yíng)造劇場(chǎng)化的購(gòu)物感受
將西方藝術(shù)與中國(guó)風(fēng)水進(jìn)行完美結(jié)合，用藝術(shù)的方法創(chuàng)造購(gòu)物中心的風(fēng)水格局
營(yíng)造荷里活的夢(mèng)幻世界，用星光大道吸引電影迷的視線
現(xiàn)代、金屬、夢(mèng)幻的主題，充滿創(chuàng)意的、新一代的購(gòu)物中心設(shè)計(jì)贏得未來(lái)
在天臺(tái)創(chuàng)造最美麗的維港景致，使購(gòu)物中心具有不可復(fù)制的景觀優(yōu)勢(shì)
在光譜上選取一截顏色，形成購(gòu)物中心的印象識(shí)別
實(shí)現(xiàn)購(gòu)物中心公園化，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中創(chuàng)造差異化購(gòu)物環(huán)境
設(shè)計(jì)室內(nèi)過(guò)山車，獨(dú)一無(wú)二的娛樂(lè)設(shè)施形成購(gòu)物中心的獨(dú)有特色
將史諾比樂(lè)園概念引入購(gòu)物中心，差異化經(jīng)營(yíng)打造全新品牌概念
附：香港著名購(gòu)物中心規(guī)劃平面圖集
后記：廣州正在成為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的策源地