房地產(chǎn)新型疑難案例判解

一、房地產(chǎn)合作開發(fā)(1)
合作開發(fā)項目公司法律地位的甄別(3)
【爭議焦點】
1．在房地產(chǎn)合資、合作開發(fā)中設(shè)立的項目公司其法律地位是什么?在它與其關(guān)聯(lián)方發(fā)生出資沖突時，應由誰承擔責任?
2．項目公司成立后，原合資、合作合同是否自行終止?關(guān)聯(lián)方是否仍應履行原合同義務？
情勢變更與不可抗力的區(qū)分(14)
【爭議焦點】
1．行政部門暫停審批屬于情勢變更還是不可抗力?
2．在情勢變更條件下，原合同的履行期限是否也要隨之變更？
民事判決的既判力分析(19)
【爭議焦點】
1．在先的民事判決是否具有既判力?
2.如何判定前后兩案具有同一性？
按照當事人的真實意思表示確定合同的性質(zhì)f26)
【爭議焦點】
在房地產(chǎn)合作開發(fā)中，供地方只參與項目申報的，雙方所簽合同性質(zhì)應認定為房地產(chǎn)合作開發(fā)合同還是拆遷補償合同?
二、商品房預售銷售(31)
房屋認購金的性質(zhì)認定（33)
【爭議焦點】
1.出版物上的商業(yè)廣告性質(zhì)是要約還是要約邀請?購房人可否以房屋實際入住時間與廣告宣傳時間不符為由拒簽商品房預售合同?
2.以格式合同出現(xiàn)的商品房認購書中合有單方權(quán)利約定條款，該認購書是否有效?
3.商品房認購金屬于定金還是預付款?購房人決定不購房后可否要求售房人返還認購金？
因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立房屋買賣合同的立約定金不適用定金罰則（39）
［爭議焦點］如何認定房屋認購定金的性質(zhì)?因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立房屋買賣合同時，可否適用定金罰則？購房者預留房號所交定金是否應當返還?(43)
［爭議焦點］在未取得商品房銷售許可證情形下簽訂的預售商品房認購書是否有效？購房者因此給付的定金可否要求返還？
商品房預售合同糾紛案的有關(guān)法律問題分析(46)
【爭議焦點】1．商品房預售合同中約定的履行期限條款為無法履行條款，該合同是否為有效合同?
2．購房優(yōu)惠廣告的性質(zhì)是要約邀請還是單方承諾?銷售商是否應該履行其在優(yōu)惠廣告中承諾的優(yōu)惠事項?
3．如何運用合同解釋方法來解釋合同中約定不明的事項？
商品房預售中公用面積的認定及擅自變更設(shè)計之法律責任(61)
【爭議焦點】1．商品房預售中的公用面積應如何認定?
2．開發(fā)商擅自變更預售合同中約定的設(shè)計，是否應承擔違約責任?應如何承擔違約責任?合同有效成立情況下的締約過失責任(66)
【爭議焦點】
在合同有效成立情況下，開發(fā)商有締約過失的，應否承擔責任？
預售樓房時未告知設(shè)計不合理，后影響使用的情況處理(71)
【爭議焦點】開發(fā)商預售樓房時未履行合理告知義務，是否要承擔賠償責任？
交付所購樓房樓層錯誤的購房合同效力認定(74)
【爭議焦點】樓房的標識樓層與實際樓層不符，是否構(gòu)成根本違約?購房合同可否因此而解除?
房屋共有人處分行為的效力(79)
【爭議焦點】
房屋產(chǎn)權(quán)證上登記的產(chǎn)權(quán)狀況與實際情況不符，導致善意第三人購買了共有人無權(quán)處分的房屋，該購買行為是否受法律保護？
購房選擇權(quán)合同的認定和處理(84)
【爭議焦點】
選擇權(quán)契約的性質(zhì)是什么?選擇權(quán)的行使應符合哪些條件?一房二賣的相關(guān)法律問題(90)
【爭議焦點】
1．沒有進行權(quán)屬登記的商品房買賣合同是否合法有效?如何判定?
2．開發(fā)商將商品房賣給兩個以上購房者是否屬于欺詐?可否適用懲罰性賠償7
不動產(chǎn)二重買賣的法律問題(99)
【爭議焦點】
不動產(chǎn)二重買賣的效力如何?不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)應歸于哪個買受人?
程序上有瑕疵的商品房預售許可證效力認定(109)
【爭議焦點】
房管局在尚未發(fā)放《土地使用證》的情況下就向開發(fā)商發(fā)放《預售許可證》，這一行為是否違法？應否撤銷?
姜守軍訴北京市金鼎房地產(chǎn)開發(fā)公司商品房預售合同糾紛案(1 14)
【爭議焦點】
開發(fā)商交付的商品房與預售時展示的沙盤所示環(huán)境不符，是否構(gòu)成違約?應否承擔賠償責任?
未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓(117)
在二手房買賣中，簽訂合同時賣售人尚未領(lǐng)取權(quán)屬證書的，買賣合同是否合法有效？
三、房屋租賃(121)
一喜不再彈原則的適用及裝修添附的補償(123)
【爭議焦點】
1．如何理解“一事不再理”原則，要求對裝修進行補償與解除租賃合同是否是同“一事”?
2．租房者是否應該就承租人對房屋的裝修進行補償?
3．如何確定裝修補償?shù)臄?shù)額？締約過失責任與違約責任的認定(132)
【爭議焦點】
1．租賃期未滿，出租人要求承租人搬走，承租人自己也同意的，構(gòu)成締約過失責任還是違約責任?
2．沒有冠以“定金”名義的金錢擔保，其性質(zhì)是什么?
以土地為標的物的租賃合同中的法律問題(137)
【爭議焦點】
1．農(nóng)民集體所有土地可否流轉(zhuǎn)?
2．未經(jīng)行政機關(guān)批準，標的物為農(nóng)民集體所有土地的租賃合同是否有效？已履行部分應如何解決？
房屋抵押后承租人與出租人訂立的租賃合同對受讓人無效(142)
【爭議焦點】
1．房屋抵押后，承租人與出租人關(guān)于延長租賃期限或降低租金標準的約定對受讓人是否有效力?
2．房屋抵押權(quán)實現(xiàn)后，承租人應向原出租人支付租金還是向受讓人支付租金？合同當事人意思表示之厘定(148)
【爭議焦點】
1．承租人在房屋租賃合同所約定的租賃期限內(nèi)提出退租的，是否有權(quán)要求出租人返還押金?
2.如何解釋合同中的有爭議的格式條款？
房屋租賃合同雙方當事人應當按過錯程度對違章建筑承擔民事責任(153)
【爭議焦點】
承租人在其所租房屋進行違章建筑，出租人未予制止，應如何承擔民事責任?
買賣不破租賃相關(guān)問題的探討(158)
【爭議焦點】
1．對破產(chǎn)債務人未履行完畢的合同應如何處理?設(shè)定在破產(chǎn)財產(chǎn)上的權(quán)利又應如何處理?
2．租賃合同是否因所有權(quán)人的變動而終止?
部分房屋的承租人能否對出租人整體出售的房屋享有優(yōu)先購買權(quán)(163)
【爭議焦點】
部分房屋的承租人能否對出租人整體出售的房屋享有優(yōu)先購買權(quán)?
承租人對租賃物存在權(quán)利瑕疵的合同是否享有合同解除權(quán)（178）
【爭議焦點】
1．承租人對租賃物存在權(quán)利瑕疵的合同是否享有合同解除權(quán)?
2．租賃物存在權(quán)利瑕疵，承租人可主張違約責任還是行使不安抗辯權(quán)？
四、房地產(chǎn)擔保(183)
物業(yè)經(jīng)營權(quán)的抵押及相關(guān)問題探討(185)
【爭議焦點】
物業(yè)經(jīng)營權(quán)是否可以用于擔保，其擔保的性質(zhì)屬于抵押還是質(zhì)押?
期房能否作為流動資金貸款的抵押物(192)
【爭議焦點】期望能否作為流動資金貸款的抵押物？商品房還貸保證責任保險合同法律性質(zhì)之認識及當事人請求權(quán)之行使(199)
【爭議焦點】商品房還貸保證責任保險合同的法律性質(zhì)如何？當事人在此類案件中應如何行使請求權(quán)？
五、房屋所有權(quán)、權(quán)屬登記及其他問題(205)
有關(guān)居住權(quán)的法律問題(207)
【爭議焦點】具備獨立勞動能力的成年子女，對父母承租的房屋是否享有居住權(quán)？
以房抵債合同的生效并不以房產(chǎn)過戶登記為生效前提^(214)
【爭議焦點】以房抵債合同是否必須以房產(chǎn)過戶登記為生效前提？
不動產(chǎn)登記的公示公信力與無權(quán)處分制度的競合與沖突(220)
【爭議焦點】
1．共有人之一未經(jīng)其他共有人同意而將房屋變賣，其他共有人可否以此為由主張買賣合同無效?
2．簽訂房屋買賣合同但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，旁屋所有權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)移?
土地使用權(quán)屬的確定(224)
【爭議焦點】不動產(chǎn)的物權(quán)變動必須經(jīng)過哪些程序?何時生效?房屋逾期辦證違約責任的承擔(229)
【爭議焦點】辦理房屋權(quán)屬證書的義務人是誰?該義務人逾期辦證的，應如何承擔違約責任?
公民個人購買的公有房屋可以依法遺贈他人(235)
【爭議焦點】公民基于個人特殊身份所購買的公有房屋可否遺贈他人?
婚前個人按揭購買、婚后以夫妻財產(chǎn)支付按揭的房屋是否可用于償還夫妻共同債務(239)
【爭議焦點】婚前個人按揭購買、婚后以夫妻財產(chǎn)支付按揭的房屋是否可用于償還夫妻共同債務?
六、相鄰關(guān)系(243)
眺望權(quán)、視覺衛(wèi)生權(quán)法律問題探討(245)
【爭議焦點】1．眺望權(quán)、視覺衛(wèi)生權(quán)的法律性質(zhì)是什么?公民是否可以行使這些權(quán)利?
2．兩樓相距過近是否侵犯了居民的眺望權(quán)、視覺衛(wèi)生權(quán)、采光權(quán)和隱私權(quán)?
建筑物區(qū)分所有權(quán)理論在審理實踐中的運用(250)
【爭議焦點】
建筑物區(qū)分所有權(quán)人能否獨自就他人侵占公用部分的行為進行訴訟?
七、房屋拆遷(257)
民事行政爭議關(guān)聯(lián)案件程序探討(259)
【爭議焦點】民事行政爭議關(guān)聯(lián)案件應遵循何種程序?
齊勇、齊兵訴北京科技園建設(shè)(集團)股份有限公司拆遷合同糾紛案民事判決書(277)
【爭議焦點】房屋拆遷中應如何確定被拆房屋的產(chǎn)權(quán)所有人?
八、房屋裝修(283)
因房屋裝修引發(fā)的室內(nèi)環(huán)境污染案審理中的法律問題(285)
【爭議焦點】1．在房屋裝修中，承攬人對交付的工程應怎樣承擔瑕疵擔保責任?
2．在房屋裝修中，承攬人對裝修材料的瑕疵應承擔何種責任?
3．在違約責任與侵權(quán)責任競合時，當事人應如何選擇行使權(quán)利？
室內(nèi)裝修污染致人損害賠償?shù)呐e證責任(295)
【爭議焦點］ 在室內(nèi)裝修污染致人損害的求償案件中，舉證責任應當由誰承擔？
裝修合同中的風險負擔(300)
【爭議焦點】在裝修合同履行中發(fā)生風險．損失應由誰負擔?
九、物業(yè)管理(307)
業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)與法律保護(309)
【爭議焦點】1．什么是建筑物區(qū)分所有權(quán)，業(yè)主在哪些方面享有建筑物區(qū)分所有權(quán)?
2．如何看待業(yè)主“被迫”簽訂的物業(yè)管理格式合同的效力？
物業(yè)公司是否對第三人侵權(quán)造成的業(yè)主人身損害承擔賠償責任(317)
【爭議焦點】物業(yè)公司是否對第三人侵權(quán)造成的業(yè)主人身損害承擔賠償責任？
物業(yè)管理委員會的訴訟主體地位認定(328)
【爭議焦點】1．小區(qū)物業(yè)管理委員會在訴訟中有無主體資格?居于何種法律地位?
2．國土房管局未盡其應有的監(jiān)督管理職責的，應否承擔責任？
物業(yè)管理行政主管部門的職能定位(336)
【爭議焦點】1．物業(yè)管理委員會的性質(zhì)是什么?其可享有的自治權(quán)利有哪些?
2．物業(yè)行政主管部門享有哪些職權(quán)?其行為是否可訴？
十、有關(guān)房地產(chǎn)的行政案件(345)
規(guī)劃許可案件審理中的有關(guān)問題研究(347)
【爭議焦點】
1．建設(shè)工程規(guī)劃許可需要經(jīng)過哪些程序?
2．履行程序有瑕疵的建設(shè)工程規(guī)劃許可證是否有效?是否可訴？
不應對存在爭議的土地使用權(quán)進行登記(358)
【爭議焦點】
應否對存在爭議的土地使用權(quán)進行登記?
行政訴訟中第三人舉證的效力認定(361)
【爭議焦點】
如何看待第三人在行政訴訟中舉證據(jù)的效力？
房管部門核準集資房公用面積分攤方案行為之認定(367)
【爭議焦點】
房管部門是否有權(quán)審核集資房公用建筑面積分攤方案?該審核行為是否可訴?
因協(xié)助司法執(zhí)行而啟動的行政行為亦應受到司法監(jiān)督(375)
【爭議焦點】
因協(xié)助司法執(zhí)行而啟動的行政行為是否屬于行政訴訟的受案范圍?
十一、有關(guān)房地產(chǎn)的刑事案件(379)
售樓處工作人員越權(quán)收取購房款據(jù)為己有的行為構(gòu)成詐騙罪(381)
售樓處工作人員越權(quán)收取購房款據(jù)為己有的行為是否構(gòu)成詐騙罪?
“野蠻拆遷”者以非法侵入住宅論罪(385)
在未與被拆遷戶達成拆遷協(xié)議，也未取得合法手續(xù)情況下強制拆遷的，是否構(gòu)成非法侵入住宅罪？附錄(389)
中華人民共和國土地管理法(2004．8．28修正)(391)
中華人民共和國城市規(guī)劃法(1989．12．26)(402)
中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法(1994．7．5)(406)
城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例(1998．7．20)(413)
商品房銷售管理辦法(2001．4．4)(417)
城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定(2001．8．15修正)(422)
城市商品房預售管理辦法(2004．7．20修正)(425)
最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋(2003．4．28) (427)
物業(yè)管理條例(2003．6．8)(430)
城市房屋拆遷管理條例(2001．6．13)(437)
最高人民法院關(guān)于受理房屋拆遷、補償、安置等案件問題的批復(1996．7．24)(440)
最高人民法院關(guān)于當事人達不成拆遷補償安置協(xié)議就補償安置爭議提起民事訴訟人民法院應否受理問題的批復(2005．8．1)(441)
北京市高級人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見(試行)(2003．12．24) (441)
北京市高級人民法院關(guān)于審理土地行政案件有關(guān)問題的意見(試行)(2005．1．10)(445)