論不動產登記

　　本書對該課題的研究主要集中在以下幾個方面：（1）在對傳統(tǒng)的物權變動模式評析的基礎上，提出應以絕對物權行為理論構建物權變動的理論基礎。通過對三種典型的物權變動模式逐一進行分析，筆者指出其理論上的不足和制度設計中的缺陷。筆者從物權和債權的差異人手，著重分析引起物權和債權發(fā)生變動的法律行為中的意思表示因素，筆者認為“絕對法律行為”不僅是客觀存在的，而且應當成為物權變動的理論基礎。目前法學界承認絕對權，也承認絕對法律關系，但幾乎無人論及特定人和不特定人之間的絕對法律行為。目前學術界將法律行為劃分為單方法律行為、雙方法律行為和多方法律行為，這無法合理解釋引起絕對權變動的法律行為的性質問題。絕對法律行為的概念將使法律行為理論更加完善。絕對法律行為引起絕對法律關系，從而導致絕對權的變動，相對法律行為引起相對法律關系，從而導致相對權的變動，即絕對法律行為一絕對法律關系一絕對權，相對法律行為一相對法律關系一相對權。不承認絕對法律行為的存在，就無法解釋絕對權變動的原因，也無法解釋引起絕對權變動的法律行為的性質。絕對法律行為可以使絕對權和相對權的區(qū)分在邏輯上得到徹底的貫徹。（2）以絕對物權行為理論為依據，重新解釋并系統(tǒng)設計了不動產登記制度。在不動產登記中，尤其應當建立物權變動公告制度，保證登記權利正確性推定的可靠性。登記之前以物權變動公告制度保護真正權利人，登記之后以登記的公信力保護善意第三人，從而使對真正權利人和善意第三人的利益保護達到平衡。不動產物權一經登記公示，即產生權利正確性推定效力，這也正是登記公信效力的體現。但登記的正確推定效力無疑是以犧牲真正權利人的利益為代價來換取交易秩序的效率與安全，因此應當建立物權變動公告制度，在確定登記之前給予利害關系人進行意思表示的空間，允許其提出異議，這不僅符合絕對法律行為理論，而且在實踐中的確可以減少發(fā)生登記錯誤的幾率，保證登記的正確性，避免使真正的權利人遭受公信力的損害。（3）以絕對物權行為理論為基礎，以公示公信制度為原則，以惡意抗辯制度為補充，構建我國保護善意第三人的機制。善意取得制度在我國已成為保護市場交易中善意第三人的主流觀點。事實上，盡管善意取得制度具有一定的合理性并符合人們的法律情感，但由于善意的主觀標準難以確定，其保護買受人的法律功能難以充分發(fā)揮，而公示公信制度則可以將物權變動過程外化為一定物態(tài)形式為公眾所知，并為第三人提供了善意的客觀標準，在保護第三人方面，公示公信制度較善意取得制度為優(yōu)，應根據絕對物權行為理論，以登記公示公信和惡意抗辯來構建保護第三人的立法體制。（4）本書探討了不動產登記的一般規(guī)則，主要對不動產登記機關、登記對象、登記類型、地籍調查、不動產登記的一般程序以及不動產登記的效力進行了研究。（5）本書還探討了不動產登記的具體形態(tài)，主要包括不動產總登記、初始登記、變更登記、預告登記、查封登記、信托登記、更正登記、異議登記、涂銷登記等各種具體的登記形式。

　　于海涌，1969年6月生，安徽省淮北市人。中國政法大學法學學士，北京大學民商法碩士，中國社會科學院民商法博士（師從梁慧星教授），中國政法大學民商法博士后（師從江平教授），瑞士比較法研究所訪問學者?，F為中山大學法學院副教授，民商法碩士生導師，兼任中國民法學研究會理事。先后在《法律科學》、《法學》、《現代法學》、《法商研究》、《清華大學學報》、《民商法淪叢》、《人大法律評論》、《私法》、《學術研究》、《月旦民商法》等刊物上發(fā)表論文多篇。出版專著兩部：《法國不動產擔保物權制度研究》和《絕對物權行為理論與物權法律制度研究》，曾主持國家社科基金項目“不動產物權登記研究”和“商事信托財產制度研究”、中國博士后基金項目“不動產登記立法研究”。專著《法國不動產擔保物權研究》獲中國民法學會優(yōu)秀科研成果一等獎和國家司法部優(yōu)秀科研成果三等獎。