最高人民法院民事案件解析：房屋買賣、租賃糾紛

最高人民法院二審案例
一、商品房預(yù)售合同糾紛案例編號(hào)：商品房預(yù)售合同糾紛——二審001
商品房預(yù)售合同效力的認(rèn)定——上海城南房地產(chǎn)公司與上海中皇置業(yè)投資公司購(gòu)房合同糾紛上訴案
裁判主旨：本案中當(dāng)事人訟爭(zhēng)的房屋系被幾個(gè)前手?jǐn)?shù)次轉(zhuǎn)賣而來，所涉土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥用地，且系訴訟過程中由主管部門將該土地直接自最初土地使用權(quán)人名下直接辦理至最后買房人名下。如果嚴(yán)格按照現(xiàn)行有效的法律及相關(guān)司法解釋的規(guī)定，劃撥土地上建造商品房直至起訴前仍未補(bǔ)辦出讓手續(xù)的，合同將被認(rèn)定為無效；但是，鑒于本案所涉合同簽訂于房地產(chǎn)管理法等法律實(shí)施之前，考慮到合同已經(jīng)履行大部分、當(dāng)?shù)赝恋厥褂弥贫鹊奶厥庑?、政府主管部門已經(jīng)認(rèn)可該轉(zhuǎn)讓行為還為其辦理土地使用權(quán)證等實(shí)際情況，作為個(gè)案，認(rèn)定合同有效是可以的
案例編號(hào)：商品房預(yù)售合同糾紛——二審002
預(yù)售商品房合同無效后經(jīng)濟(jì)損失的計(jì)算及分擔(dān)——武漢民生詠輝房地產(chǎn)有限公司與中國(guó)工商銀行武漢市分行矯口區(qū)支行、武漢浩鈿實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司預(yù)售商品房糾紛上訴案
裁判主旨：人民法院在審理民事案件過程中，根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)，可以決定委托專門的鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行鑒定。雖然當(dāng)事人對(duì)鑒定機(jī)構(gòu)資質(zhì)有異議，但是無法充分證明自己主張的，對(duì)其主張不予支持。商品房預(yù)售合同無效后，對(duì)于無效造成的損失，應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人對(duì)造成合同無效的過錯(cuò)程度承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任
案例編號(hào)：商品房預(yù)售合同糾紛——二審003
對(duì)以行政劃撥用地進(jìn)入市場(chǎng)的行為效力的認(rèn)定——南昌市興城房地產(chǎn)開發(fā)公司與江西省針棉織品進(jìn)出口公司、南昌市收容遣送站預(yù)購(gòu)商品房合同糾紛上訴案
裁判主旨：平等民事主體間簽訂《商品房買賣合同》，訟爭(zhēng)房屋所占土地為國(guó)有劃撥用地，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，直至起訴前仍未補(bǔ)交土地出讓金、辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，所簽合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。對(duì)于合同無效后的處理問題，需要結(jié)合案件實(shí)際情況，根據(jù)雙方當(dāng)事人對(duì)造成合同無效的過錯(cuò)程度來就確定的損失數(shù)額各自承擔(dān)相應(yīng)的比例
案例編號(hào)：商品房預(yù)售合同糾紛——二審004未取得土地使用權(quán)證、商品房預(yù)售許可證所簽預(yù)售商品房合同無效——海南厚南旅業(yè)有限公司與海南順興房地產(chǎn)開發(fā)公司、海南深發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)公司、海南凱鵬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛上訴案
裁判主旨：房地產(chǎn)開發(fā)公司未取得土地使用權(quán)和商品房預(yù)售許可證，也沒有投入開發(fā)建設(shè)資金進(jìn)行施工建設(shè)，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問題的解答》的規(guī)定，其與他人簽訂的商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。案例編號(hào)：商品房預(yù)售合同糾紛——二審005
商品房預(yù)售合同中免責(zé)事由的認(rèn)定及處理——廣東省中振投資有限公司與武漢泰合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、中國(guó)銀行湖北寶豐支行預(yù)售商品房糾紛上訴案
裁判主旨：商品房預(yù)售合同履行過程中逾期交房責(zé)任的界定是實(shí)踐中經(jīng)常遇到的問題。在處理相關(guān)爭(zhēng)議時(shí)，應(yīng)注意合同約定的免責(zé)事由與當(dāng)事人提供證據(jù)之間的因果關(guān)系。本案二審的改判正是遵循了證據(jù)甄別與認(rèn)定的相關(guān)原則作出的
案例編號(hào)：商品房預(yù)售合同糾紛——二審006
房屋轉(zhuǎn)預(yù)售合同糾紛的處理原則——中國(guó)機(jī)械設(shè)備海南股份有限公司與海南恒建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、海南省國(guó)際信托投資公司房屋轉(zhuǎn)預(yù)售合同糾紛上訴案
裁判主旨：處理這類在海南房地產(chǎn)熱期間發(fā)生的期房轉(zhuǎn)預(yù)售合同糾紛，應(yīng)當(dāng)依據(jù)1995年最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問題的解答》這一司法解釋的精神。該司法解釋規(guī)定：“商品房預(yù)售合同的雙方當(dāng)事人，經(jīng)有關(guān)主管部門辦理了有關(guān)手續(xù)后，在預(yù)售商品房尚未實(shí)際交付前預(yù)購(gòu)方將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓他人，辦理了轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，可以認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效；沒有辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，在一審訴訟期間補(bǔ)辦了轉(zhuǎn)讓手續(xù)，也可認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效
案例編號(hào)：商品房預(yù)售合同糾紛——二審007
預(yù)售房屋合同效力的認(rèn)定與處理——蘭州安泰閣房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司與蘭州雅爾佳商貿(mào)實(shí)業(yè)有限總公司商品房預(yù)售合同糾紛上訴案
裁判主旨：房地產(chǎn)開發(fā)公司在未取得土地使用權(quán)、未辦理審批手續(xù)領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證明的情況下，與他人簽訂的房屋預(yù)售合同無效。雙方應(yīng)當(dāng)根據(jù)各自過錯(cuò)程度承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任
案例編號(hào)：商品房預(yù)售合同糾紛——二審008
預(yù)售期房設(shè)定抵押合同的效力認(rèn)定——上海方信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與華東三峽經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司、中國(guó)光大銀行上海分行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行上海市虹口支行抵押合同糾紛上訴案
裁判主旨：以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效
案例編號(hào)：商品房預(yù)售合同糾紛——二審009
如何認(rèn)定按揭合同的效力——廣東省中振投資有限公司與中國(guó)銀行湖北寶豐支行樓花按揭糾紛上訴案
裁判主旨：期房抵押登記行為可視為合同內(nèi)容在有關(guān)部門的備案，而不是嚴(yán)格意義上的物權(quán)抵押登記
案例編號(hào)：商品房預(yù)售合同糾紛——二審010
如何正確界定當(dāng)事人違約責(zé)任的范圍——天津泰豐工業(yè)園（集團(tuán)）有限公司與廣東省建筑工程總公司房地產(chǎn)開發(fā)公司商品房預(yù)售合同糾紛上訴案
裁判主旨：違約條款是指當(dāng)事人在訂立合同時(shí)約定的當(dāng)一方當(dāng)事人未按照合同的約定履行義務(wù)，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ疆?dāng)事人承擔(dān)法律責(zé)任的合同內(nèi)容。違約責(zé)任的承擔(dān)兼具補(bǔ)償守約方的損失和對(duì)違約行為進(jìn)行制裁的雙重功能。如果因違約給對(duì)方造成的損失超過合同約定的違約金，違約方還應(yīng)進(jìn)行賠償以補(bǔ)足違約金不足的部分
案例編號(hào)：商品房預(yù)售合同糾紛——二審011
如何區(qū)分房屋建設(shè)工程承包合同與商品房預(yù)售合同——貴陽市城鄉(xiāng)房地產(chǎn)開發(fā)公司、貴州黔能企業(yè)（集團(tuán)）公司與貴州省新新建筑工程公司、楊遠(yuǎn)明等7人商品房預(yù)售、拆遷安置上訴案
裁判主旨：
區(qū)分房屋預(yù)售合同與建設(shè)工程承包合同的根本之處在于合同標(biāo)的物的所有權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)移
案例編號(hào)：商品房預(yù)售合同糾紛——二審012
合同法實(shí)施前，未辦理商品房預(yù)售許可證訂立的售房合同是否有效——新世紀(jì)建設(shè)發(fā)展（深圳）有限公司與香港天光置業(yè)有限公司購(gòu)房合同糾紛上訴案