物業(yè)糾紛指導(dǎo)案例與審判依據(jù)

上篇 指導(dǎo)案例
一、物業(yè)公司與開發(fā)商糾紛
物業(yè)公司對前期物業(yè)管理中未售出的房屋要承擔(dān)的管理職責(zé)
——李某訴龍華房地產(chǎn)公司與龍華物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛上訴案
裁判規(guī)則：
在前期物業(yè)管理中，開發(fā)商作為業(yè)主受物業(yè)服務(wù)合同的約束，無權(quán)擅自改變房屋結(jié)構(gòu)．其中物業(yè)公司對前期物業(yè)管理中未售出的房屋負(fù)有管理的職責(zé)
建設(shè)單位負(fù)有配置必需的物業(yè)管理用房的義務(wù)
——上海海宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司訴上海市徐匯區(qū)光華苑北區(qū)業(yè)主委員會房屋使用權(quán)糾紛再審案
裁判規(guī)則：
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房，業(yè)主委員會可以接受業(yè)主大會的委托，為相關(guān)事宜提起訴訟，具備訴訟主體的資格
二、物業(yè)公司與業(yè)主糾紛
小區(qū)一層業(yè)主拆墻改門搭建臺階構(gòu)成侵權(quán)
——某物業(yè)管理公司訴李某排除妨害物業(yè)服務(wù)合同糾紛案
戰(zhàn)判規(guī)則：
業(yè)主擅自改變住宅共有部位，妨害物業(yè)管理公司正常管理秩序的行為構(gòu)成侵權(quán)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任
業(yè)主對庭院綠地使用權(quán)及其限制
——青島中南物業(yè)管理有限公司南京分公司訴徐獻(xiàn)太、陸素俠物業(yè)
服務(wù)合同糾紛案
裁判規(guī)則：
業(yè)主對房屋外庭院綠地的一般使用權(quán)或獨(dú)占使用權(quán)均需符合小區(qū)管理規(guī)定，否則物業(yè)公司有權(quán)提起訴訟，業(yè)主對其違約行為承擔(dān)違約責(zé)任
建筑物區(qū)分所有權(quán)人專有部分建筑的使用限制
——顧然地訴巨星物業(yè)排除妨礙、賠償損失物業(yè)服務(wù)合同糾紛上訴案
裁判規(guī)則：
建筑物區(qū)分所有權(quán)人只能在建筑物設(shè)計(jì)允許的限度內(nèi)合理使用自己專有分的建筑物。使用專有建筑物部分時(shí)，不得違反全體區(qū)分所有權(quán)人的共同利益不得妨礙整體建筑物的正常使用
對特殊個(gè)案應(yīng)運(yùn)用衡平原則為特殊處理
——黃建中訴北京延龍物業(yè)管理有限責(zé)任公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛上訴案
裁判規(guī)則：
若業(yè)主行為表面上違反了物業(yè)公約，但其行為目的、方式和結(jié)果卻是合情合理的，并且該行為沒有破壞物業(yè)公約實(shí)現(xiàn)的公共秩序，則不能按法律的一般規(guī)定進(jìn)行處理，而應(yīng)該適用衡平原則進(jìn)行特殊處理。
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