房屋征收補償操作策略與案例精析

第一編 條例解讀與實務(wù)解析
第一章 概述
第一節(jié) 立法宗旨、適用范圍與征收條件
【律師支招】
1.判斷土地性質(zhì)的方法
2.被征收人應當警惕的公平補償陷阱
【案例解讀】
1.揭秘“國土集拆”
2.識別“虛假征地”
3.破解違法征地
4.抵押權(quán)人依法維權(quán)后輕松實現(xiàn)債權(quán)
5.招商引資期間遇征收后公司（土地承租人）獲理想補償
6.公房承租人獲理想補償
7.法院查封房屋遇征收后補償
8.遺漏被征收人的征收補償協(xié)議無效
9.產(chǎn)權(quán)人名不副實情況下誰是被征收人
第二節(jié) 征收補償原則
【律師支招】靈活把握房屋征收補償法律原則與具體法律規(guī)則
第三節(jié) 征收補償行政職權(quán)分配
【律師支招】
1.市、縣級人民政府在征收中的職責范圍
2.市、縣級人民政府確定的房屋征收部門在征收中的職責范圍
3.地方人民政府有關(guān)部門配合征收的具體表現(xiàn)形式
【案例解讀】
1.街道辦事處主管、主辦征收被判違法
2.被撤銷的環(huán)保局違法干涉征拆行為
第四節(jié) 委托征收
第五節(jié) 征收監(jiān)督與指導
第六節(jié) 違法征收舉報與監(jiān)察
【律師支招】
1.公眾如何行使針對違法征收行為的舉報權(quán)
2.如何避免被舉報對象實施報復行為
3.如何確定征收補償工作中的監(jiān)察機關(guān)
4.監(jiān)察機關(guān)擁有哪些具體權(quán)力
【案例解讀】
省國土廳違法用地監(jiān)察不作為被判違法
第二章 征收決定
第一節(jié) 公共利益界定
【律師支招】
本條未列舉的公共利益如何界定
【案例解讀】
1.湖泊環(huán)境整改征收名目下的商業(yè)開發(fā)
2.水電站建設(shè)名目下的商業(yè)開發(fā)套建
3.政府與開發(fā)商聯(lián)合進行的保障性安居工程建設(shè)
第二節(jié) 征收前置規(guī)劃
【律師支招】
公眾參與規(guī)劃的途徑和方式
【案例解讀】
違法的建設(shè)用地規(guī)劃
第三節(jié) 征收補償預案公布
【案例解讀】
J市××片區(qū)澇洼地區(qū)改造項目一期房屋征收補償預案公告
第四節(jié) 征收補償方案確定
【案例解讀】
1.K市人民政府關(guān)于公布某項目房屋征收補償方案征求意見及修
改情況的通告
2.中國首例不服政府舊城改造房屋征收的聽證會
第五節(jié) 社會穩(wěn)定風險評估與征收補償費用撥付監(jiān)管
【案例解讀】
申請補償款發(fā)放、使用信息公開
第六節(jié) 房屋征收決定
【案例解讀】
S市人民政府房屋征收決定
第七節(jié) 被征收人權(quán)利救濟
【律師支招】
1.不服房屋征收決定可向哪些復議機關(guān)申請復議
2.不服房屋征收決定而申請行政復議的時效
3.經(jīng)行政復議程序后可提起行政訴訟的情形
4.不服房屋征收決定而提起的行政訴訟由中級人民法院管轄
5.不服房屋征收決定而提起行政訴訟的訴訟時效
【案例解讀】
公告送達與時效
第八節(jié) 征收范圍內(nèi)房屋情況調(diào)查登記
第九節(jié) 征收禁止與暫停
第三章 補償
第一節(jié) 征收補償范圍
第二節(jié) 征收住房保障適用
第三節(jié) 被征收房屋價值評估
【律師支招】
1.房屋征收評估基本事項須知
2.房屋征收評估工作流程圖示
3.不服房屋征收評估結(jié)果的救濟方式
第四節(jié) 評估機構(gòu)的確定與作業(yè)
第五節(jié) 征收補償方式
【律師支招】
1.選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的注意事項
2.選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換時“拆一還一”的理解與適用
3.產(chǎn)權(quán)調(diào)換房的產(chǎn)權(quán)證辦理須知
【案例解讀】
1.貨幣補償中的“暗補”玄機
2.接受暗補遭遇產(chǎn)權(quán)陷阱
3.通往理想補償?shù)恼勁兴囆g(shù)
4.產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議簽成《特惠商品房認購協(xié)議書》引發(fā)的索房糾紛
5.產(chǎn)權(quán)調(diào)換房合法性證明欠缺至拆遷裁決被撤
6.高價商品房安置驚變經(jīng)濟適用房安置
第六節(jié) 搬遷補助與臨時安置
【律師支招】
過渡期限屆滿產(chǎn)權(quán)調(diào)換房仍無法交付應當如何處理
第七節(jié) 停產(chǎn)停業(yè)損失補償
【律師支招】
1.可獲得停產(chǎn)停業(yè)損失補償?shù)姆课蓓殱M足的條件
2.停產(chǎn)停業(yè)損失補償?shù)难a償范圍
3.停產(chǎn)停業(yè)損失補償標準的確定
【案例解讀】
1.承租廠房停產(chǎn)停業(yè)損失補償款的分配之爭
2.事實租賃門面房亦可獲得征收補償
3.廠房拆遷臨危維權(quán)后補償額速增一千余萬
第八節(jié) 未登記房屋的認定與處理
【律師支招】
1.違法建筑的認定與處理
2.違法建筑的征收補償
【案例解讀】
1.區(qū)執(zhí)法局拆“違建”被判違法
2.自建房的征拆補償
3.別墅群遇“拆違”與一事不再罰
4.歷史遺留房屋由誰定性
5.鎮(zhèn)政府“拆違”被判違法
6.“拆違”的正當程序
第九節(jié) 征收補償協(xié)議
第十節(jié) 補償決定
第十一節(jié) 先補償后搬遷與違法逼遷禁止
【律師支招】
1.未經(jīng)補償房屋被拆除時被征收人如何實現(xiàn)權(quán)利救濟
2.遇非法逼遷時被征收人如何實現(xiàn)權(quán)利救濟
【案例解讀】
1.非法強拆未簽協(xié)議被征收人房屋被公安局移交起訴
2.開發(fā)商斷路逼遷，被拆遷企業(yè)成功維權(quán)
3.應對斷水電、失業(yè)與打砸逼遷等拆遷“三大難”
第十二節(jié) 司法強制搬遷
【律師支招】
1.被征收人不履行征收補償協(xié)議不屬于司法強制搬遷的適用范圍
2.申請司法強制搬遷的必備條件
3.申請司法強制搬遷需要提交的材料
4.人民法院對司法強制搬遷申請的審查
5.司法強制搬遷的執(zhí)行
第十三節(jié) 征收補償檔案管理與審計監(jiān)督
第四章 法律責任
第一節(jié) 征收工作人員瀆職行為法律責任
第二節(jié) 非法逼遷行為法律責任
第三節(jié) 非法阻礙房屋征收補償工作行為法律責任
第四節(jié) 貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費用行為法律責任
第五節(jié) 虛假、失實評估行為法律責任
第五章 時效
第二編 疑難問題詳解
1.國有土地上的非公共利益房屋拆遷如何進行？
2.集體土地上的房屋征收如何進行？
3.集體土地上的商業(yè)化房屋拆遷如何進行？
4.集體土地征收的程序？
5.集體土地征收涉及的房屋拆遷應當注意哪些問題？
6.征收中抵押權(quán)人如何實現(xiàn)債權(quán)？
7.征收中如何保護承租人的合法權(quán)益？
8.征收中如何保護公房承租人的合法權(quán)益？
9.征收中遇被查封房屋如何確定補償對象？
10.征收中未析產(chǎn)房屋如何確定補償對象？
11.征收中的國有土地使用權(quán)價值如何在補償中實現(xiàn)？
12.以出讓、劃撥或租賃方式取得的土地使用權(quán)的征收補償如何確定？
13.小產(chǎn)權(quán)房的征收補償如何確定？
14.無證房屋的征收補償如何確定？
15.房屋征收實施單位能否跨城市接受委托征收？
16.房屋征收實施單位能否轉(zhuǎn)委托？
17.房屋征收實施單位是否存在資質(zhì)限制？
18.如何區(qū)分公共利益與非公共利益？
19.美、德、日、韓、加、法等國公共利益征收模式
20.征收方案征求公眾意見的方式
21.國有土地使用權(quán)隨房屋征收被一并收回是無償還是有償？
22.既提起行政復議程序又提起行政訴訟的，依法如何處理？
23.訴訟中回避請求權(quán)的行使
24.被征收人不配合房屋情況調(diào)查有何后果？
25.“住改非”房屋應當如何補償？
26.被征收人可否對房屋征收評估報告提起民事訴訟？
27.征收補償協(xié)議是屬于民事協(xié)議還是行政合同？
28.起訴征收補償決定被判維持或駁回訴訟請求后可否再起訴征收
決定？
29.被征收房屋所有權(quán)人、使用權(quán)人在征收補償活動中的證據(jù)保全須
知
第三編 法律文書范本
第一章 土地類法律文書
1.征地信息公開申請表
2.征地信息公開申請書
3.土地信息公開不作為行政復議申請書
4.征地批文行政起訴狀
5.違法用地查處申請書范本
第二章 委托征收類法律文書
委托征收協(xié)議書范本
第三章 規(guī)劃類法律文書
1.規(guī)劃聽證申請書
2.規(guī)劃信息公開申請表
3.不服規(guī)劃起訴狀
4.不服規(guī)劃變更起訴狀
第四章 房屋征收決定類法律文書
1.行政復議申請書
2.行政起訴狀（未經(jīng)復議起訴）
3.行政起訴狀（經(jīng)復議后起訴）
第五章 房屋征收評估異議類法律文書
1.復核評估申請
2.專家委員會鑒定申請
第六章 房屋征收補償協(xié)議
房屋征收補償協(xié)議
附錄
一、房屋征收與補償工作流程圖
二、征收補償示例
（一）全國通用征收補償計算公式
（二）上海市征收補償示例
（三）北京市征收補償示例
（四）廣州市征收補償示例