商品房買賣糾紛預防與解決之道

第一章商品房銷售廣告
一、商品房銷售廣告的法律約束力
二、銷售廣告視為合同要約的條件及法律責任
（一）適用該條的前提條件
（二）司法實踐中，出賣人在商品房銷售廣告中所作允諾視為要約的，應當同時具備的條件
【典型案例1】爭議焦點：開發(fā)商宣傳的24米寬道路，是否屬于合同內(nèi)容？
【典型案例2】爭議焦點：開發(fā)商宣傳的70年旺鋪產(chǎn)權(quán)，是否屬于合同有效內(nèi)容？
（三）準確理解《商品房合同解釋》第3條應注意的問題
【典型案例3】俞興甲、沈心某、俞成乙與上海新黃浦置業(yè)股份有限公司、上海市民辦新黃浦實驗學校商品房預售合同糾紛上訴案
（四）開發(fā)商未兌現(xiàn)商品房銷售廣告的民事責任
三、開發(fā)商風險提示及防范
（一）未取得預售許可證、銷售許可證之前，開發(fā)商除僅允許發(fā)布介紹房地產(chǎn)名稱的商品房預售、銷售廣告外，原則上不允許發(fā)布銷售廣告。否則，便有受到行政處罰的可能
（二）涉及商品房小區(qū)規(guī)劃、設計等可能發(fā)生變更的情況，除向購房人說明外，應在簽訂的合同中詳細注明
（三）關(guān)注禁止發(fā)布商品房銷售廣告的情形及銷售廣告不得涉及的內(nèi)容
（四）實踐中，開發(fā)商在商品房銷售廣告或宣傳資料上標注諸如“本廣告僅作參考”等忠告性用語，屬于單方意思表示，不能作為開發(fā)商免責的理由。但是“樣板房”廣告例外
（五）還本銷售行為（包括廣告促銷）合法
【典型案例4】中國人民保險公司烏魯木齊市分公司與李會某等120名購房戶等還本售房合同糾紛案
第二章認購書及定金
一、認購書的法律問題
（一）認購書是預約合同
（二）認購書的法律效力
【典型案例5】仲崇某訴上海市金軒大邸房地產(chǎn)項目開發(fā)有限公司合同糾紛案
【典型案例6】張某訴上海佘山國際高爾夫俱樂部有限公司別墅認購合同糾紛案
【典型案例7】陳小某訴浙江福田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋認購合同糾紛案
（三）認購書的解除
二、預約合同與本約合同的判斷
【典型案例8】張某與徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)有限公司商品房預售合同糾紛案
三、認購書中的定金擔保問題
（一）認購書中定金的性質(zhì)問題
（二）認購書中定金罰則
【典型案例9】黃海某訴廈門富璟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房認購合同案
（三）認購書中的定金數(shù)額問題
四、開發(fā)商風險提示及控制
（一）簽訂認購書時對開發(fā)商的資質(zhì)要求：已辦妥立項、規(guī)劃、報建審批手續(xù)后取得預售許可證之前
（二）開發(fā)商在建設用地使用權(quán)設定抵押不影響商品房認購合同的履行
【典型案例10】福建廈門中院判決洪某訴泉舜公司商品房認購合同糾紛案
（三）如何把握“當事人一方的原因未能訂立商品房買賣合同”
【典型案例11】戴雪某訴華新公司商品房訂購協(xié)議定金糾紛案
（四）不履行認購書的義務應當承擔的其他違約責任
（五）認購書中定金數(shù)額“不受”商品房買賣合同額20%的限制
（六）定金罰則也適用于不完全履行
（七）定金的辨別
第三章預售商品房再轉(zhuǎn)讓
一、規(guī)制預售商品房再轉(zhuǎn)讓的立法現(xiàn)狀
（一）允許轉(zhuǎn)讓，不加任何限制
（二）不允許轉(zhuǎn)讓
（三）允許轉(zhuǎn)讓，但預購人在取得預售人同意的同時還必須經(jīng)房地產(chǎn)登記部門批準
二、預售商品房再轉(zhuǎn)讓類型劃分
（一）債權(quán)轉(zhuǎn)讓
（二）概括轉(zhuǎn)移
三、預售商品房再轉(zhuǎn)讓的條件
（一）首先須符合《合同法》關(guān)于債的轉(zhuǎn)移（讓）的一般要件
（二）依照法律規(guī)定、行政法規(guī)規(guī)定、當事人特別約定，允許預售商品房再轉(zhuǎn)讓。否則，不得轉(zhuǎn)讓
（三）預售合同必須有效，否則預售商品房再轉(zhuǎn)讓無效
【典型案例12】林瑞某、喻仿某與孫某預售商品房轉(zhuǎn)讓合同還款糾紛案
（四）再轉(zhuǎn)讓的標的物必須是尚未竣工的商品房。如果轉(zhuǎn)讓的標的物為已經(jīng)竣工的商品房，則開發(fā)商已經(jīng)取得該商品房的所有權(quán)，再進行轉(zhuǎn)讓的為房屋買賣
四、預售商品房再轉(zhuǎn)讓的法律后果
五、開發(fā)商風險提示及控制
（一）應密切關(guān)注地方法規(guī)、規(guī)章對預售商品房再轉(zhuǎn)讓的相關(guān)限制
（二）即使地方法規(guī)、規(guī)章不對預售商品房再轉(zhuǎn)讓作出限制，在實務中開發(fā)商也應注意的事項
第四章商品房交付使用
一、商品房的交付使用條件
二、商品房交付的程序
三、開發(fā)商在商品房交付過程中的四大義務
（一）將符合交付使用條件的商品房按期交付給購房人
（二）出示商品房竣工驗收合格的文件及房屋實測面積數(shù)據(jù)
（三）提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》
（四）通知辦理入住手續(xù)并配合購房人查驗、接收房屋
四、開發(fā)商遲延交付的認定及抗辯
（一）不可抗力
（二）購房人的行為
（三）情勢變更
（四）免責條款
五、遲延交付的法律后果
（一）商品房毀損、滅失的風險由開發(fā)商承擔
（二）繼續(xù)履行交房義務
（三）購房人享有合同解除權(quán)
（四）開發(fā)商支付違約金或者賠償損失
【典型案例13】天津泰豐工業(yè)園（集團）有限公司與廣東省建筑工程總公司房地產(chǎn)開發(fā)公司商品房預售合同糾紛案
六、開發(fā)商風險提示及控制
（一）如何定義“驗收合格”？何為“驗收合格”的證明文件
【典型案例14】陳貴某、駱月某訴惠州市康順投資發(fā)展有限公司商品房銷售合同糾紛案
（二）《交房通知書》的作用及投寄等
（三）開發(fā)商遲延交付的認定
（四）開發(fā)商遲延交付的抗辯
（五）交付的商品房改變了建筑事項，無論是否經(jīng)過行政管理機關(guān)審批或者是否符合建筑規(guī)范，均屬于另一法律關(guān)系，不能成為開發(fā)商不違約或者免責的理由
【典型案例15】黃某訴美晟房產(chǎn)公司商品房預售合同糾紛案
第五章商品房質(zhì)量與保修
一、商品房質(zhì)量問題的范圍及分類
（一）違規(guī)房屋質(zhì)量問題
（二）違約房屋質(zhì)量問題
（三）使用房屋質(zhì)量問題
二、商品房質(zhì)量糾紛的處理
（一）開發(fā)商因質(zhì)量問題承擔的責任方式
【典型案例16】范某與沈陽市城建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案
（二）購房人因房屋質(zhì)量問題可以行使合同解除權(quán)的兩種情形
（三）商品房的保修責任
三、開發(fā)商風險提示及防范
（一）設計好合同約定及《住宅使用說明書》，防范和減少房屋質(zhì)量問題引發(fā)的責任
【典型案例17】楊某訴東臺市東盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛案
（二）《商品房合同解釋》第12條中“房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量”包括地基基礎工程質(zhì)量和主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量
（三）關(guān)于保修期限的約定
第六章商品房買賣合同格式條款及其規(guī)制
一、引論
（一）格式合同的優(yōu)點
（二）格式合同的缺點
二、格式條款在商品房買賣合同中的濫用
（一）誤導購房人，利用多重語義逃避責任
（二）擴大解釋“不可抗力”
（三）約定支付比例嚴重不對等的違約金
（四）利用格式條款轉(zhuǎn)嫁費用
（五）利用格式條款減輕或免除開發(fā)商的責任
三、我國法律對商品房買賣合同格式條款的規(guī)制
（一）訂立合同的基本原則的規(guī)范
（二）《合同法》、司法解釋的具體條文的規(guī)制
四、開發(fā)商的風險提示與防范
（一）商品房買賣合同示范文本不是格式合同
（二）采取“恰當”方式確保格式條款有效
【典型案例18】上海菱朝置業(yè)有限公司與趙某、龔某商品房預售合同糾紛上訴案
（三）減免商品房瑕疵擔保責任
（四）分期付款的約定
第七章商品房權(quán)屬登記與開發(fā)商遲延辦理房屋權(quán)屬證書
一、概述
（一）“開發(fā)商原因”大致可能包括的幾種情形
（二）“非開發(fā)商原因”的幾種情形
二、商品房權(quán)屬登記
（一）商品房所有權(quán)登記
（二）土地變更登記
三、開發(fā)商逾期辦證的違約責任
（一）《商品房合同解釋》第18條的理解與適用
【典型案例19】黃某與廣州番禺奧林匹克花園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司逾期辦證糾紛上訴案
（二）《商品房合同解釋》第19條的理解與適用
四、開發(fā)商風險提示與防范
（一）設置特別約定條款，用足用好《商品房合同解釋》第18條的規(guī)定
【典型案例20】上海菱朝置業(yè)有限公司與趙某、龔某商品房預售合同糾紛上訴案
（二）一般情況下，開發(fā)商只要依法向房屋權(quán)屬登記部門提交申請初始登記所需材料并取得收件收據(jù)，即視為已完成權(quán)屬登記義務
（三）逾期辦理房屋所有權(quán)證書、逾期辦理土地使用權(quán)證書屬于兩個違約行為。實踐中，法院對此裁判結(jié)果不盡相同
（四）《商品房合同解釋》第18條第2款規(guī)定的違約金條款，適用訴訟時效。訴訟時效期間從合同約定的辦證期限屆滿時起算
第八章商品房買賣合同的解除
一、合同解除的概念及方式
二、商品房買賣合同解除的主要情形
（一）開發(fā)商可以解除合同的主要情形
（二）購房人可以解除合同的主要情形
【典型案例21】崔如某訴杭州金馬房地產(chǎn)有限公司商品房預售合同糾紛上訴案
三、商品房買賣合同解除權(quán)的一般程序
（一）必須符合合同約定或法律規(guī)定的條件
（二）原則上要求采用書面通知的形式送達對方當事人
（三）解除權(quán)的行使有時間限制
四、商品房買賣合同解除的法律后果
（一）部分法院在判決解除合同的同時，還判令違約一方當事人承擔支付違約金的責任
（二）當事人違約期間給對方造成的損失賠償包括可得利益，但合同解除后的損失不包括可得利益
（三）確定違約方的賠償責任應當遵循“可預見性規(guī)則”
五、開發(fā)商風險提示及控制
（一）開發(fā)商應信守合同義務，嚴格按照約定履行合同
（二）開發(fā)商如發(fā)現(xiàn)購房人未能按約定時間辦理按揭款，或者存在遲延支付購房款的行為，應及時進行書面催告
（三）行使合同解除權(quán)，開發(fā)商應當注意的事項
【典型案例22】新宇公司訴馮玉某商鋪買賣合同糾紛案
【典型案例23】象山華豐房地產(chǎn)有限責任公司與余某商品房預售合同糾紛申請案
【典型案例24】上訴人某房地產(chǎn)公司與某甲、乙、丙商品房預售合同糾紛上訴案
第九章建筑物區(qū)分所有
一、概述
（一）業(yè)主對建筑物專有部分的所有權(quán)
（二）業(yè)主對建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分的共有權(quán)
（三）業(yè)主對建筑物共有部分的共同管理權(quán)
二、區(qū)分所有權(quán)共有部分幾種特殊類型的權(quán)屬認定
（一）車位、車庫權(quán)屬認定
（二）小區(qū)會所權(quán)屬歸屬
（三）樓頂平臺的權(quán)屬歸屬
三、開發(fā)商風險提示及控制
（一）對建筑區(qū)劃內(nèi)可能發(fā)生爭議的特定空間，開發(fā)商應提早在項目前期規(guī)劃審批階段和商品房買賣合同簽訂時，安排好規(guī)劃審批與合同條款間的“對接”
（二）開發(fā)商合法轉(zhuǎn)讓小區(qū)綠地的法律依據(jù)和實施步驟
（三）開發(fā)商以合同約定方式保留業(yè)主共有權(quán)的行為無效
【典型案例25】原告李勤某、盛某與被告吳江市恒達公司簽訂了商品房買賣合同糾紛案
第十章相關(guān)法律文件
最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋
最高人民法院民一庭原庭長孫華璞就《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的有關(guān)問題答記者問
最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋
合同違法行為監(jiān)督處理辦法
北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要
浙江省高級人民法院民一庭關(guān)于審理受房地產(chǎn)市場調(diào)控政策影響的房屋買賣合同糾紛案件的若干意見（試行）
關(guān)于印發(fā)《吉林省高級人民法院民二庭關(guān)于商事案件適用合同解除制度若干問題的解答》的通知
溫州中院民四庭審判長聯(lián)席會議備忘錄