物業(yè)糾紛常見疑難問題解答與法律依據(jù)

第一編物業(yè)糾紛常見疑難問題解答
第一章物業(yè)管理概述
第一節(jié)“物業(yè)”及“物業(yè)管理”的概念
1.如何理解“物業(yè)”的概念？
2.一個完整“物業(yè)”由哪些部分構(gòu)成？
3.“物業(yè)管理”的含義是什么？
4.物業(yè)管理的模式有哪些？
5.物業(yè)管理區(qū)域如何劃分？
第二節(jié)物業(yè)管理法律關(guān)系中的相關(guān)主體
6.如何界定業(yè)主身份？
7.業(yè)主在物業(yè)管理活動中有哪些權(quán)利與義務(wù)？
8.如何依法成立業(yè)主大會？
9.如何選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會？
10.業(yè)主大會有哪些職責？
11.業(yè)主委員會有哪些職責？
12.業(yè)主表決權(quán)能否委托他人行使？
13.夫妻共有某專有部分，一方行使表決權(quán)后，另一方可否以未經(jīng)其同意為由主張該表決權(quán)的行使無效？
14.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中具有哪些權(quán)利與義務(wù)？
15.如何理解物業(yè)使用人的概念？物業(yè)使用人分為哪幾類？
16.物業(yè)使用人在物業(yè)管理法律關(guān)系中具有何種權(quán)利與義務(wù)？
17.物業(yè)使用人在何種情況下承擔交納物業(yè)費的義務(wù)？
18.業(yè)主委員會是否具備訴訟主體資格？
19.業(yè)主委員會提起訴訟是否必須經(jīng)過業(yè)主大會的決議通過？
20.業(yè)主要求罷免業(yè)主委員會成員或改選業(yè)主委員會，是否屬于人民法院的受理范圍？
第二章建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛
第一節(jié)業(yè)主專有權(quán)糾紛
21.建筑物區(qū)分所有權(quán)的含義是什么？
22.業(yè)主專有權(quán)的含義是什么？如何界定專有部分？
23.業(yè)主使用專有部分有哪些限制？
24.對于業(yè)主違規(guī)裝修等不當使用專有部分的行為，誰有權(quán)予以制止？
25.對于業(yè)主的“住改商”行為，誰有權(quán)提起訴訟？
26.有利害關(guān)系的業(yè)主對“住改商”行為提起訴訟，人民法院如何處理？
27.小區(qū)公共設(shè)施的設(shè)置和使用侵害業(yè)主專有部分權(quán)利，業(yè)主是否有權(quán)起訴要求排除妨害？
第二節(jié)業(yè)主共有權(quán)糾紛
28.業(yè)主共有權(quán)的含義是什么？業(yè)主共有部分的范圍包括哪些？
29.小區(qū)電梯、外墻、大門廣告收入以及公共車位租賃收入等收益歸誰所有？如何分配使用？
30.業(yè)主個人能否要求分配物業(yè)共有部分的收益？
31.露臺屬于專有部分還是共有部分？業(yè)主能否將露臺改造成封閉性空間？
32.對于侵害小區(qū)共有部分的行為，誰有權(quán)提起訴訟？
33.部分業(yè)主有權(quán)處置共用樓道嗎？
34.部分業(yè)主擅自處置共用樓道，其他業(yè)主起訴至法院，應(yīng)如何處理？
35.小區(qū)綠地歸誰所有？
36.業(yè)主委員會對物業(yè)進行自管的情況下，業(yè)主委員會是否可以向業(yè)主收取物業(yè)費?
37.物業(yè)管理用房中包括業(yè)主委員會的辦公用房嗎？
38.物業(yè)服務(wù)企業(yè)能否利用人防工程取得收益？
第三節(jié)車位、車庫糾紛
39.物業(yè)服務(wù)企業(yè)將小區(qū)綠地改建成停車位，相關(guān)權(quán)利人訴至法院要求恢復(fù)原狀，應(yīng)如何處理？
40.小區(qū)車位、車庫歸誰所有?
41.物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否有權(quán)在小區(qū)空地上劃出車位出租？
42.如何理解物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取車位費的性質(zhì)？
43.物業(yè)服務(wù)企業(yè)能否自行決定車位費的價格？
44.業(yè)主已購車位但是沒有停放車輛，是否應(yīng)當交納停車服務(wù)費？
45.對于建設(shè)單位未出售的車位，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否可以收取停車服務(wù)費？
第四節(jié)專項維修資金及共有部分的維修
46.什么是專項維修資金？專項維修資金設(shè)立的目的是什么？
47.住宅物業(yè)小區(qū)哪些部位的維修可以動用專項維修資金？
48.物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備需要維修時，什么情況屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行日常維護、保養(yǎng)義務(wù)的范圍，什么情況下可以動用專項維修資金？
49.小區(qū)的供水、供電、供熱、供氣、有線電視、網(wǎng)絡(luò)等專營設(shè)施設(shè)備的維修、改造、更新是否可以動用專項維修資金？
50.使用專項維修資金需要經(jīng)過什么程序？
51.住宅專項維修資金歸誰所有？物業(yè)服務(wù)企業(yè)未及時利用專項維修資金對住宅共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進行維修給業(yè)主造成損失的，是否應(yīng)承擔責任？
第三章 業(yè)主知情權(quán)、撤銷權(quán)糾紛
第一節(jié)業(yè)主知情權(quán)糾紛
52.業(yè)主知情權(quán)的含義是什么？具體內(nèi)容有哪些？
53.對業(yè)主知情權(quán)的行使是否應(yīng)進行目的正當性審查？
54.業(yè)主知情權(quán)義務(wù)主體有哪些？如何確定？
55.業(yè)主能否要求查閱物業(yè)承接驗收資料？
56.物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)項目、收費標準是否應(yīng)當公開？
57.物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營公共部分需要履行哪些手續(xù)？對于經(jīng)營收益及使用是否應(yīng)當向業(yè)主公開？
58.物業(yè)服務(wù)企業(yè)對于物業(yè)費的收支情況是否應(yīng)當向業(yè)主公布？業(yè)主是否有權(quán)要求查詢物業(yè)服務(wù)企業(yè)的會計賬簿、原始會計憑證、財務(wù)賬冊等資料？
59.業(yè)主知情權(quán)應(yīng)以何種方式實現(xiàn)？
60.誰具備業(yè)主知情權(quán)之訴原告的訴訟主體資格？
第二節(jié)業(yè)主撤銷權(quán)糾紛
61.業(yè)主撤銷權(quán)的含義是什么？
62.撤銷權(quán)的行使對象是什么？
63.可行使業(yè)主撤銷權(quán)法定情形有哪些？
64.業(yè)主撤銷權(quán)的權(quán)利主體是誰？
65.針對業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出違法決議的情況，有哪些救濟途徑？
66.業(yè)主行使撤銷權(quán)有無期限限制？與《合同法》第75條規(guī)定的撤銷權(quán)行使期限有何不同？
67.業(yè)主僅以未參加業(yè)主大會會議或業(yè)主委員會會議為由要求撤銷業(yè)主大會或業(yè)主委員會決議，能否支持？
68.業(yè)主能否直接要求撤銷業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同？
69.業(yè)主大會或業(yè)主委員會的決議被撤銷后，依照該決議所簽訂的合同其效力如何認定？
70.如何認定業(yè)主撤銷權(quán)之訴的適格被告？
71.業(yè)主撤銷權(quán)糾紛的舉證責任如何分配？
第四章 物業(yè)服務(wù)合同糾紛
第一節(jié)前期物業(yè)服務(wù)合同糾紛
72.如何理解前期物業(yè)服務(wù)合同的含義？
73.業(yè)主能否以并非前期物業(yè)服務(wù)合同當事人為由，拒絕交納物業(yè)費？
74.業(yè)主以前期物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)費標準超出政府指導價為由要求降低，應(yīng)如何處理？
75.建設(shè)單位未通過招投標方式與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同是否有效？
76.建設(shè)單位在出售商品房時承諾贈送物業(yè)費，業(yè)主以此為由拒交物業(yè)費，是否應(yīng)當支持？
77.前期物業(yè)服務(wù)合同到期或終止后，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出，如何處理？
78.前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出，繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)主能否拒交物業(yè)費？
79.物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同后，又與業(yè)主分別簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的效力如何認定？對物業(yè)費標準約定不一致時，應(yīng)如何處理？
80.業(yè)主能否以商品房買賣合同中未載明前期物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容為由，主張前期物業(yè)服務(wù)合同無效？
第二節(jié)物業(yè)服務(wù)合同訂立糾紛
81.業(yè)主委員會委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主征求對于物業(yè)費漲價的意見，是否合法？
82.未經(jīng)法定程序，業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)費漲價協(xié)議，是否有效？
83.物業(yè)服務(wù)企業(yè)不具備法人資格和物業(yè)服務(wù)資質(zhì)，物業(yè)服務(wù)合同的效力如何認定？
84.業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)因前物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不交接，未能進駐小區(qū)提供服務(wù)，能否要求業(yè)主按約支付物業(yè)費？
85.物業(yè)服務(wù)合同到期后未續(xù)簽合同仍提供服務(wù)，業(yè)主以沒有續(xù)簽合同為由拒交物業(yè)費，是否支持？
第三節(jié)物業(yè)服務(wù)合同履行糾紛
86.業(yè)主能否以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未公開物業(yè)費收支情況為由拒交物業(yè)費？
87.業(yè)主能否以物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)有瑕疵為由拒交或少交物業(yè)費？
88.業(yè)主能否以物業(yè)服務(wù)企業(yè)將小區(qū)物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)包他人經(jīng)營為由拒交物業(yè)費？
89.業(yè)主能否以建設(shè)單位交付的房屋存在質(zhì)量問題或建設(shè)單位存在其他違約情形為由拒交物業(yè)費？
90.業(yè)主能否以污水管道返水導致家中財物受損為由拒交物業(yè)費？
91.業(yè)主能否以家中供暖設(shè)施漏水致財物受損為由拒交物業(yè)費？
92.業(yè)主能否以家中供暖溫度不達標為由拒交物業(yè)費？
93.業(yè)主能否以在小區(qū)內(nèi)停放的車輛被盜、被毀損或車內(nèi)財物被盜為由拒交物業(yè)費？
94.業(yè)主能否以電梯存在運行故障為由拒交物業(yè)費？
95.業(yè)主能否以住宅單元門的門禁損壞，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不及時修理為由拒交物業(yè)費？
96.業(yè)主能否以購買的車位不能辦理產(chǎn)權(quán)證為由拒交物業(yè)費？
97.業(yè)主能否以購買或租用的停車位經(jīng)常被他人占用為由拒交物業(yè)費？
98.業(yè)主能否以物業(yè)服務(wù)企業(yè)占用小區(qū)公共部位設(shè)置停車位、侵犯公共利益為由拒交物業(yè)費？
99.業(yè)主能否以消防通道被停車占用為由拒交物業(yè)費？
100.業(yè)主能否以小區(qū)公共綠地被其他業(yè)主圈占為由拒交物業(yè)費？
101.業(yè)主能否以物業(yè)服務(wù)企業(yè)對公共綠地養(yǎng)護、管理不到位為由拒交物業(yè)費？
102.業(yè)主能否以物業(yè)服務(wù)企業(yè)保潔服務(wù)不達標或存在瑕疵為由拒交物業(yè)費？
103.業(yè)主能否以自行保潔為由拒交物業(yè)費？
104.業(yè)主能否以財物被盜為由拒交物業(yè)費？
105.業(yè)主能否以小區(qū)內(nèi)發(fā)生刑事案件、業(yè)主的人身安全受到損害或威脅為由拒交物業(yè)費？
106.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接查驗時發(fā)現(xiàn)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在質(zhì)量問題如何處理？
107.房屋長期未實際入住和使用,業(yè)主是否應(yīng)當交納物業(yè)費?
108.建設(shè)單位未出售的房屋,是否適用空置房的收費標準?
109.如何認定房屋空置的事實?業(yè)主要求按照空置房標準交納物業(yè)費，是否以經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)確認為前提?
110.物業(yè)費的支出主要包括哪些方面?物業(yè)服務(wù)企業(yè)能否主張物業(yè)費的同時,另行主張電梯費及公用照明費?
111.房屋被轉(zhuǎn)讓后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)能否向房屋買受人主張原業(yè)主欠交的物業(yè)費？
112.原業(yè)主死亡后，其欠交的物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)能否向其繼承人主張？
113.業(yè)主以其他業(yè)主的侵權(quán)行為造成其財產(chǎn)損失，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡制止義務(wù)或未能有效制止為由拒交物業(yè)費，是否應(yīng)當支持？
114.小區(qū)住宅改為商業(yè)用途的房屋,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可否要求相關(guān)業(yè)主按照商業(yè)用房的標準交納物業(yè)費?
115.小區(qū)中的水、電、暖、氣等尚未進行“一戶一表”的改造，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供了向?qū)I公司交納相關(guān)費用的相應(yīng)證據(jù),可否向業(yè)主追償?
116.物業(yè)服務(wù)企業(yè)主張逾期交納物業(yè)費滯納金或違約金的,應(yīng)如何處理?
117.物業(yè)費糾紛如何適用訴訟時效的規(guī)定?
118.業(yè)主以已向業(yè)主委員會交納了物業(yè)費為由,拒絕向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納物業(yè)費,是否應(yīng)當?shù)玫街С?
第五章專營設(shè)施設(shè)備的歸屬與維護糾紛
119.小區(qū)內(nèi)水、電、暖、氣等專營設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)權(quán)歸誰所有？
120.《山東省物業(yè)管理條例》實施以后建成的住宅小區(qū)內(nèi)專營設(shè)施設(shè)備的維護責任應(yīng)由何方承擔？
121.《山東省物業(yè)管理條例》實施以前建成的住宅小區(qū)內(nèi)專營設(shè)施設(shè)備的維護責任應(yīng)由何方承擔？
122.《山東省物業(yè)管理條例》實施前建設(shè)的住宅小區(qū)，未將專營設(shè)施設(shè)備移交給專營單位，應(yīng)由何方承擔維護責任？
123.小區(qū)內(nèi)未移交專營公司的水、電、暖、氣等專營設(shè)施，應(yīng)如何組織維修？發(fā)生維修費用如何分擔？
第六章 物業(yè)管理侵權(quán)糾紛
124.小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)安保人員履行職務(wù)過程中傷害業(yè)主或訪客，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否應(yīng)當承擔賠償責任？
125.健身器材致人損害，物業(yè)服務(wù)企業(yè)主張已經(jīng)設(shè)立安全警示標志，是否可以免責？
126.設(shè)置路障或未采取安全措施導致進入小區(qū)的非小區(qū)居民受傷，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否應(yīng)當承擔責任？
127.業(yè)主家中被盜，小區(qū)監(jiān)控設(shè)施毀壞無法識別犯罪嫌疑人，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否應(yīng)當對被盜業(yè)主承擔責任？
128.小區(qū)內(nèi)高空墜物致人損害，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否應(yīng)當承擔賠償責任？
第二編物業(yè)糾紛處理常用法律依據(jù)
第一章法律、法規(guī)、司法解釋及其他規(guī)范性文件
中華人民共和國物權(quán)法（節(jié)錄）（2007年10月1日）
中華人民共和國合同法（節(jié)錄）（1999年10月1日）
物業(yè)管理條例（2007年8月26日）
最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋（2009年10月1日）
最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋（2009年10月1日）
最高人民法院關(guān)于金湖新村業(yè)主委員會是否具備民事訴訟主體資格請示一案的復(fù)函（2003年8月20日）
前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法（2003年9月1日）
物業(yè)服務(wù)收費管理辦法（2004年1月1日）
物業(yè)服務(wù)收費明碼標價規(guī)定（2004年10月1日）
物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法（試行）（2007年10月1日）
物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法（2015年5月4日）
業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則（2010年1月1日）
住宅專項維修資金管理辦法（2008年2月1日）
住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法（2011年1月26日）
物業(yè)承接查驗辦法（2011年1月1日）
第二章全國主要省（市）物業(yè)管理規(guī)定
北京市物業(yè)管理辦法（2010年10月1日）
上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定（2011年4月1日）
天津市物業(yè)管理條例（2008年12月1日）
重慶市物業(yè)管理條例（2009年10月1日）
廣東省物業(yè)管理條例（2009年3月1日）
浙江省物業(yè)管理條例（2009年11月27日）
江蘇省物業(yè)管理條例（2013年5月1日）
第三章山東省主要物業(yè)管理規(guī)定
山東省物業(yè)管理條例（2009年5月1日）
山東省住宅物業(yè)服務(wù)收費管理辦法（2012年1月1日）
山東省住宅專項維修資金管理辦法（2015年5月1日）
關(guān)于推進全省老舊住宅小區(qū)整治改造和物業(yè)管理的意見（2015年8月1日）
濟南市物業(yè)管理辦法（2015年2月1日）
濟南市住宅物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法（2012年8月1日）
關(guān)于公布我市普通住宅物業(yè)服務(wù)等級標準及物業(yè)服務(wù)收費基準價格的通知（濟南）（2012年8月1日）
后記