土地增值稅清算指南（第四版）

第一章 土地增值稅清算管理第一節(jié) 土地增值稅清算概述 一、土地增值稅清算定義 二、土地增值稅清算總體要求 三、土地增值稅清算條件 （一）應清算條件 （二）可清算條件 四、土地增值稅清算單位確定 五、土地增值稅清算的前期管理 六、納稅人對土地增值稅清算資料的提供 七、主管稅務機關對土地增值稅清算資料的受理 八、土地增值稅清算工作流程 （一）應清算項目的工作流程 （二）可清算項目的工作流程 第二節(jié) 土地增值稅清算審核 一、土地增值稅清算審核方式 （一）真實性 （二）合法性 （三）合理性 （四）完整性 二、土地增值稅清算審核內容 三、土地增值稅清算單位的審核 四、土地增值稅清算具體審核 （一）清算項目收入的審核 （二）扣除項目金額的審核 （三）其他方面的審核 （四）核定征收 第三節(jié) 土地增值稅清算后續(xù)管理 一、審核結果告知 二、土地增值稅清算時未售部分在清算后銷售的處理 第二章 土地增值稅清算實務 第一節(jié) 納稅義務人 一、基本規(guī)定 二、具體規(guī)定 第二節(jié) 征稅范圍 一、基本規(guī)定 二、具體規(guī)定 （一）土地增值稅的征收范圍 （二）對“贈與”的解釋 （三）轉讓碼頭泊位、機場跑道等基礎設施性質的建筑物 （四）對視同銷售的規(guī)定 三、相關概念 （一）房地產 （二）產權 （三）土地使用權 （四）建筑物和附著物 四、問題解答 （一）土地增值稅的征稅范圍是什么 （二）房產所有人將房屋產權贈與直系親屬，是否繳納土地增值稅 （三）個人轉讓住房是否繳納土地增值稅 （四）未辦理土地使用權證轉讓土地是否繳納土地增值稅 （五）建造高級公寓，增值額未超過扣除項目金額的20%，是否繳納土地增值稅 （六）房地產開發(fā)企業(yè)將土地（房地產）對外投資或聯(lián)營是否繳納土地增值稅 （七）合作建房如何繳納土地增值稅 （八）被兼并企業(yè)將房地產轉讓到兼并企業(yè)，是否繳納土地增值稅 （九）個人互換住房是否繳納土地增值稅 （十）地方政府要求房地產開發(fā)企業(yè)代收的費用是否繳納土地增值稅 （十一）轉讓集體所有制土地及其建筑物是否需要申報繳納土地增值稅 （十二）企業(yè)在改制重組過程中涉及的房產、土地轉移如何繳納土地增值稅第三節(jié) 計稅依據 一、基本規(guī)定 二、具體規(guī)定 （一）轉讓房地產收入的確定 （二）扣除項目金額的確定 第四節(jié) 稅率和稅額計算 一、稅率 （一）條例規(guī)定 （二）土地增值稅的稅率是如何規(guī)定的 二、稅額計算 （一）細則規(guī)定 （二）怎樣計算土地增值稅應納稅額 三、預征率 第五節(jié) 納稅地點和納稅期限 一、納稅地點 （一）條例規(guī)定 （二）細則規(guī)定 二、納稅期限 （一）條例規(guī)定 （二）細則規(guī)定 （三）具體規(guī)定 第六節(jié) 稅收優(yōu)惠 一、條例規(guī)定 二、細則規(guī)定 三、具體規(guī)定 （一）土地增值稅的減免稅政策規(guī)定 （二）普通標準住宅的條件 （三）關于因城市實施規(guī)劃、國家建設需要而搬遷，納稅人自行轉讓房地產的征免稅問題 （四）1994年1月1日以前簽訂開發(fā)、轉讓合同的房地產征免土地增值稅的問題 （五）關于《財政部國家稅務總局關于對1994年1月1日前簽訂開發(fā)及轉讓合同的房地產征免土地增值稅的通知》適用范圍的問題 （六）延長1994年1月1日以前簽訂開發(fā)、轉讓合同的房地產征免土地增值稅的問題 （七）個別項目優(yōu)惠政策 （八）關于以房地產進行投資、聯(lián)營的征免稅問題 （九）關于合作建房的征免稅問題 （十）關于企業(yè)兼并轉讓房地產的征免稅問題 （十一）關于個人互換住房的征免稅問題 （十二）個人銷售住房 （十三）中國信達、中國華融、中國長城和中國東方資產管理公司處置不良資產的征免規(guī)定 （十四）對第29屆奧運會組委會處置有關資產土地增值稅問題 （十五）大連證券有限責任公司破產及財產處置土地增值稅問題 （十六）被撤銷金融機構清理和處置財產土地增值稅問題 （十七）中國東方資產管理公司處置港澳國際（集團）有限公司有關資產的征免規(guī)定 （十八）原中國建設銀行實施重組分立改革的土地增值稅征免問題 （十九）上海世博局及其委托上海世博（集團）公司取得資產轉讓收入土地增值稅征免問題 （二十）大秦鐵路股份有限公司重組改制和上市的土地增值稅征免問題 （二十一）廉租住房、經濟適用房土地增值稅征免問題 （二十二）汶川地震災后恢復重建土地增值稅征免問題 （二十三）亞運會組織委員會、大運會執(zhí)行局和大冬會組織委員會土地增值稅征免問題 （二十四）棚戶區(qū)改造安置住房土地增值稅征免問題 （二十五）玉樹地震災后恢復重建土地增值稅征免問題 （二十六）公共租賃住房建設和運營土地增值稅征免問題 （二十七）舟曲災后恢復重建土地增值稅征免問題 （二十八）中國聯(lián)合網絡通信集團有限公司及其所屬公司重組改革土地增值稅征免問題 （二十九）蘆山地震災后恢復重建過程中土地增值稅征免問題 （三十）中國郵政儲蓄銀行改制上市過程中土地增值稅征免問題 （三十一）中國中信集團公司重組改制過程中土地增值稅征免問題 （三十二）支持魯甸地震災后恢復重建有關稅收政策問題 （三十三）關于企業(yè)改制重組有關土地增值稅政策問題 第七節(jié) 征收管理 一、征收機關 （一）條例規(guī)定 （二）細則規(guī)定 （三）具體規(guī)定 二、納稅申報 （一）條例規(guī)定 （二）細則規(guī)定 （三）具體規(guī)定 （四）對房地產開發(fā)企業(yè)預征土地增值稅的規(guī)定 （五）土地增值稅納稅申報表 （六）土地增值稅納稅申報表的修訂 三、委托代征與部門協(xié)助 （一）委托代征 （二）部門配合的規(guī)定 （三）與國有資產管理部門的配合 （四）與土地管理部門的配合 （五）與建設、房地產管理部門的配合 （六）房地產稅收一體化管理 四、核定征收 （一）房地產開發(fā)企業(yè)核定征收的情形 （二）土地增值稅核定征收條件 （三）舊房及建筑物轉讓的核定征收 （四）核定征收的限制 （五）嚴控核定征收，防范稅收流失 五、稅源管理 （一）建立重點稅源戶監(jiān)控制度的意義 （二）重點稅源戶監(jiān)控工作方式 （三）對重點稅源戶實施監(jiān)控的內容 （四）有關工作要求 六、減免稅管理 （一）減免稅管理一般規(guī)定 （二）關于納稅人建造普通標準住宅出售和居民個人轉讓普通住宅的征免稅問題 七、問題解答 （一）未辦理土地使用權證而轉讓土地是否繳納相關稅費 （二）如何計算土地增值稅增值額 （三）新建房與舊房如何界定 （四）土地增值稅的核定征收率有何規(guī)定 （五）什么情況下需要繳納土地增值稅 （六）政府征用企業(yè)房產，企業(yè)取得的補償款是否繳納土地增值稅 （七）繳納土地增值稅什么情況下需要核定 （八）什么情況下需要填寫《土地增值稅納稅申報表》 （九）土地增值稅中的“贈與”如何確定 （十）未按規(guī)定預繳土地增值稅是否繳納滯納金 （十一）在計算土地增值稅時，舊房及建筑物的評估價格是如何確定的 （十二）什么情況下按評估價格征收土地增值稅 （十三）外幣收入如何繳納土地增值稅 （十四）因經常發(fā)生房地產轉讓而難以在每次轉讓后申報的，如何申報繳納土地增值稅 （十五）轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附屬物的納稅人，應辦理哪些手續(xù) （十六）未按預征規(guī)定期限預繳稅款的處理規(guī)定有哪些 （十七）房地產評估機構違章處理規(guī)定有哪些 （十八）土地評估機構違章處理規(guī)定有哪些 （十九）國有房地產轉讓中有關價格評估的管理規(guī)定有哪些 （二十）土地評估價格的管理規(guī)定有哪些 第三章 土地增值稅習題選 一、判斷題 二、單選題 三、多選題 四、計算題 第四章 土地增值稅清算實踐案例分析 案例 1 財茂房地產公司土地增值稅偷稅案例 一、案件來源 二、納稅人基本情況 三、案件查處情況 (一)查前準備 (二)稽查實施 (三)檢查中發(fā)現(xiàn)的問題 (四)案件定性處理及依據 四、有關法律、法規(guī)的適用性分析 (一)加收滯納金問題 (二)定性問題 五、稅務稽查手段和方法歸納 六、土地增值稅檢查難點分析 案例 2 A房地產公司開發(fā)H商品住宅樓土地增值稅清算納稅評估探析 一、案件背景 二、納稅人基本情況 三、清算的實施 (一)要求清算和提供資料 (二)資料審核與評估 四、案例點評 (一)項目賬面利潤率 (二)建安工程費 (三)以企為本，納稅評估 (四)稅收核定權 案例 3 ××房地產開發(fā)有限公司土地增值稅清算案例 一、案件背景 (一)案件來源 (二)被清算納稅人及開發(fā)項目的基本情況 二、實施清算的方法和手段 (一)實施清算的方法和手段 (二)清算中遇到的困難 三、發(fā)現(xiàn)的問題 (一)該開發(fā)項目自行申報土地增值稅清算的情況 (二)違法事實 四、特點及思考 (一)有關政策文件對清算單位區(qū)分口徑不同 (二)普通標準住宅與非普通標準住宅區(qū)分對土地增值稅清算存在的問題沒有明確規(guī)定 (三)同一開發(fā)項目不同開發(fā)內容分攤成本、計算方式確定難 (四)企業(yè)取得土地使用權的方式不同，清算操作難 (五)關于《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第三款規(guī)定 (六)土地增值稅清算與企業(yè)所得稅之間的征管問題，導致清算難 案例 4 A房地產公司土地增值稅清算綜合性案例 一、案件背景 (一)案件來源 (二)納稅人及清算項目基本情況 二、實施檢查情況 (一)檢查的方式與手段 (二)檢查中發(fā)現(xiàn)的問題與研討 三、案例點評分析 案例 5 土地增值稅清算——拆遷安置土地增值稅計算案例（一） 一、案件背景 二、被查企業(yè)基本情況 三、調查中發(fā)現(xiàn)的主要問題 四、案件處理意見與思考 案例 6 土地增值稅清算——拆遷安置土地增值稅計算案例（二） 一、案件背景情況 (一)案件背景 （二）案件基本情況 （三）項目及立項審批情況 二、實施檢查的方法和手段 （一）檢查的方法和手段 (二)在檢查過程中遇到的困難 三、違法事實及定性處理 （一）拆遷安置用房視同銷售處理 （二）拆遷補差款納稅調整 （三）核增收入營業(yè)稅及附加的追補 （四）土地增值稅的清算追補 （五）扣除項目金額計算分攤問題 （六）營業(yè)稅及附加的扣除問題 四、案件評析 （一）拆遷安置用房的收入確認和拆遷補償費的確認問題 （二）利息扣除問題 （三）土地增值稅清算時間操作難度大 案例 7 ××房地產開發(fā)有限公司某商住樓項目土地增值稅清結算案例 一、案件背景 (一)案件來源 (二)企業(yè)基本情況 (三)項目開發(fā)、銷售、預征土地增值稅情況 二、土地增值稅清算的方法、手段及過程 三、存在問題 四、政策依據及處理意見 五、分析存在問題的原因 六、建議 案例 8 ××新城土地增值稅清算案例——稅務稽查局是否有權清算 一、案件背景 (一)案件來源 (二)納稅人基本情況 二、案件檢查 （一）查前準備 （二）本案在檢查過程中遇到的政策問題 三、案件處理 四、稅務稽查涉及土地增值稅清算的認識和體會（稽查為何參與清算） 案例 9 土地增值稅清算——預估成本如何處理實踐案例 一、案件背景 (一)案件來源 (二)被查納稅人基本情況 二、檢查實施方法和手段 (一)檢查方法及手段 (二)檢查中發(fā)現(xiàn)的問題 (三)檢查中遇到的困難 三、案例分析 案例 10 土地增值稅清算綜合性案例 一、案件背景 (一)案件來源 (二)被查企業(yè)基本情況 二、實施清算過程及發(fā)現(xiàn)的問題 三、實踐中遇到的困難 四、案例分析 案例 11 ××花園土地增值稅清算案例一、案件背景 (一)清算背景 (二)被查納稅人基本情況 二、檢查過程及方法 (一)基本情況 (二)計算過程 三、特點與思考 (一)計稅收入確定難 (二)虛開發(fā)票，調查取證難 (三)虛構工程項目和工作量，成本核實難 四、幾點稽查建議 (一)建立商品房的稅收預約定價機制 (二)建立加強各部門之間的協(xié)調配合 (三)實行工程項目預先申報和引入中介機構鑒證制度 (四)修訂土地增值稅征收管理措施，科學確定扣除項目 第五章 土地增值稅部分地方性政策 第一節(jié) 北京市土地增值稅有關政策 一、清算方面政策 《北京市地方稅務局關于明確土地增值稅有關問題的公告》（北京市地方稅務局公告2013年第8號） 《北京市地方稅務局關于土地增值稅清算問題的公告》（北京市地方稅務局公告2010年第2號） 《房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》（京地稅地〔2008〕92號） 《北京市地方稅務局轉發(fā)國家稅務總局關于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（京地稅地〔2009〕267號） 《北京市地方稅務局關于發(fā)布〈北京市地方稅務局土地增值稅清算管理規(guī)程〉的公告》（北京市地方稅務局公告2016年第7號） 二、預征和核定征收方面政策 《北京市地方稅務局北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會關于進一步做好房地產市場調控工作有關稅收問題的公告》（北京市地方稅務局北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會公告2013年第3號） 《北京市地方稅務局北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會關于進一步加強房地產市場調控有關稅收問題的公告》（北京市地方稅務局北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會公告2011年第5號） 《北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會北京市財政局北京市地方稅務局關于貫徹落實國家有關部門房地產市場宏觀調控政策有關問題的通知》（京建發(fā)〔2010〕677號） 三、征收管理方面政策 《北京市地方稅務局關于完善土地增值稅涉稅證明管理制度有關問題的通知》（京地稅地〔2010〕124號） 《北京市地方稅務局關于土地增值稅核定扣除項目金額標準有關問題的通知》（京地稅地〔2009〕245號） 第二節(jié) 上海市土地增值稅有關政策 一、清算方面政策 《上海市地方稅務局關于土地增值稅若干具體征收問題的規(guī)定》（滬地稅地〔1997〕25號） 二、預征和核定征收方面政策 《上海市地方稅務局關于調整住宅開發(fā)項目土地增值稅預征辦法的公告》（上海市地方稅務局公告2010年第1號） 三、征收管理方面政策 《上海市地方稅務局關于貫徹實施土地增值稅征收管理的補充規(guī)定》（滬地稅地〔1995〕40號） 《上海市地方稅務局關于納稅人因國家建設需要依法征收收回房地產取得的收入免征土地增值稅操作規(guī)程的公告》（上海市地方稅務局公告2011年第3號） 第三節(jié) 天津市土地增值稅有關政策 一、清算方面政策 《天津市房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》（津地稅地〔2010〕49號） 《天津市地方稅務局關于印發(fā)〈天津市土地增值稅清算管理辦法〉的公告》（天津市地方稅務局公告2015年第10號） 《天津市地方稅務局關于土地增值稅清算有關問題的公告》（天津市地方稅務局公告2015年第9號） 二、預征和核定征收方面政策 《天津市地方稅務局關于加強我市土地增值稅征收管理的公告》（天津市地方稅務局公告2011年第1號） 《天津市地方稅務局關于土地增值稅相關政策的公告》（天津市地方稅務局公告2015年第8號） 第四節(jié) 重慶市土地增值稅政策 一、清算方面政策 《重慶市財政局 重慶市地方稅務局關于印發(fā)〈土地增值稅等財產行為稅政策執(zhí)行問題處理意見〉的通知》（渝財稅〔2015〕93號） 《重慶市地方稅務局關于土地增值稅若干政策執(zhí)行問題的公告》（重慶市地方稅務局公告2014年第9號） 《重慶市地方稅務局關于土地增值稅若干問題的通知》（渝地稅發(fā)〔2011〕221號） 《重慶市地方稅務局轉發(fā)國家稅務總局關于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知的通知》（渝地稅發(fā)〔2010〕168號） 《重慶市地方稅務局轉發(fā)國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知的通知》（渝地稅發(fā)〔2010〕167號） 二、預征和核定征收方面政策 《重慶市財政局 重慶市地方稅務局關于進一步做好房地產項目土地增值稅預征工作的通知》（渝財稅〔2014〕247號） 《重慶市地方稅務局關于調整土地增值稅預征率有關問題的通告》（重慶市地方稅務局通告2011年第2號） 三、征收管理方面政策 《重慶市財政局 重慶市地方稅務局關于加強房地產開發(fā)成本核定管理的通知》（渝財稅〔2015〕92號） 《重慶市地方稅務局關于土地增值稅核定征收率的公告》（重慶市地方稅務局公告2014年第3號） 《重慶市地方稅務局房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅核定征收管理辦法（試行）》（重慶市地方稅務局公告2012年第7號） 第五節(jié) 安徽省土地增值稅政策 一、清算方面政策 《安徽省地方稅務局關于土地增值稅有關問題的批復》（皖地稅函〔2012〕583號） 二、預征和核定征收方面政策 《安徽省地方稅務局轉發(fā)國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（皖地稅〔2010〕38號） 三、征收管理方面政策 《安徽省地方稅務局關于對股權轉讓如何征收土地增值稅問題的批復》（皖地稅政三字〔1996〕367號） 第六節(jié) 福建省土地增值稅有關政策 一、清算方面政策 《福建省地方稅務局關于進一步加強我省房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅管理的通知》（閩地稅發(fā)〔2008〕64號） 《福建省地方稅務局轉發(fā)國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（閩地稅發(fā)〔2007〕24號） 二、預征和核定征收方面政策 《福建省地方稅務局關于進一步明確土地增值稅核定征收有關問題的公告》（福建省地方稅務局公告2014年第4號） 《福建省地方稅務局關于土地增值稅預征和核定征收有關問題的公告》（福建省地方稅務局公告2013年第2號） 《福建省地方稅務局關于進一步加強我省房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅管理的通知》（閩地稅發(fā)〔2008〕64號） 三、征收管理方面政策 《福建省地方稅務局關于土地增值稅預征和核定征收有關問題的公告》（福建省地方稅務局公告2013年第2號） 《福建省房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅征收管理辦法（試行）》（閩地稅發(fā)〔2005〕195號） 第七節(jié) 甘肅省土地增值稅有關政策 一、清算方面政策 《甘肅省地方稅務局印發(fā)〈甘肅省土地增值稅預征辦法〉和〈甘肅省土地增值稅預征清算辦法〉的通知》（甘地稅函發(fā)〔2006〕206號） 二、預征和核定征收方面政策 《甘肅省土地增值稅預征辦法》（甘地稅函發(fā)〔2006〕206號） 《甘肅省地方稅務局關于進一步加強房地產稅收管理有關政策問題的通知》（甘地稅發(fā)〔2011〕57號） 三、征收管理方面政策 《甘肅省地方稅務局關于進一步加強房地產稅收管理有關政策問題的通知》（甘地稅發(fā)〔2011〕57號） 《甘肅省地方稅務局關于進一步加強土地增值稅征收管理有關問題的通知》（甘地稅函〔2011〕117號） 第八節(jié) 廣西壯族自治區(qū)土地增值稅有關政策 一、清算方面政策 《廣西壯族自治區(qū)地方稅務局關于土地增值稅清算工作若干問題的通知》（桂地稅發(fā)〔2008〕96號） 二、預征和核定征收方面政策 《廣西壯族自治區(qū)地方稅務局關于調整部分房地產企業(yè)土地增值稅預征率的公告》（廣西壯族自治區(qū)地方稅務局公告2016年第3號） 《廣西壯族自治區(qū)地方稅務局關于調整土地增值稅預征率的通知》（桂地稅發(fā)〔2010〕18號） 三、征收管理方面政策 《廣西壯族自治區(qū)土地增值稅征收管理暫行辦法》（桂地稅發(fā)〔1998〕12號） 第九節(jié) 海南省土地增值稅有關政策 一、清算方面政策 《海南省地方稅務局關于印發(fā)土地增值稅清算有關業(yè)務問答的通知》（瓊地稅函〔2015〕917號） 《海南省地方稅務局關于明確土地增值稅有關政策問題的通知》（瓊地稅發(fā)〔2014〕205號） 《海南省地方稅務局轉發(fā)國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（瓊地稅函〔2010〕250號） 《海南省地方稅務局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（瓊地稅發(fā)〔2009〕187號） 二、預征和核定征收方面政策 《海南省地方稅務局關于土地增值稅預征率的公告》（海南省地方稅務局公告2014年第21號） 《海南省地方稅務局關于轉讓土地使用權土地增值稅征收問題的答復》（瓊地稅函〔2013〕672號） 三、征收管理方面政策 《海南省地方稅務局關于調整房地產開發(fā)項目土地增值稅核定征收辦法的公告》（海南省地方稅務局公告2012年第3號） 《海南省地方稅務局關于明確土地增值稅清算申報主體問題的公告》（海南省地方稅務局公告2010年第2號） 《海南省地方稅務局土地增值稅清算管理工作規(guī)程（試行）》（瓊地稅發(fā)〔2007〕74號） 第十節(jié) 河北省土地增值稅有關政策 一、清算方面政策 《河北省地方稅務局轉發(fā)國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（冀地稅函〔2010〕93號） 《河北省地方稅務局河北省國家稅務局河北省財政廳關于轉發(fā)〈中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則〉的通知》（冀地稅發(fā)〔1996〕38號） 二、預征和核定征收方面政策 《河北省地方稅務局關于調整房地產開發(fā)項目土地增值稅預征率和核定征收率的公告》（河北省地方稅務局公告2010年第1號） 三、征收管理方面政策 《河北省土地增值稅管理辦法》（冀地稅發(fā)〔2006〕37號） 第十一節(jié) 河南省土地增值稅有關政策 一、預征方面政策 《河南省地方稅務局關于明確土地增值稅若干政策的通知》（豫地稅發(fā)〔2010〕28號） 二、征收管理方面政策 《河南省地方稅務局關于發(fā)布〈土地增值稅減免稅管理實施辦法〉的公告》（河南省地方稅務局公告2014年第12號） 《河南省地方稅務局關于調整土地增值稅核定征收率有關問題的公告》（河南省地方稅務局公告2011年第10號） 《河南省地方稅務局關于明確土地增值稅若干政策的通知》（豫地稅發(fā)〔2010〕28號） 《河南省財政廳河南省地方稅務局關于土地增值稅中新舊房劃分標準的通知》（豫財稅政字〔1998〕61號） 第十二節(jié) 黑龍江省土地增值稅有關政策 一、清算方面政策 《黑龍江省地方稅務局關于發(fā)布〈黑龍江省土地增值稅清算管理操作規(guī)程〉的公告》（黑龍江省地方稅務局公告2016年第2號） 《黑龍江省地方稅務局關于土地增值稅若干政策問題的公告》（黑龍江省地方稅務局公告2016年第1號） 《黑龍江省土地增值稅清算業(yè)務流程》（黑地稅發(fā)〔2010〕34號） 《黑龍江省房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》（黑地稅發(fā)〔2007〕119號） 二、征收管理方面政策 《黑龍江省地方稅務局關于調整土地增值稅核定征收率問題的公告》（黑龍江省地方稅務局公告2011年第5號） 《黑龍江省地方稅務局關于土地增值稅清算四項開發(fā)成本核定有關問題的通知》（黑地稅函〔2011〕49號） 《黑龍江省地方稅務局關于進一步明確土地增值稅減免稅管理有關問題的公告》（黑龍江省地方稅務局公告2013年第3號） 第十三節(jié) 湖北省土地增值稅有關政策 一、清算方面政策 《湖北省地方稅務局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作若干政策問題的通知》（鄂地稅發(fā)〔2008〕211號） 《湖北省房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》（鄂地稅發(fā)〔2008〕207號） 二、預征和核定征收方面政策 《湖北省地方稅務局關于調整土地增值稅預征率的公告》（湖北省地方稅務局公告2014年第7號） 《湖北省地方稅務局關于調整土地增值稅預征率和核定征收率的通知》（鄂地稅發(fā)〔2012〕127號） 《湖北省地方稅務局轉發(fā)國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（鄂地稅發(fā)〔2010〕135號） 三、征收管理方面政策 《湖北省地方稅務局關于進一步規(guī)范土地增值稅征管工作的若干意見》（鄂地稅發(fā)〔2013〕44號） 《湖北省地方稅務局關于規(guī)范個人轉讓非住宅存量房土地增值稅征收管理工作的補充通知》（鄂地稅函〔2013〕166號） 第十四節(jié) 湖南省土地增值稅有關政策 一、清算方面政策 《湖南省地方稅務局關于進一步規(guī)范土地增值稅管理的公告》（湖南省地方稅務局公告2014年第7號） 《湖南省地稅局財產和行為稅處關于明確“以股權轉讓名義轉讓房地產”征收土地增值稅的通知》（湘地稅財行便函〔2015〕3號） 二、預征和核定征收方面政策 《湖南省地方稅務局關于加強土地增值稅管理的公告》（湖南省地方稅務局公告2015年第4號） 《湖南省地方稅務局關于加強土地增值稅征收管理工作的通知》（湘地稅發(fā)〔2010〕25號） 三、征收管理方面政策 《湖南省地方稅務局關于加強土地增值稅征收管理工作的通知》（湘地稅發(fā)〔2010〕25號） 《湖南省財政廳湖南省地方稅務局轉發(fā)財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（湘財稅〔2006〕21號） 《湖南省地方稅務局關于轉讓房地產按照評估價格計算征收土地增值稅問題的通知》（湘地稅發(fā)〔1995〕38號） 《湖南省財政廳湖南省地方稅務局轉發(fā)財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（湘財〔1995〕財稅字第213號） 《湖南省土地增值稅操作規(guī)程》（湘地稅發(fā)〔1995〕25號） 《湖南省人民政府辦公廳關于土地增值稅征收有關問題的通知》（湘政辦發(fā)〔1995〕48號） 第十五節(jié) 吉林省土地增值稅有關政策 一、清算方面政策 《吉林省地方稅務局關于修訂〈吉林省地方稅務局關于發(fā)布〈房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法（試行）〉的公告〉等稅收規(guī)范性文件的公告》（吉林省地方稅務局公告2015年第5號） 《吉林省地方稅務局關于發(fā)布〈房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法（試行）〉的公告》（吉林省地方稅務局公告2014年第1號） 《吉林省地方稅務局轉發(fā)國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（吉地稅函〔2010〕34號） 《吉林省地方稅務局轉發(fā)國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（吉地稅發(fā)〔2007〕77號） 二、征收管理方面政策 《吉林省人民政府關于貫徹實施土地增值稅有關問題的通知》（吉政發(fā)〔1995〕30號） 《吉林省財政廳吉林省地方稅務局轉發(fā)財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（吉地稅地聯(lián)字〔1995〕170號） 第十六節(jié) 江蘇省土地增值稅有關政策 一、清算方面政策 《江蘇省地方稅務局關于土地增值稅若干問題的公告》（蘇地稅規(guī)〔2015〕8號） 《江蘇省地方稅務局關于土地增值稅有關業(yè)務問題的公告》（蘇地稅規(guī)〔2012〕1號） 《土地增值稅清算管理規(guī)程》（蘇地稅發(fā)〔2009〕72號） 《江蘇省地方稅務局關于進一步加強土地增值稅清算工作的通知》（蘇地稅函〔2009〕120號） 二、預征和核定征收方面政策 《江蘇省地方稅務局關于調整土地增值稅預征率的公告》（蘇地稅規(guī)〔2016〕2號） 《江蘇省地方稅務局關于進一步做好土地增值稅預征工作的通知》（蘇地稅發(fā)〔2004〕58號） 三、征收管理方面政策 《江蘇省財政廳江蘇省地方稅務局關于明確舊房轉讓土地增值稅政策的通知》（蘇財稅〔2011〕36號） 第十七節(jié) 江西省土地增值稅有關政策 一、清算方面政策 《江西省地方稅務局關于土地增值稅清算若干問題的通知(條款失效)》（贛地稅發(fā)〔2008〕76號） 《江西省地方稅務局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（贛地稅發(fā)〔2007〕22號） 二、征收管理方面政策 《江西省地方稅務局關于調整土地增值稅核定征收率的公告》（江西省地方稅務局公告2013年第10號） 《江西省地方稅務局關于加強土地增值稅征管有關問題的公告》（江西省地方稅務局公告2010年第3號） 第十八節(jié) 遼寧省土地增值稅有關政策 一、清算方面政策 《遼寧省地方稅務局關于明確土地增值稅清算有關問題的通知》（遼地稅函〔2012〕92號） 《遼寧省房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》（遼地稅發(fā)〔2007〕102號） 二、預征與核定征收方面政策 《遼寧省地方稅務局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（遼地稅函〔2010〕201號） 《遼寧省土地增值稅預征管理規(guī)定》（遼地稅發(fā)〔2006〕86號） 三、征收管理方面政策 《遼寧省財政廳遼寧省地方稅務局轉發(fā)〈財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知〉的通知》（遼財預〔2006〕290號） 第十九節(jié) 內蒙古自治區(qū)土地增值稅有關政策 一、清算方面政策 《內蒙古自治區(qū)地方稅務局關于進一步明確土地增值稅有關政策的通知》（內地稅字〔2014〕159號） 《內蒙古自治區(qū)地方稅務局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算檢查工作的通知》（內地稅字〔2007〕87號） 二、預征和核定征收方面政策 《內蒙古地稅局轉發(fā)國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（內地稅字〔2010〕179號） 第二十節(jié) 寧夏回族自治區(qū)土地增值稅有關政策 一、清算方面政策 《寧夏回族自治區(qū)房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》（寧地稅發(fā)〔2007〕46號） 二、預征和核定征收方面政策 《寧夏回族自治區(qū)地方稅務局關于發(fā)布〈寧夏回族自治區(qū)土地增值稅核定征收管理辦法(試行)〉的公告》（寧夏回族自治區(qū)地方稅務局公告2015年第5號） 《寧夏回族自治區(qū)人民政府關于印發(fā)〈寧夏回族自治區(qū)土地增值稅征收管理實施暫行辦法〉的通知》（寧政發(fā)〔2015〕43號） 《寧夏回族自治區(qū)土地增值稅核定征收管理暫行辦法》（寧夏回族自治區(qū)地方稅務局公告2011年第2號） 第二十一節(jié) 青海省土地增值稅有關政策 《青海省地方稅務局轉發(fā)〈國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知〉的通知》（青地稅發(fā)〔2010〕99號） 第二十二節(jié) 山東省土地增值稅有關政策 一、預征和清算方面政策 《山東省財政廳山東省地方稅務局關于土地增值稅有關問題的通知》（魯財稅〔2007〕35號） 《山東省地方稅務局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅預征和清算管理暫行辦法》（魯地稅發(fā)〔2004〕33號） 《山東省地方稅務局關于明確投資人股土地征收土地增值稅土地扣除項目金額問題的通知》（魯地稅函〔2004〕30號） 二、核定征收方面政策 《山東省財政廳山東省地方稅務局轉發(fā)財政部國家稅務總局關于企業(yè)改制重組有關土地增值稅政策的通知》（魯財稅〔2015〕15號） 《山東省地方稅務局關于發(fā)布〈山東省地方稅務局土地增值稅“三控一促”管理辦法（試行）〉的公告》（山東省地方稅務局公告2015年第1號） 《山東省地方稅務局關于加強土地增值稅核定征收管理的公告》（山東省地方稅務局公告2012年第4號） 三、征收管理方面政策 《山東省土地增值稅征收管理暫行辦法》（魯地稅三字〔1997〕21號） 第二十三節(jié) 山西省土地增值稅有關政策 一、清算方面政策 《山西省地方稅務局關于發(fā)布〈應用房地產估價技術加強存量房交易稅收征管辦法〉的公告》（山西省地方稅務局公告2014年第4號） 《山西省地方稅務局關于發(fā)布〈房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法〉的公告》（山西省地方稅務局公告2014年第3號） 《山西省地方稅務局轉發(fā)〈國家稅務總局關于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知〉的通知》（晉地稅發(fā)〔2009〕72號） 二、預征和核定征收方面政策 《山西省土地增值稅預征管理辦法》（山西省地方稅務局公告2012年第3號） 三、征收管理方面政策 《山西省人民政府關于土地增值稅有關問題的通知》（晉政發(fā)〔1995〕84號） 第二十四節(jié) 陜西省土地增值稅有關政策 一、清算方面政策 《陜西省房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》（陜地稅發(fā)〔2008〕89號） 二、預征與核定征收方面政策 《陜西省地方稅務局關于調整土地增值稅預征率的公告》（陜西省地方稅務局公告2012年第3號） 《陜西省土地增值稅預征暫行辦法》（陜地稅發(fā)〔2005〕46號） 三、征收管理方面政策 《陜西省財政廳陜西省地方稅務局轉發(fā)財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（陜財稅〔2006〕23號） 第二十五節(jié) 四川省土地增值稅有關政策 一、清算方面政策 《四川省地方稅務局關于土地增值稅清算單位等有關問題的公告》（四川省地方稅務局公告2015年第5號） 《四川省地方稅務局轉發(fā)〈國家稅務總局關于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知〉的通知》（川地稅發(fā)〔2009〕60號） 《四川省地方稅務局轉發(fā)〈國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知〉的通知》（川地稅發(fā)〔2007〕21號） 二、預征和核定征收方面政策 《四川省地方稅務局四川省財政廳關于土地增值稅征管問題的公告》（四川省地方稅務局公告2010年第1號） 三、征收管理方面政策 《四川省地方稅務局關于房地產開發(fā)企業(yè)拆遷安置土地增值稅征收問題的通知》（川地稅函〔2012〕475號） 《四川省地方稅務局關于修改〈四川省地方稅務局關于進一步加強房地產開發(fā)及土地轉讓財產行為稅管理的意見〉的通知》（川地稅發(fā)〔2010〕106號） 《四川省地方稅務局關于進一步加強房地產開發(fā)及土地轉讓財產行為稅管理的意見》（川地稅函〔2004〕96號） 《四川省地方稅務局關于加強土地增值稅減免項目管理的通知》（川地稅函發(fā)〔1997〕233號） 《四川省地方稅務局土地增值稅征收管理暫行規(guī)定》（川地稅發(fā)〔1995〕119號） 《四川省人民政府關于貫徹〈中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則〉的補充規(guī)定》（川財稅政〔1995〕42號） 第二十六節(jié) 新疆維吾爾自治區(qū)土地增值稅有關政策 一、清算方面政策 《新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務局關于發(fā)布〈自治區(qū)地方稅務局關于土地增值稅清算工作有關事項〉的公告》（新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務局公告2013年第9號） 《新疆地方稅務局轉發(fā)國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（新地稅發(fā)〔2007〕135號） 二、征收管理方面政策 《新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務局關于土地增值稅若干政策問題的公告》（新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務局公告2014年第1號） 《新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務局關于土地增值稅若干問題的通知》（新地稅發(fā)〔2002〕150號） 第二十七節(jié) 云南省土地增值稅有關政策 一、清算方面政策 《云南省地方稅務局轉發(fā)國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（云地稅發(fā)〔2007〕180號） 二、征收管理方面政策 《云南省地方稅務局關于進一步加強土地增值稅征收管理有關問題的通知》（云地稅發(fā)〔2005〕181號） 《云南省建設廳云南省土地管理局云南省地方稅務局關于轉讓有關土地增值稅征收管理工作的通知》（云地稅發(fā)〔1995〕204號） 《云南省地方稅務局轉發(fā)〈財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定〉的通知》（云地稅發(fā)〔1995〕203號） 《云南省土地增值稅征收管理暫行規(guī)定》（云南省人民政府令1995年第22號） 第二十八節(jié) 浙江省土地增值稅有關政策 一、清算方面政策 《浙江省地方稅務局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的公告》（浙江省地方稅務局公告2015年第8號） 《浙江省地方稅務局關于土地增值稅若干政策問題的公告》（浙江省地方稅務局公告2014年第16號） 《浙江省地方稅務局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算若干問題的通知》（浙地稅函〔2009〕222號） 二、預征和核定征收方面政策 《浙江省地方稅務局關于土地增值稅征管若干問題的規(guī)定》（浙江省地方稅務局公告2010年第2號） 三、征收管理方面政策 《浙江省地方稅務局關于進一步加強土地增值稅征收管理工作的通知》（浙地稅函〔2004〕382號） 《浙江省國家稅務局浙江省地方稅務局關于土地增值稅若干問題的補充通知》（〔95〕浙國稅外第127號、〔95〕浙地稅第38號） 四、土地增值稅政策執(zhí)行口徑解答 《浙江省地方稅務局關于土地增值稅若干政策問題得解答》（浙江省地方稅務局稅政三處2011年6月8日） 第二十九節(jié) 寧波市土地增值稅有關政策 一、清算方面政策 《浙江省寧波市地方稅務局關于土地增值稅若干政策問題的公告》（寧波市地方稅務局公告2015年第1號） 《浙江省寧波市地方稅務局關于寧波市土地增值稅清算若干政策問題的補充通知》（甬地稅二〔2010〕106號） 《寧波市地方稅務局關于進一步加強房地產開發(fā)項目土地增值稅清算工作的通知》（甬地稅二〔2009〕104號） 《寧波市地方稅務局關于土地增值稅清算若干問題的通知》（甬地稅二〔2007〕74號） 二、征和核定征收方面政策 《寧波市地方稅務局關于土地增值稅征管問題的公告》（寧波市地方稅務局2010年第1號） 《寧波市地方稅務局轉發(fā)財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（甬地稅二〔2006〕116號） 第三十節(jié) 大連市土地增值稅有關政策 一、清算方面政策 《遼寧省大連市地方稅務局關于土地增值稅征收管理若干問題的公告》（大連市地方稅務局公告2014年第1號） 《遼寧省大連市地方稅務局關于進一步推進土地增值稅清算工作的通知（節(jié)選）》（大地稅函〔2010〕122號） 《遼寧省大連市地方稅務局關于進一步加強土地增值稅清算工作的通知》（大地稅函〔2008〕188號） 二、預征和核定征收方面政策 《遼寧省大連市地方稅務局關于調整大連市房地產開發(fā)項目土地增值稅預征率和清算核定征收率的公告》（遼寧省大連市地方稅務局公告2010年第1號） 三、征收管理方面政策 《遼寧省大連市地方稅務局關于進一步明確土地增值稅征收管理若干問題的公告》（大連市地方稅務局公告2015年第5號） 《遼寧省大連市地方稅務局關于土地增值稅征收管理若干問題的公告》（大連市地方稅務局公告2014年第1號） 《遼寧省大連市地方稅務局關于個人轉讓非住宅“二手房”土地增值稅征收管理有關問題的通知》（大地稅函〔2010〕135號） 《大連市地方稅務局關于進一步明確土地增值稅若干問題的通知》（大地稅函〔2007〕200號） 《大連市地方稅務局轉發(fā)國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知的通知》（大地稅函〔2007〕93號） 《大連市地方稅務局關于明確土地增值稅若干問題的通知》（大地稅函〔2006〕76號） 《大連市地方稅務局關于土地增值稅若干稅收政策問題的通知》（大地稅發(fā)〔2003〕5號） 第三十一節(jié) 廈門市土地增值稅有關政策 一、清算方面政策 《廈門市地方稅務局關于修訂〈廈門市土地增值稅清算管理辦法〉的公告》（廈門市地方稅務局公告〔2016〕7號） 《廈門市地方稅務局關于發(fā)布〈廈門市土地增值稅清算管理辦法〉的公告》（廈門市地方稅務局公告2015年第3號） 《廈門市房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》（廈地稅發(fā)〔2010〕16號） 二、預征和核定征收方面政策 《福建省廈門市地方稅務局關于土地增值稅預征和核定征收有關問題的公告》（廈門市地方稅務局公告2013年第7號） 三、征收管理方面政策 《福建省廈門市地方稅務局關于土地增值稅征收管理有關事項的公告》（福建省廈門市地方稅務局公告2011年第5號） 《福建省廈門市地方稅務局關于加強土地增值稅征收管理工作的通知》（廈地稅發(fā)〔2007〕100號） 《廈門市人民政府關于開征我市土地增值稅的批復》（廈府〔2005〕389號） 第三十二節(jié) 青島市土地增值稅有關政策 一、清算方面政策 《山東省青島市地方稅務局關于發(fā)布〈房地產開發(fā)項目土地增值稅管理辦法〉的公告》（青島市地方稅務局公告2016年第1號） 《山東省青島市地方稅務局關于土地增值稅和契稅若干具體政策的公告》（青島市地方稅務局公告2015年第2號） 《山東省青島市地方稅務局關于進一步明確土地增值稅清算有關政策和征管問題的公告》（山東省青島市地方稅務局公告2011年第10號） 《房地產開發(fā)項目土地增值稅清算有關業(yè)務問題問答》（青地稅函〔2009〕47號） 二、預征和核定征收方面政策 《山東省青島市地方稅務局關于土地增值稅預征和核定征收有關問題的公告》（青島市地方稅務局公告2014年第1號） 三、征收管理方面政策 《房地產開發(fā)項目土地增值稅清算業(yè)務指引》（青地稅函〔2013〕44號） 《山東省青島市地方稅務局關于存量房地產轉讓土地增值稅若干問題的公告》（山東省青島市地方稅務局公告2011年第7號） 第三十三節(jié) 深圳市土地增值稅有關政策 一、預征和核定征收方面政策 《廣東省深圳市地方稅務局關于調整我市土地增值稅預征率的公告》（深地稅告〔2010〕6號） 二、征收管理方面政策 《廣東省深圳市地方稅務局關于發(fā)布土地增值稅征管工作規(guī)程（試行）的公告》（深圳市地方稅務局公告2015年第1號） 《深圳市地方稅務局土地增值稅征管工作規(guī)程》（深地稅發(fā)〔2009〕24號） 《深圳市地方稅務局轉發(fā)深圳市政府辦公廳關于對我市土地增值稅“普通標準住宅”執(zhí)行標準進行調整的通知》（深地稅發(fā)〔2006〕555號） 《深圳市地方稅務局關于土地增值稅扣除項目等有關問題的通知》（深地稅發(fā)〔2006〕454號） 《深圳市地方稅務局關于土地增值稅納稅義務發(fā)生時間有關問題的通知》（深地稅發(fā)〔2006〕266號） 《深圳市地方稅務局轉發(fā)財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（深地稅發(fā)〔2006〕259號） 第三十四節(jié) 廣東省土地增值稅有關政策 一、清算方面政策 《廣東省地方稅務局關于發(fā)布〈廣東省地方稅務局土地增值稅清算管理規(guī)程（暫行）〉的公告》（廣東省地方稅務局公告2014年第3號） 二、征收管理方面政策 《廣東省地方稅務局轉發(fā)國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（粵地稅發(fā)〔2010〕105號） 附錄一 房地產開發(fā)流程圖及說明(僅供參考) 一、房地產開發(fā)流程圖 二、房地產開發(fā)流程說明 (一)項目設想及可行性研究 (二)項目立項及企業(yè)審批 (三)項目規(guī)劃 (四)取得土地使用權 (五)征地、拆遷 (六)工程建設 (七)房地產經營 (八)物業(yè)管理 三、房地產開發(fā)分類 (一)根據開發(fā)的規(guī)模分類 (二)根據開發(fā)的位置分類 (三)根據物業(yè)的使用功能分類 (四)根據開發(fā)的方式分類 四、房地產開發(fā)企業(yè)的資質等級 (一)資質等級的劃分標準 (二)開發(fā)資質的適用范圍 附錄二 房地產建安成本參考價格(按建筑平方米算，2010年數據) 附錄三 房地產開發(fā)成本明細科目核算(僅供參考) 一、土地征用及拆遷補償費 二、前期工程費 三、建安工程費 四、基礎設施費 五、公共配套設施費 附錄四 相關法規(guī) 中華人民共和國土地增值稅暫行條例 中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則 土地增值稅宣傳提綱 財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知 財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知 國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知 土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則 土地增值稅清算管理規(guī)程 國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知 國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知 中國注冊稅務師協(xié)會關于印發(fā)《土地增值稅清算鑒證業(yè)務指導意見(試行)》的通知