不動產(chǎn)登記疑難問題精解

前言
1.如何準(zhǔn)確把握不動產(chǎn)登記工作的功能定位？
2.如何妥善處理登記與交易的關(guān)系？
3.不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)如何正確履行法定職責(zé)？
4.新時期，地方各級不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)如何做好不動產(chǎn)登記資料移交工作？
5.不動產(chǎn)登記特殊過渡階段，各相關(guān)部門應(yīng)如何正確履行不動產(chǎn)權(quán)屬糾紛調(diào)處職責(zé)？
6.如何正確理解不動產(chǎn)登記相關(guān)法律政策的適用問題？
7.如何處理好開發(fā)區(qū)、新區(qū)或園區(qū)的不動產(chǎn)登記管轄問題？
8.原來各相關(guān)部門的不動產(chǎn)登記人員劃轉(zhuǎn)到不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)之后，應(yīng)如何做好銜接管理？
9.如何準(zhǔn)確理解國土資源行政主管部門、不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)與不動產(chǎn)登記中心之間的區(qū)別與關(guān)聯(lián)，設(shè)計好不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)辦理的審核權(quán)限與流程？
10.不動產(chǎn)登記單元應(yīng)如何設(shè)定？
11.不動產(chǎn)登記實務(wù)中應(yīng)如何進(jìn)行土地面積分?jǐn)偅?
12.合并或分割不動產(chǎn)應(yīng)如何辦理登記？
13.一個不動產(chǎn)單元同時跨兩個地籍區(qū)或地籍子區(qū)的情況下,應(yīng)如何進(jìn)行不動產(chǎn)單元編碼？
14.不動產(chǎn)登記職責(zé)整合后，房屋測繪工作應(yīng)如何組織實施？
15.如何正確理解與適用房屋和國土部門的不同測繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)？
16.如何正確把握實地查看、調(diào)查等登記審核手段與不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的關(guān)系？
17.房屋等建筑物、構(gòu)筑物跨占兩宗或多宗土地時，不動產(chǎn)單元如何設(shè)定，編碼如何編制？如何辦理登記？
18.關(guān)于建筑區(qū)劃內(nèi)地下商場、車庫、地下室等特定空間的登記應(yīng)如何辦理？
19.地下人防停車位（庫）如何辦理登記？
20.當(dāng)事人提交不動產(chǎn)登記申請時，是否應(yīng)該提交交易確認(rèn)單、交易告知書以及不動產(chǎn)交易網(wǎng)簽合同？
21.不動產(chǎn)登記的申請主體主要包括哪些？
22.監(jiān)護(hù)人代為申請的，哪些材料屬于被監(jiān)護(hù)人為無民事行為能力人、限制民事行為能力人的證明材料？登記機(jī)構(gòu)應(yīng)如何審核這些監(jiān)護(hù)關(guān)系證明材料？
23.當(dāng)事人是否可以通過網(wǎng)上申請方式提出不動產(chǎn)登記申請？
24.離婚協(xié)議書已經(jīng)明確約定雙方不動產(chǎn)權(quán)利歸屬的，當(dāng)事人可否持離婚協(xié)議書進(jìn)行不動產(chǎn)登記的單方申請？
25.夫妻雙方在婚姻存續(xù)期間購買的不動產(chǎn)，不動產(chǎn)交易合同上的簽名是夫妻中的一方，在登記時是否需要夫妻雙方共同申請？
26.人民法院、仲裁委員會等的生效法律文書中已明確原買賣合同無效或證明當(dāng)事人以隱瞞真實情況、提交虛假材料等非法手段取得房屋登記的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)是否可以憑此依法進(jìn)行更正登記？
27.購房人從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買房屋，商品房轉(zhuǎn)移登記是否可以由購房人單方申請？
28.實務(wù)中，如何正確適用依囑托登記的相關(guān)規(guī)定？
29.當(dāng)事人以信息公開方式申請查詢復(fù)制不動產(chǎn)登記資料的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)是否受理？
30.對于只有房屋所有權(quán)證、無土地使用權(quán)證的不動產(chǎn)，人民法院發(fā)出協(xié)執(zhí)，要求給申請執(zhí)行人直接辦理轉(zhuǎn)移登記的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)如何辦理？
31.開發(fā)企業(yè)對土地申請辦理首次登記后，房屋竣工后對該房屋的登記應(yīng)當(dāng)辦理首次登記還是變更登記，是否需要先行注銷原國有建設(shè)用地使用權(quán)？
32.關(guān)于土地和房屋用途不一致的情況下，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)如何辦理登記？
33.對于綜合用途的土地,登記機(jī)構(gòu)應(yīng)如何準(zhǔn)確填寫記載土地用途及使用權(quán)期限?
34.房改房的權(quán)利人因取得不動產(chǎn)時騙取登記，現(xiàn)被審批部門撤銷房改資格，原產(chǎn)權(quán)單位要求登記機(jī)構(gòu)撤銷該行為并申請更正登記，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)如何辦理？
35.當(dāng)事人處分共有不動產(chǎn)的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)如何辦理？
36.申請人在申請不動產(chǎn)登記時，提供我國港澳臺地區(qū)或外國的司法文書和公證文書，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)如何辦理？
37.不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)如何正確履行登記審核職責(zé)？
38.國有建設(shè)用地上的房屋，在辦理首次登記時，是否需要提交施工許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證以及消防、環(huán)保、人防等材料？
39.《暫行條例》要求一次性告知申請人應(yīng)補(bǔ)正的全部內(nèi)容，但是登記機(jī)構(gòu)在受理后的審核過程中能否再次要求補(bǔ)正補(bǔ)齊其他相關(guān)材料？
40.因繼承、受遺贈取得不動產(chǎn)，當(dāng)事人申請登記的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)如何辦理？
41.開發(fā)商申請國有建設(shè)用地上的商品房首次登記時，可否不頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書或頒發(fā)集成版不動產(chǎn)權(quán)證書？
42.《實施細(xì)則》第17條規(guī)定公告期15個工作日，期滿無異議或異議不成立方可登記，但第22條第2款對滅失聲明15個工作日后，沒有規(guī)定“無異議或異議不成立”，是否不須征詢異議也可補(bǔ)發(fā)？
43.連續(xù)登記原則在實踐中的具體表現(xiàn)有哪些？
44.以出讓方式取得國有建設(shè)用地上的房屋已全部出售，但一直未辦理房屋所有權(quán)證，現(xiàn)業(yè)主申請辦理不動產(chǎn)權(quán)證書時，開發(fā)商不予配合或找不到的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)如何辦理？
45.國有劃撥建設(shè)用地上的房屋依法辦理房屋所有權(quán)證但未辦理土地證，或房屋所有權(quán)證和土地證都有，但房屋所有權(quán)發(fā)生多次轉(zhuǎn)移后一直未辦理土地變更登記的，現(xiàn)業(yè)主申請不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，如何辦理？
46.土地批準(zhǔn)用途與房屋規(guī)劃用途不一致，應(yīng)如何辦理轉(zhuǎn)移登記或抵押登記？
47.因歷史上房地產(chǎn)開發(fā)中用地、規(guī)劃或建設(shè)等手續(xù)不完善尚未辦理不動產(chǎn)首次登記，現(xiàn)當(dāng)事人申請辦理不動產(chǎn)登記的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)如何辦理？
48.分期開發(fā)建設(shè)的商品房小區(qū)，小區(qū)道路、綠地、其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等業(yè)主共有部分是否可以由開發(fā)商分期申請登記？
49.土地綜合開發(fā)利用背景下，一宗土地上存在商業(yè)、住宅等多種用途、不同使用期限的情形，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)如何辦理登記？
50.劃撥用地上的房屋能否抵押？應(yīng)如何辦理登記？
51.土地尚未辦理登記的情況下，權(quán)利人持房屋所有權(quán)證申請辦理抵押登記，是否需要先換發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證后再做抵押登記？
52.針對設(shè)施農(nóng)用地上建造的建筑物、構(gòu)筑物提出登記申請的，登記機(jī)構(gòu)能否辦理并發(fā)放不動產(chǎn)權(quán)證？
53.針對“一戶多宅”、面積超占、混合用途等情況，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)如何辦理不動產(chǎn)登記？
54.農(nóng)村“村改居”后，原房管部門已經(jīng)為居民住房頒發(fā)了房屋所有權(quán)證，但土地尚未登記發(fā)證，現(xiàn)房屋所有權(quán)人申請辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)，應(yīng)如何處理？
55.辦理宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記時，因鄉(xiāng)村規(guī)劃不完善、權(quán)屬來源資料不齊全等原因，農(nóng)民無法提供登記申請的必備材料的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)如何處理？
56.宅基地使用權(quán)人應(yīng)如何界定？登記為戶還是家庭成員？
57.如何處理和應(yīng)對長期分散登記導(dǎo)致的林權(quán)和土地等各類不動產(chǎn)重復(fù)登記發(fā)證的問題？
58.申請人憑原先頒發(fā)的水域灘涂養(yǎng)殖證換發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)如何辦理？
59.同一承包地塊上既有林木，又有草地，應(yīng)如何進(jìn)行登記發(fā)證？
60.在海域使用權(quán)登記實踐中，海域使用權(quán)的審批交易管理部門和不動產(chǎn)登記部門如何實現(xiàn)高效銜接？
61.通過設(shè)定地役權(quán)的方式使用土地建造的建筑物、構(gòu)筑物，如電信信號基站、電網(wǎng)基站、廣告牌等，能否頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)屬證書？
62.登記實務(wù)中，抵押權(quán)人的主體資格有什么限制？
63.哪些財產(chǎn)不能作為抵押物設(shè)立抵押權(quán)？
64.在建建筑物抵押登記時，如何劃定不動產(chǎn)登記單元？
65.登記實務(wù)辦理中，建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記與在建建筑物抵押登記應(yīng)如何做好銜接？
66.登記機(jī)構(gòu)在辦理在建工程抵押登記工作中，如何準(zhǔn)確把握在建工程抵押的抵押權(quán)人主體范圍、抵押人主體范圍和貸款資金用途問題？
67.在土地上存在在建建筑物（可能合法或違法）的情況下，登記機(jī)構(gòu)可否僅辦理建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)登記？
68.因地上建筑物、構(gòu)筑物不符合規(guī)劃條件，只辦理了建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記，待規(guī)劃手續(xù)補(bǔ)辦后，地上建筑物、構(gòu)筑物是否隨之一并抵押？
69.不動產(chǎn)超額抵押的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)是否需要審查？
70.如何正確理解《實施細(xì)則》中的“預(yù)購商品房抵押登記”的性質(zhì)？
71.抵押雙方因擔(dān)保范圍的變更申請抵押權(quán)的變更登記，登記簿中沒有“擔(dān)保范圍”的記載項目，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)如何辦理？
72.最高額抵押債權(quán)數(shù)額確定后，轉(zhuǎn)為一般抵押權(quán)，抵押雙方申請債權(quán)確定登記并同時申請主債權(quán)數(shù)額變更，但現(xiàn)登記中沒有抵押權(quán)確定登記這一登記類型，應(yīng)如何辦理？
73.債權(quán)人轉(zhuǎn)讓部分債權(quán)，當(dāng)事人若約定最高額抵押權(quán)隨同部分債權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)移的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)如何辦理？
74.不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在辦理抵押登記時，是否應(yīng)當(dāng)記載抵押期限？
75.利害關(guān)系人申請更正登記時，是否必須提交登記簿記載權(quán)利人同意更正的證明材料？
76.辦理不動產(chǎn)登記依據(jù)的合同被生效法律文書撤銷或公證文書被公證機(jī)構(gòu)撤銷，登記機(jī)構(gòu)能否依申請人申請辦理更正登記？
77.登記機(jī)構(gòu)在異議登記辦理中，如何準(zhǔn)確把握利害關(guān)系人的范圍？
78.在不動產(chǎn)存在權(quán)屬爭議的情況下，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)如何辦理？
79.商品房預(yù)售后，開發(fā)商不按約定配合辦理預(yù)告登記，能否單方申請？在非預(yù)售情況下，如當(dāng)事人之間進(jìn)行房屋買賣或抵押，并約定辦理預(yù)告登記，一方當(dāng)事人不予配合的，能否單方申請？
80.預(yù)告登記期間，預(yù)告權(quán)利人死亡的，應(yīng)如何辦理后續(xù)的本登記？
81.依人民法院等國家有權(quán)機(jī)關(guān)囑托辦理查封登記后，若查封期限屆滿后無續(xù)封，登記機(jī)構(gòu)如何辦理查封登記注銷業(yè)務(wù)？
82.在登記與交易職責(zé)分設(shè)的地區(qū)，法院囑托登記機(jī)構(gòu)辦理不動產(chǎn)預(yù)查封登記時，應(yīng)如何辦理？
83.已被預(yù)告登記的不動產(chǎn)是否能查封？宗地之上有部分預(yù)購商品房辦理預(yù)告登記，能否協(xié)助查封開發(fā)企業(yè)整宗地使用權(quán)？
84.如何準(zhǔn)確理解不動產(chǎn)登記查詢制度中的利害關(guān)系人？
85.當(dāng)事人能否通過互聯(lián)網(wǎng)而無須到登記辦事大廳直接查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料？
86.不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在風(fēng)險防范方面應(yīng)注意哪些事項？
87.不動產(chǎn)登記發(fā)生錯誤給當(dāng)事人造成損失，登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)民事賠償責(zé)任還是行政賠償責(zé)任？
88.登記機(jī)構(gòu)因登記錯誤承擔(dān)賠償責(zé)任的，承擔(dān)的是過錯責(zé)任還是無過錯責(zé)任？
附錄一不動產(chǎn)登記暫行條例
附錄二不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則