房地產(chǎn)稅收面對面：實務與案例（第3版）

目錄
前言
第一部分入門操作篇
第一章房地產(chǎn)開發(fā)流程與涉稅簡介
第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)流程簡介
第二節(jié)房地產(chǎn)公司涉稅簡介
第二章購買土地環(huán)節(jié)稅務風險控制關鍵點
第一節(jié)購地合同所涉增值稅、印花稅、土地使用稅、契稅風險
問題1：土地出讓金能否在項目公司乙實行差額扣除？
問題2：甲公司將購地主體變更為乙公司，是否需要繳納增值稅？
問題3：甲、乙、國土局三方簽訂的補充協(xié)議是否要再次交印花稅？
問題4：印花稅的納稅主體是甲公司還是乙公司？
問題5：在案例21中，如果沒有約定交地日期，如何交土地使用稅？
問題6：在案例21中，如果國土局沒有按2016年12月18日交付土地，乙公司如何交土地使用稅？
問題7：房地產(chǎn)公司開發(fā)用地的土地使用稅什么時候停止繳納？
問題8：未辦理流轉手續(xù)的集體用地，由誰交稅？
問題9：在案例21中，市政建設配套1 000萬元是土地出讓合同總金額的組成部分，因而作為契稅的計稅基礎。如果土地出讓合同中沒有包含市政建設配套1 000萬元的金額，市政建設配套費通過規(guī)費的形式在前期報批報建時收取，這市政建設配套1 000萬元是否作為契稅的計稅基礎？
第二節(jié)房地分離如何繳納契稅
問題10：甲公司應該按20 000萬元還是25 000萬元作為契稅的計稅依據(jù)？
問題11：土地變性合同是否交契稅？是否交印花稅？
第三節(jié)關注資本運作手法產(chǎn)生額外的稅收負擔
問題12：甲公司以3 000萬元出售股權是否屬于稅收籌劃?
問題13：乙公司決定改用該地塊土地使用權投資成立丁公司，再通過轉讓丁公司股權的方式來實現(xiàn)實質上的轉讓土地使用權，是否能產(chǎn)生節(jié)稅效果？
第三章公司設立環(huán)節(jié)稅務風險控制關鍵點
第一節(jié)選對公司注冊地
問題14： 甲房地產(chǎn)公司是否應該將項目公司乙設立在B鎮(zhèn)？
問題15：經(jīng)過與C鎮(zhèn)招商部門的溝通，C鎮(zhèn)承諾按表31進行稅收返還，同時為了便于操作，遵循對房地產(chǎn)公司的返還習慣，僅對營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅進行返還。C鎮(zhèn)招商條件有哪些陷阱？
第二節(jié)注冊資本金與資本弱化
第三節(jié)分公司或子公司的選擇
第四節(jié)開辦期的止點
問題16：在案例31中，乙公司的開辦期什么時候結束？
問題17：在案例32中，乙公司開辦費40萬元如何進行財稅處理？
第四章融資環(huán)節(jié)稅務風險控制關鍵點
第一節(jié)信托與類信托
問題18：信托關系有什么特殊之處？
問題19：在會計處理上丁公司的融資屬于股權還是債權？
問題20：丁公司的融資稅務上屬于股權還是債權？
問題21：丁公司的利息支出可以在企業(yè)所得稅前扣除嗎？
第二節(jié)融資租賃
問題22：承租人乙、丙的融資性售后回租行為屬于銷售行為嗎？
問題23：融資租賃公司丁如何做到本金不征稅？
第三節(jié)炒樓花
問題24：合同項下的收益權轉讓是否交流轉稅？
問題25：合同項下的收益權轉讓是否需要代扣代交個人所得稅？
第四節(jié)對賭
問題26：對賭協(xié)議涉稅處理有幾種觀點？
問題27：目前對賭協(xié)議唯一公開的涉稅文件引導了什么？
第五章開發(fā)環(huán)節(jié)稅務風險控制關鍵點
第一節(jié)境外設計費涉稅解析
問題28： 乙公司如何繳納增值稅？
問題29： 乙公司是否需要在中國境內繳納企業(yè)所得稅？
第二節(jié)甲供材的避稅空間
問題30：哪些材料進行甲供可以實現(xiàn)甲公司從集團層面的節(jié)稅？
問題31： 簡易計稅和一般計稅孰優(yōu)孰劣？
問題32：外墻面磚、門窗、幕墻是否是裝飾材料？
第三節(jié)統(tǒng)借統(tǒng)還的法律形式
問題33：甲集團公司向乙公司收取600萬元利息是否繳納營業(yè)稅？
問題34：如何才能做到集團統(tǒng)借統(tǒng)還免除甲集團公司轉貸給乙公司的營業(yè)稅？
問題35：如果營改增后發(fā)生統(tǒng)借統(tǒng)還，是否需要繳納增值稅？
第四節(jié)母子公司往來涉及的流轉稅
問題36：丙公司未向乙公司收取利息，是否要被核定營業(yè)稅與企業(yè)所得稅？
問題37：若營改增后發(fā)生該行為，丙公司未向乙公司收取利息，是否要被核定增值稅？
問題38：甲集團公司3億元流動貸款產(chǎn)生的600萬元銀行利息費用是否可以在企業(yè)所得稅前扣除？
第六章銷售環(huán)節(jié)稅務風險控制關鍵點
第一節(jié)購房俱樂部會員費的納稅時點
問題39：稅務機關檢查時認為，甲房地產(chǎn)公司收取的會員費1 000萬元
自2012年6月19日產(chǎn)生納稅義務，甲房地產(chǎn)公司應補交滯納金。
第二節(jié)賣房送汽車是否屬于混合銷售行為
問題40：賣房送汽車是否屬于混合銷售行為？
問題41：贈送的奔馳SMART汽車是否應交增值稅？
問題42：贈送的奔馳SMART汽車是否應交企業(yè)所得稅？
問題43：贈送的奔馳SMART汽車是否代扣個人所得稅？
第三節(jié)無產(chǎn)證地下建筑是否可以轉讓
問題44：地上無產(chǎn)證的架空層歸誰所有？
問題45：地下無產(chǎn)證且非人防工程地下車庫歸誰所有？
問題46：地下人防改造的車庫歸誰所有？
問題47： 無產(chǎn)證建筑物是否可售？
問題48：持有型地下車位不保留成本，是否要補交企業(yè)所得稅？
第四節(jié)精裝房銷售的流轉稅問題
問題49：營改增前后，空調、整體櫥柜是否需要交增值稅？如何計算繳納增值稅？
問題50：銷售樣板房中的床、桌椅、家電、軟裝是否交增值稅？
問題51：精裝房的裝修是否交契稅？
問題52：將銷售精裝房分劈成銷售房屋與裝修房屋，如何交營業(yè)稅及增值稅？
第五節(jié)購入在建工程開發(fā)銷售是否可以差額征稅
第六節(jié)售樓處、樣板間的涉稅問題
第七節(jié)合作建房
問題53：合營企業(yè)的法律形式與文件適用性分析。
第八節(jié)同是違約金納稅并不同
問題54：沒收張某的定金5萬元是否需要交增值稅？
問題55：收取王某的滯納金2 000元是否需要交增值稅？
第九節(jié)合同簽訂過程中應關注的財稅問題
問題56：地下車位是否應按無償捐贈不動產(chǎn)而補征營業(yè)稅或者增值稅？
第七章竣工后環(huán)節(jié)稅務風險控制關鍵點
第一節(jié)竣工備案的形式要件及涉稅后果
問題57：甲房地產(chǎn)公司是否需要補企業(yè)所得稅與滯納金？
第二節(jié)交房才是所有權風險轉移的標志
問題58：2010~2012年，會計上，甲房地產(chǎn)公司的銷售成本是多少？
第三節(jié)資產(chǎn)的后續(xù)計量與房產(chǎn)稅的疑難問題
問題59：發(fā)生的固定資產(chǎn)改良如何增加資產(chǎn)原值？
問題60：該商業(yè)地產(chǎn)取得的進項稅額是否需要分兩次抵扣？
問題61：Y項目的租金是否交房產(chǎn)稅？
問題62：出租的大型游船租金收入是否交房產(chǎn)稅？
問題63：出租簡易農(nóng)貿市場收取的租金是否交房產(chǎn)稅？
問題64： 免租期的納稅義務人到底是誰？
問題65： 免租期是否需要按視同銷售繳納增值稅？
問題66：如何區(qū)分獨立地下建筑和與地上房屋相連的地下建筑？
問題67： 如何利用轉租不征稅進行籌劃節(jié)稅？
問題68：營改增后對2016年4月30日之前租入的不動產(chǎn)再轉租的，能否選擇簡易計稅方法計稅？
問題69：甲公司如何租賃房屋給乙公司可以實現(xiàn)經(jīng)營最優(yōu)化？
問題70：排氣管道是否要并入房產(chǎn)原值征房產(chǎn)稅？
問題71：以上各種車位如何交房產(chǎn)稅？
問題72：物業(yè)用房是否應交房產(chǎn)稅？由誰交？
第八章營改增對房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)及相關稅種的影響
第一節(jié)營改增對房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)的影響
問題73：預繳的增值稅能否抵減當期實現(xiàn)的增值稅應納稅額？
問題74：在預售環(huán)節(jié)，在有比較多的進項稅額可供抵扣的情況下，可以確認售房收入的實現(xiàn)、納稅義務的發(fā)生嗎，同時可以不預繳
增值稅嗎？
問題75：對“一次購地、分期開發(fā)”的房地產(chǎn)項目，其土地價款如何扣除？
第二節(jié)營改增對相關稅種的影響
第二部分高級解析篇
第九章企業(yè)所得稅應對
第一節(jié)國稅發(fā)〔2009〕31號文的亮點與漏洞解析
第二節(jié)收入的確認
第三節(jié)成本計算與分攤
第四節(jié)期間費用的處理
問題76：補充養(yǎng)老保險與補充醫(yī)療保險是否必須到社會保障局辦理才可以在企業(yè)所得稅前扣除？
第五節(jié)企業(yè)所得稅財稅處理案例
問題77：2016年乙公司籌建期業(yè)務招待費是否有扣除限額？
問題78：2017年乙公司如何進行財稅處理?
問題79：2018年乙公司如何進行財稅處理？
第六節(jié)關聯(lián)方借款利息扣除
第十章土地增值稅清算解析
第一節(jié)土地增值稅清算體系介紹
問題80：甲房地產(chǎn)公司節(jié)稅多少？
第二節(jié)新房查賬清算
問題81：為什么式(101)中直接按13加計扣除,而稅法規(guī)定是“房地產(chǎn)開發(fā)費用在按‘取得土地使用權所支付的金額’與‘房地產(chǎn)開發(fā)成本’金額之和的10%以內計算扣除”?
問題82：滿足什么條件扣除項目才可以加計扣除20%？
問題83：投資而來的土地扣除金額是多少？
問題84：開發(fā)精裝房屋銷售的，裝修成本如何扣除？
問題85：房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)規(guī)定繳納的房屋維修基金在進行土地增值稅清算的時候可以計入開發(fā)間接費用嗎？
問題86：售樓部、樣板房建造成本如何扣除？
問題87：代收費與規(guī)費的區(qū)別是什么？
問題88：房地產(chǎn)企業(yè)用房地產(chǎn)投資,是否要征收土地增值稅？
問題89：土地增值稅清算的滯納金如何計算？
第三節(jié)舊房清算
問題90：應納的土地增值稅額是多少？
問題91：甲公司應交多少土地增值稅？
第四節(jié)土地增值稅經(jīng)典錯誤籌劃批判
第十一章經(jīng)典籌劃案例解析
第一節(jié)投資新設公司后吸收合并實現(xiàn)土地收購
問題92：投資新設S公司環(huán)節(jié)J公司是否產(chǎn)生營業(yè)稅？營改增后，同樣的行為是否產(chǎn)生增值稅？
問題93：投資新設S公司環(huán)節(jié)J公司是否產(chǎn)生土地增值稅？
問題94：吸收合并后，J公司是否需要補交土地增值稅？
問題95：J公司轉讓S公司股權是否產(chǎn)生營業(yè)稅？營改增后，同樣的行為是否產(chǎn)生增值稅？
問題96：J公司轉讓S公司股權是否產(chǎn)生土地增值稅？
問題97：N房地產(chǎn)公司土地增值稅清算時土地的可扣除成本是多少？
問題98：吸收合并是否產(chǎn)生稅收？
第二節(jié)銷售精裝房分劈成毛坯房與代裝飾
問題99：如何利用L集團的優(yōu)勢實現(xiàn)集團層面的節(jié)稅？
第十二章常設機構的判定原則
第一節(jié)常設機構判定的重要性
第二節(jié)常設機構的種類
第三節(jié)固定營業(yè)場所類常設機構
第四節(jié)承包工程
第五節(jié)提供勞務
問題100： 特許權使用費與營業(yè)利潤的區(qū)別是什么？
問題101：乙公司是否構成常設機構的判定？
第六節(jié)非獨立代理人
第七節(jié)獨立代理人
第十三章房地產(chǎn)集團稅務風險管理研究
第一節(jié)稅務風險理論
第二節(jié)稅務風險產(chǎn)生的原因
第三節(jié)風險管理整合框架在稅務風險中的應用
第四節(jié)稅務風險管理的動態(tài)框架
第五節(jié)稅務風險管理案例分析
第十四章稅收籌劃本質是一門實戰(zhàn)技藝
第一節(jié)籌劃理論解決不了實際問題
第二節(jié)關注商業(yè)模式的重要作用
第三節(jié)專家的工作就是創(chuàng)新
問題102：有保底收益的委托理財收益屬于股息還是利息？
問題103：不按持股比例的稅收分紅是否可以免企業(yè)所得稅？
問題104：委托理財?shù)募{稅義務人是委托人還是受托人？
第四節(jié)稅法的硬傷
第五節(jié)避稅的藍海
第六節(jié)風險與收益對等是稅務實戰(zhàn)至高法則
參考文獻