房地產(chǎn)企業(yè)全程會計(jì)核算與稅務(wù)處理（第三版）

第一章 房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算與稅務(wù)處理概述
第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要特點(diǎn)
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的類型與主要業(yè)務(wù)
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的類型
（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要業(yè)務(wù)
二、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的主要特征
三、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要流程
（一）取得土地使用權(quán)階段
（二）前期準(zhǔn)備階段
（三）建設(shè)施工階段
（四）房產(chǎn)銷售（預(yù)售）階段
（五）項(xiàng)目清算階段
（六）自持物業(yè)階段
第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)核算制度的演進(jìn)
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)制度形成的前期
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)制度實(shí)施階段
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施統(tǒng)一會計(jì)制度階段
四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)執(zhí)行《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》階段
第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)稅特征
一、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的財(cái)稅特征
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的主要稅種
第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計(jì)科目設(shè)置及核算內(nèi)容
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計(jì)科目設(shè)置
二、主要會計(jì)科目的核算內(nèi)容
（一）開發(fā)成本
（二）開發(fā)產(chǎn)品
（三）投資性房地產(chǎn)
（四）開發(fā)間接費(fèi)用
（五）應(yīng)交稅費(fèi)
（六）主營業(yè)務(wù)收入
（七）其他業(yè)務(wù)收入
第二章 企業(yè)設(shè)立階段的會計(jì)核算與稅務(wù)處理
第一節(jié) 企業(yè)設(shè)立條件
一、內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立的法律要求
（一）《公司法》有關(guān)規(guī)定
（二）《城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規(guī)定
（三）《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定
（四）《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》有關(guān)規(guī)定
二、外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立要求
（一）注冊資本要求
（二）設(shè)立備案程序
三、項(xiàng)目資本金的要求
第二節(jié) 企業(yè)設(shè)立階段的會計(jì)核算
一、會計(jì)科目的設(shè)置
（一）實(shí)收資本（或股本)
（二）資本公積
二、注冊資本的核算
（一）設(shè)立登記時(shí)出資的核算
（二）注冊資本增加的核算
(三)實(shí)收資本減少的核算
第三節(jié) 企業(yè)設(shè)立階段的稅務(wù)處理
一、企業(yè)設(shè)立階段的納稅計(jì)算
（一）印花稅
（二）契稅
二、不同出資方式的稅務(wù)處理
三、分支機(jī)構(gòu)設(shè)立的稅務(wù)處理
（一）分公司
（二）子公司
（三）分支機(jī)構(gòu)設(shè)立的稅務(wù)分析
第四節(jié) 籌辦期的界定與開辦費(fèi)的處理
一、籌辦期的概念
二、開辦費(fèi)的開支范圍
三、開辦費(fèi)的會計(jì)核算
四、開辦費(fèi)的稅務(wù)處理
第三章 取得土地使用權(quán)階段的會計(jì)核算與稅務(wù)處理
第一節(jié) 土地制度概述
一、我國的土地所有制
二、土地管理的基本制度
三、土地征收和建設(shè)用地供應(yīng)
四、土地供應(yīng)的程序
五、二級市場土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定
第二節(jié) 取得土地使用權(quán)的途徑
一、以出讓方式取得國有土地使用權(quán)
（一）以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式取得土地使用權(quán)
（二）以協(xié)議方式取得國有土地使用權(quán)
二、以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)
三、以轉(zhuǎn)讓方式取得國有土地使用權(quán)
第三節(jié) 取得土地使用權(quán)階段的稅務(wù)處理
一、契稅
（一）納稅義務(wù)人
（二）稅率
（三）計(jì)稅依據(jù)
（四）征收管理
（五）契稅計(jì)稅依據(jù)解讀
（六）契稅的會計(jì)處理
二、耕地占用稅
（一）納稅義務(wù)人
（二）征稅范圍
（三）計(jì)稅依據(jù)
（四）稅率
（五）征收管理
（六）耕地占用稅的會計(jì)處理
三、城鎮(zhèn)土地使用稅
（一）納稅義務(wù)人
（二）征稅范圍
（三）計(jì)稅依據(jù)和稅額
（四）征收管理
（五）稅收優(yōu)惠
（六）城鎮(zhèn)土地使用稅的會計(jì)處理
四、印花稅
（一）稅目和稅率
（二）稅收優(yōu)惠
（三）征收管理
（四）印花稅的會計(jì)處理
五、個(gè)人所得稅
六、土地增值稅
第四節(jié) 取得土地使用權(quán)階段的會計(jì)核算
一、一般企業(yè)取得土地使用權(quán)的會計(jì)處理
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得開發(fā)用土地使用權(quán)的會計(jì)處理
（一）通過競拍取得土地使用權(quán)的會計(jì)處理
（二）接受投資取得土地使用權(quán)的會計(jì)處理
（三）在建項(xiàng)目收購的會計(jì)處理
（四）自用土地使用權(quán)的會計(jì)處理
第四章 開發(fā)建設(shè)階段的會計(jì)核算與稅務(wù)處理
第一節(jié) 開發(fā)建設(shè)階段業(yè)務(wù)概述
一、項(xiàng)目策劃設(shè)計(jì)階段
二、項(xiàng)目準(zhǔn)備階段
三、項(xiàng)目施工階段
四、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段
第二節(jié) 開發(fā)建設(shè)階段的會計(jì)核算與稅務(wù)處理
一、開發(fā)建設(shè)階段涉及的主要稅種
（一）城鎮(zhèn)土地使用稅
（二）印花稅
二、開發(fā)建設(shè)階段不同承包方式下的會計(jì)處理
（一）建筑安裝工程承包方式
（二）不同工程承包方式的會計(jì)處理
第三節(jié) ＢＴ及ＢＯＴ項(xiàng)目的會計(jì)核算與稅務(wù)處理
一、BT項(xiàng)目工程承包
（一）BT模式的含義
（二）BT模式的特點(diǎn)
（三）BT項(xiàng)目分類
（四）BT項(xiàng)目的會計(jì)核算
（五）BT模式下的增值稅核算
二、BOT項(xiàng)目工程承包
（一）BOT模式的含義
（二）BOT項(xiàng)目管理部的會計(jì)核算
（三）BOT項(xiàng)目公司的會計(jì)核算
（四）BOT項(xiàng)目的攤銷與移交
（五）BOT模式下的增值稅核算
第五章 開發(fā)產(chǎn)品成本的歸集、分配與結(jié)轉(zhuǎn)
第一節(jié) 開發(fā)成本核算概述
一、成本核算的基本程序
二、確定成本核算對象
（一）成本核算對象的概念及確定要點(diǎn)
（二）確定成本核算對象的原則
（三）確定成本核算對象的方法
（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對象管理要求
三、劃分成本核算項(xiàng)目
（一）成本核算項(xiàng)目的分類
（二）成本項(xiàng)目的核算內(nèi)容
四、成本核算對象和成本項(xiàng)目之間的關(guān)系
第二節(jié) 期間費(fèi)用核算概述
一、費(fèi)用的特點(diǎn)
二、費(fèi)用確認(rèn)的原則
三、費(fèi)用確認(rèn)的方法
四、費(fèi)用的核算內(nèi)容
（一）管理費(fèi)用
（二）銷售費(fèi)用
（三）財(cái)務(wù)費(fèi)用
第三節(jié) 成本費(fèi)用會計(jì)科目的設(shè)置
一、開發(fā)成本
二、開發(fā)間接費(fèi)用
三、開發(fā)產(chǎn)品
四、管理費(fèi)用
五、銷售費(fèi)用
六、財(cái)務(wù)費(fèi)用
第四節(jié) 成本歸集、分配的會計(jì)處理
一、成本分配方法
（一）占地面積法
（二）建筑面積法
（三）直接成本法
（四）預(yù)算造價(jià)法
二、成本分配方法對土地增值稅的影響及例釋
（一）不同成本分配方法下的稅款差異分析
（二）不同性質(zhì)的成本項(xiàng)目客觀上要求適用不同的成本分配方法
（三）層高系數(shù)建筑面積法
（四）特殊的成本分?jǐn)偡椒?br />三、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的歸集與分配
(一)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的歸集
(二)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的分配
四、前期工程費(fèi)的歸集與分配
（一）前期工程費(fèi)的歸集
（二）前期工程費(fèi)的分?jǐn)?br />五、建筑安裝工程費(fèi)的歸集與分配
（一）采用發(fā)包方式的核算
（二）采用自營方式的核算
（三）建筑安裝工程費(fèi)的分配
六、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的歸集與分配
（一）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的歸集
（二）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的分配
七、開發(fā)間接費(fèi)用的歸集與分配
（一）開發(fā)間接費(fèi)用的歸集
（二）開發(fā)間接費(fèi)用的分配
第五節(jié) 公共配套設(shè)施費(fèi)的會計(jì)核算
一、公共配套設(shè)施成本對象的確定
（一）營利性公共配套設(shè)施
（二）非營利性公共配套設(shè)施
二、公共配套設(shè)施的成本核算對象
（一）營利性公共配套設(shè)施的成本對象
（二）非營利性公共配套設(shè)施的成本對象
三、公共配套設(shè)施費(fèi)的會計(jì)核算方法
（一）營利性公共配套設(shè)施費(fèi)的核算
（二）非營利性公共配套設(shè)施費(fèi)的核算
四、預(yù)提公共配套設(shè)施費(fèi)的會計(jì)核算
（一）公共配套設(shè)施費(fèi)的預(yù)提范圍
（二）預(yù)提公共配套設(shè)施費(fèi)的賬務(wù)處理
(三）預(yù)提公共配套設(shè)施費(fèi)的計(jì)算方法
第六節(jié) 土地開發(fā)成本與代建工程成本的會計(jì)核算
一、土地開發(fā)成本的核算
(一)土地開發(fā)成本的劃分和歸集
(二)土地開發(fā)成本核算對象的確定和成本項(xiàng)目的設(shè)置
(三)土地開發(fā)成本的核算
（四）已完成開發(fā)土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)
二、代建工程成本的核算
第七節(jié) 開發(fā)完工產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)
一、開發(fā)產(chǎn)品總成本的核算
（一）計(jì)算總成本的原則
（二）成本預(yù)提
（三）成本核算對象總成本計(jì)算表
二、結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本
（一）開發(fā)產(chǎn)品的會計(jì)科目設(shè)置
（二）開發(fā)產(chǎn)品成本明細(xì)表
三、結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本
（一）開發(fā)產(chǎn)品銷售成本明細(xì)表
（二）成本差異的賬務(wù)處理
第六章 銷售（預(yù)售）階段的會計(jì)核算與稅務(wù)處理
第一節(jié) 銷售（預(yù)售）階段業(yè)務(wù)概述
一、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
二、商品房銷售
(一)商品房預(yù)售與現(xiàn)房銷售
(二)自行銷售與委托銷售
（三)一次性付款、分期付款及按揭付款
（四）商品房銷售流程
三、其他建筑物銷售
四、代建工程
五、其他業(yè)務(wù)
（一）商品房售后服務(wù)收入
（二）材料銷售收入
第二節(jié) 銷售（預(yù)售）房款的會計(jì)核算
一、會員費(fèi)及誠意金的會計(jì)核算
(一)會員費(fèi)及誠意金的概念
(二)會員費(fèi)及誠意金的管理
(三)會員費(fèi)及誠意金的會計(jì)處理
（四）會員費(fèi)及誠意金的稅務(wù)處理
二、銷售定金的會計(jì)核算
(一)定金的概念
(二)銷售定金的管理
(三)定金的會計(jì)處理
(四)定金的稅務(wù)處理
三、按揭保證金的會計(jì)核算
四、預(yù)售房款的會計(jì)核算
(一)預(yù)售房款的概念
(二)預(yù)售房款的管理
(三)預(yù)售房款的會計(jì)處理
五、銷售更名、銷售退房、銷售換房的會計(jì)核算
(一)銷售更名的會計(jì)核算
(二)銷售退房的會計(jì)核算
(三)銷售換房的會計(jì)核算
六、代收款項(xiàng)的會計(jì)核算與稅務(wù)處理
（一）代收款項(xiàng)的會計(jì)核算
（二）代收款項(xiàng)的稅務(wù)處理
第三節(jié) 商品房銷售收入的會計(jì)核算與稅務(wù)處理
一、收入的會計(jì)確認(rèn)與計(jì)量
（一）新收入準(zhǔn)則修訂的主要內(nèi)容
（二）新收入準(zhǔn)則的修訂意義
（三）新收入準(zhǔn)則的實(shí)施時(shí)間
（四）收入的會計(jì)確認(rèn)
（五）收入的會計(jì)計(jì)量
二、稅法關(guān)于收入的確認(rèn)與計(jì)量
三、房地產(chǎn)銷售收入的賬務(wù)處理
四、商品房面積差的會計(jì)核算
五、拆遷還房的會計(jì)和稅務(wù)處理
(一)拆遷還房的概念
(二)拆遷還房的稅務(wù)處理
(三)拆遷還房的會計(jì)處理
六、委托代銷收入的會計(jì)核算
（一）收取手續(xù)費(fèi)方式
（二)視同買斷方式
七、售后回購房屋收入的會計(jì)核算
（一）會計(jì)處理
（二）稅務(wù)處理
第四節(jié) 商品房銷售成本的會計(jì)核算
一、開發(fā)產(chǎn)品的會計(jì)核算
二、開發(fā)產(chǎn)品銷售時(shí)的會計(jì)核算
三、成本差異的會計(jì)核算
第七章 自持物業(yè)階段的會計(jì)核算與稅務(wù)處理
第一節(jié) 出租物業(yè)的會計(jì)核算與稅務(wù)處理
一、出租物業(yè)的初始計(jì)量
(一)出租物業(yè)的確認(rèn)
(二)出租物業(yè)的賬務(wù)處理
(三)出租物業(yè)暫估入賬的賬務(wù)處理
二、出租物業(yè)收入的會計(jì)核算與稅務(wù)處理
(一)出租收入的確認(rèn)
（二）租金收入的賬務(wù)處理
(三)免租期收入的賬務(wù)處理
（四）租金收入的稅務(wù)處理
三、出租物業(yè)后續(xù)支出的會計(jì)核算
(一)維修的賬務(wù)處理
（二）裝修的賬務(wù)處理
（三）改建支出的賬務(wù)處理
四、出租物業(yè)后續(xù)計(jì)量的會計(jì)核算
（一)成本計(jì)量模式的賬務(wù)處理
(二）公允價(jià)值計(jì)量模式的賬務(wù)處理
（三）后續(xù)計(jì)量模式變更的賬務(wù)處理
五、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計(jì)核算
（一）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換形式
（二）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日的確定
（三）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)的會計(jì)核算
（四）非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的會計(jì)核算
六、投資性房地產(chǎn)處置的會計(jì)核算
（一）采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)處置的賬務(wù)處理
（二）采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)處置的賬務(wù)處理
第二節(jié) 自營物業(yè)的會計(jì)核算與稅務(wù)處理
一、自營物業(yè)的會計(jì)核算
(一)自營物業(yè)的確認(rèn)和初始計(jì)量
(二)自營物業(yè)的賬務(wù)處理
二、自營物業(yè)后續(xù)支出的會計(jì)核算
(一)自營物業(yè)裝修的會計(jì)核算
(二)自營物業(yè)改建的會計(jì)核算
(三)自營物業(yè)日常維修的會計(jì)核算
(四)自營物業(yè)計(jì)提折舊的會計(jì)核算
(五)自營物業(yè)土地使用權(quán)攤銷的會計(jì)核算
三、自營物業(yè)處置的會計(jì)核算
第八章 納稅活動的會計(jì)核算
第一節(jié) 房地產(chǎn)行業(yè)增值稅稅制
一、納稅人
二、征稅范圍
（一）房地產(chǎn)企業(yè)增值稅征稅范圍
（二）不征收增值稅的情形
（三）房地產(chǎn)業(yè)不征收增值稅項(xiàng)目
三、稅率和征收率
四、應(yīng)納稅額的計(jì)算
（一）計(jì)稅方法
（二）銷售額
（三）增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣
（四）預(yù)繳稅額的計(jì)算
五、征收管理
（一）納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間
（二）納稅地點(diǎn)
（三）發(fā)票管理
（四）法律責(zé)任
六、稅收優(yōu)惠
（一）免稅政策
（二）營改增過渡政策
（三）發(fā)票開具
第二節(jié) 增值稅的會計(jì)核算
一、增值稅會計(jì)科目的設(shè)置
二、營改增后的會計(jì)處理
（一）采購等業(yè)務(wù)涉及進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的賬務(wù)處理
（二）銷售業(yè)務(wù)的賬務(wù)處理
（三）抵減銷售額的賬務(wù)處理
（四）因發(fā)生非正常損失或改變用途等調(diào)整進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的
賬務(wù)處理
（五）首次購買稅控裝置和支付技術(shù)維護(hù)費(fèi)允許在增值稅
應(yīng)納稅額中全額抵減的財(cái)務(wù)處理
（六）年終增值稅納稅調(diào)整的賬務(wù)處理
第三節(jié) 增值稅會計(jì)核算案例解析
一、一般納稅人的會計(jì)處理與稅務(wù)處理
（一）一般納稅人銷售不動產(chǎn)的會計(jì)核算
（二）銷售房地產(chǎn)老項(xiàng)目的會計(jì)核算
二、小規(guī)模納稅人銷售不動產(chǎn)的會計(jì)核算
三、銷售不動產(chǎn)的納稅計(jì)算與會計(jì)處理綜合案例
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目
（二）一般納稅人銷售直接購買、接受捐贈、接受投資入股、
抵債的不動產(chǎn)
（三）一般納稅人銷售自建的不動產(chǎn)
四、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅核算與納稅申報(bào)綜合案例
五、營改增后開發(fā)項(xiàng)目的稅負(fù)測算綜合案例
（一）基本概況
（二）營改增稅負(fù)測算適用的政策
（三）營改增稅負(fù)測算方案
（四）營改增后納稅方案的選擇
（五）管理建議
第四節(jié) 城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加的會計(jì)核算和稅務(wù)處理
一、城市維護(hù)建設(shè)稅的會計(jì)核算和稅務(wù)處理
二、教育費(fèi)附加的會計(jì)核算和稅務(wù)處理
第五節(jié) 土地增值稅的會計(jì)核算和稅務(wù)處理
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅務(wù)處理
（一）增值額與適用稅率
（二）現(xiàn)房銷售的土地增值稅的會計(jì)核算
（三）期房銷售的土地增值稅的會計(jì)核算
二、舊房銷售的土地增值稅的稅務(wù)處理
（一）舊房及建筑物的評估價(jià)格
（二）舊房銷售的土地增值稅計(jì)稅方法
三、企業(yè)重組過程中涉及的土地增值稅的稅務(wù)處理
（一）非公司制企業(yè)整體改制
（二）企業(yè)合并
（三）企業(yè)分立
（四）改制重組中的國有土地、房屋投資
第六節(jié) 房產(chǎn)稅的會計(jì)核算和稅務(wù)處理
一、房產(chǎn)稅的稅務(wù)處理
（一）征收方法
（二）納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間
（三）繳納時(shí)間
二、房產(chǎn)稅的會計(jì)科目設(shè)置
三、房產(chǎn)稅的會計(jì)核算
（一）直接在管理費(fèi)用列支的會計(jì)核算
（二）分期攤銷房產(chǎn)稅的會計(jì)核算
第七節(jié) 城鎮(zhèn)土地使用稅的會計(jì)核算和稅務(wù)處理
一、城鎮(zhèn)土地使用稅的稅務(wù)處理
（一）納稅人
（二）征稅范圍
（三）計(jì)稅依據(jù)
（四）稅率及應(yīng)納稅額的計(jì)算
（五）減免稅規(guī)定
（六）納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間
（七）納稅地點(diǎn)
（八）納稅期限
（九）房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅的期間及計(jì)稅方法
二、城鎮(zhèn)土地使用稅會計(jì)科目的設(shè)置
三、城鎮(zhèn)土地使用稅的會計(jì)核算
第八節(jié) 契稅的會計(jì)核算和稅務(wù)處理
一、契稅的稅務(wù)處理
（一）征稅范圍
（二）應(yīng)納稅額的計(jì)算
（三）契稅減免處理
（四）契稅的征收管理
二、契稅的會計(jì)核算
（一）取得土地使用權(quán)時(shí)繳納契稅的會計(jì)核算
（二）房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)繳納契稅的會計(jì)核算
第九節(jié) 耕地占用稅的會計(jì)核算和稅務(wù)處理
一、耕地占用稅的稅務(wù)處理
（一）納稅人
（二）征稅范圍
（三）計(jì)稅依據(jù)
（四）稅率及應(yīng)納稅額計(jì)算
（五）減免稅規(guī)定
（六）納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間
（七）納稅地點(diǎn)
（八）納稅環(huán)節(jié)
（九）納稅期限
二、耕地占用稅的會計(jì)核算
（一）計(jì)入固定資產(chǎn)價(jià)值
（二）計(jì)入管理費(fèi)用
第十節(jié) 印花稅的會計(jì)核算和稅務(wù)處理
一、印花稅的稅務(wù)處理
（一）稅目
（二）稅率
（三）應(yīng)納稅額的計(jì)算
（四）稅收優(yōu)惠
（五）征稅方法
二、印花稅的會計(jì)核算
第九章 土地增值稅清算的會計(jì)核算
第一節(jié) 土地增值稅清算及清算時(shí)點(diǎn)
一、土地增值稅清算對象的選擇
二、土地增值稅清算的時(shí)點(diǎn)
第二節(jié) 土地增值稅清算收入的確認(rèn)與核算
一、已全額開具商品房銷售發(fā)票的收入確認(rèn)
二、未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的收入確認(rèn)
三、開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)轉(zhuǎn)移視同銷售收入實(shí)現(xiàn)
四、土地出讓金返還收入的確認(rèn)
五、售后返租轉(zhuǎn)讓收入的確認(rèn)
六、營改增后土地增值稅應(yīng)稅收入的確認(rèn)
（一）營改增后土地增值稅應(yīng)稅收入的確認(rèn)方法
（二）營改增后視同銷售房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入的確認(rèn)方法
（三）土地增值稅應(yīng)稅收入的計(jì)算公式
第三節(jié) 土地增值稅清算成本的確認(rèn)
一、計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額
（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本
（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用
（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目
二、土地增值稅與企業(yè)所得稅稅前扣除項(xiàng)目差異分析
（一）相同點(diǎn)
（二）差異點(diǎn)
第四節(jié) 土地增值稅清算綜合案例
一、土地增值稅清算應(yīng)提供的資料
二、房地產(chǎn)公司及清算項(xiàng)目基本情況
三、扣除項(xiàng)目金額稅務(wù)審核情況
四、土地增值稅分清算對象計(jì)算
(一)非普通住宅部分的土地增值稅計(jì)算
（二）非住宅（含店面、車庫、其他）部分的土地增值稅計(jì)算
五、土地增值稅清算結(jié)論
六、土地增值稅清算申報(bào)表及附表的填報(bào)
（限于篇幅限制，目錄后略）