房地產開發(fā)企業(yè)稅務檢查實用攻略

第一章 房地產開發(fā)業(yè)務及其會計核算、涉稅基本知識
第一節(jié) 房地產開發(fā)業(yè)務基本知識
一、房地產開發(fā)相關概念
二、房地產開發(fā)主要業(yè)務活動
三、房地產開發(fā)企業(yè)項目運作方式分類
四、房地產開發(fā)的主要階段
第二節(jié) 房地產開發(fā)企業(yè)會計核算概述
一、營業(yè)收入
二、開發(fā)成本
三、營業(yè)成本
四、期間費用
五、應交稅費
六、利潤
第三節(jié) 房地產開發(fā)企業(yè)涉稅影響
一、房地產開發(fā)企業(yè)運行特點對稅收的影響
二、房地產開發(fā)涉及稅種概述
第二章 房地產開發(fā)環(huán)節(jié)涉稅資料及對應涉稅檢查要點
第一節(jié) 開發(fā)項目前期準備階段
一、項目可行性研究環(huán)節(jié)
二、購置開發(fā)用地環(huán)節(jié)
三、取得建設用地規(guī)劃許可證環(huán)節(jié)
四、項目規(guī)劃設計與報建環(huán)節(jié)
第二節(jié) 開發(fā)項目工程實施階段
一、房屋拆遷、安置環(huán)節(jié)
二、開發(fā)項目工程建設準備環(huán)節(jié)
三、施工隊伍招投標環(huán)節(jié)
四、開發(fā)項目施工建設環(huán)節(jié)
五、開發(fā)項目竣工驗收環(huán)節(jié)
第三節(jié) 房地產銷售階段
一、取得《銷售許可證》環(huán)節(jié)
二、房地產銷售的前期環(huán)節(jié)
三、簽訂買賣合同環(huán)節(jié)
四、房款的收取和催收環(huán)節(jié)
五、交付驗收環(huán)節(jié)
六、利潤分配環(huán)節(jié)
第四節(jié) 保有階段
一、房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品轉自用
二、房地產開發(fā)企業(yè)出租開發(fā)產品
第三章 房地產開發(fā)企業(yè)按財務核算三要素及稅種檢查要點
第一節(jié) 銷售收入的稅務檢查
一、銷售收入檢查需要歸集查閱的資料
二、銷售收入檢查涉及的主要科目
三、銷售收入檢查涉及的稅收政策
四、銷售收入方面的常見稅收問題及檢查要點
第二節(jié) 成本費用的稅務檢查
一、成本費用檢查需要歸集查閱的資料
二、成本費用檢查涉及的主要科目
三、成本費用檢查涉及的稅收政策
四、成本費用方面的常見稅收問題及檢查要點
第三節(jié) 房地產開發(fā)企業(yè)經(jīng)營成果的稅務檢查
一、經(jīng)營成果檢查需要歸集查閱的資料
二、經(jīng)營成果檢查涉及的主要科目
三、經(jīng)營成果檢查涉及的稅收政策
四、經(jīng)營成果方面的常見稅收問題及檢查要點
第四節(jié) 土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅問題的處理與檢查
一、土地增值稅清算涉及的退稅政策
二、進行企業(yè)所得稅檢查時對土地增值稅清算成果的應用
第五節(jié) 其他稅種的稅務檢查
一、房產稅
二、城鎮(zhèn)土地使用稅
三、印花稅
四、個人所得稅
第四章 房地產開發(fā)企業(yè)特殊涉稅業(yè)務檢查處理要點
第一節(jié) 房地產合作開發(fā)的稅務處理
一、房地產合作開發(fā)的概念
二、合作建房的增值稅（營改增前為營業(yè)稅）處理
三、合作建房的企業(yè)所得稅處理
四、合作建房的土地增值稅處理
五、合作建房中特殊情況的房產稅處理
六、合作建房的稅務檢查
七、合作建房涉稅處理案例分析
第二節(jié) 代建工程的稅務處理
一、僅收取代建手續(xù)費的代建行為
二、其他類型的代建行為
三、代建工程的企業(yè)所得稅處理
四、代建工程涉稅問題檢查
第三節(jié) 視同銷售行為的稅務處理
一、視同銷售行為的營業(yè)稅規(guī)定
二、視同銷售行為的增值稅規(guī)定
三、視同銷售行為的土地增值稅規(guī)定
四、視同銷售行為的企業(yè)所得稅規(guī)定
五、無償贈送商品房的綜合稅務處理案例分析
六、視同銷售行為的稅務檢查
第四節(jié) 房地產開發(fā)企業(yè)特殊促銷業(yè)務的稅務處理
一、銷售（營銷）商品房贈送物品的處理
二、銷售商品房贈送物品的會計核算及稅務處理案例分析
三、售后回租的處理
四、售后回租業(yè)務中租房（房地產開發(fā)企業(yè)）
會計及增值稅處理案例分析
五、售后回購的處理
六、售后回購的會計核算及稅務處理案例分析
第五節(jié) 地下建筑涉稅問題處理
一、土地出讓金的涉稅處理
二、地下車庫（位）的土地增值稅處理
三、地下人防設施的涉稅處理
第六節(jié) 拆遷還房問題的處理
一、拆遷還房的主要形式
二、營業(yè)稅處理
三、增值稅處理
四、土地增值稅處理
五、企業(yè)所得稅處理
六、拆遷還房涉稅審計檢查
第七節(jié) 取得虛開增值稅專用發(fā)票涉及的增值稅和企業(yè)所得稅稅前扣除問題
一、取得虛開增值稅專用發(fā)票的增值稅處理
二、取得虛開的增值稅專用發(fā)票的企業(yè)所得稅稅前扣除問題
第五章 房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算檢查要點
第一節(jié) 土地增值稅清算檢查風險模型
第二節(jié) 土地增值稅預征及核定征收
一、土地增值稅預征
二、土地增值稅核定征收
第三節(jié) 土地增值稅清算項目的確定
一、確定清算項目需要歸集的資料
二、確定清算項目涉及的政策
三、稅務檢查要點
第四節(jié) 土地增值稅清算應歸集的資料
一、土地增值稅清算需要歸集的資料
二、土地增值稅清算中產生的資料
三、分期、分項計算資料的應用
第五節(jié) 轉讓房地產收入總額的確定及檢查
一、土地增值稅清算涉及的房地產轉讓數(shù)據(jù)和資料
二、需要查看的科目
三、轉讓房地產收入涉及的政策
四、稅務審計檢查要點
第六節(jié) 取得土地使用權支付金額的檢查
一、取得土地使用權支付金額涉及的資料
二、政策規(guī)定
三、稅務審計檢查要點
第七節(jié) 房地產開發(fā)成本的清算檢查
一、房地產開發(fā)成本相關資料的歸集
二、政策規(guī)定
三、檢查方法及要點
第八節(jié) 房地產開發(fā)費用的確定和檢查
一、房地產開發(fā)費用確認應歸集的資料
二、政策規(guī)定
三、檢查方式及要點
第九節(jié) 與轉讓房地產有關的稅金的檢查
一、稅金扣除相關政策
二、其他政策規(guī)定
三、稅金統(tǒng)計環(huán)節(jié)涉及資料的歸集
四、檢查方式及要點
第十節(jié) 財政部規(guī)定的其他扣除項目的檢查
一、其他扣除項目涉及資料
二、相關政策規(guī)定
三、檢查方式及要點
第十一節(jié) 特殊事項綜合處理
一、特殊事項處理介紹
二、檢查方式及要點
第十二節(jié) 其他土地增值稅問題的處理
一、舊房和建筑物清算檢查
二、清算結果和清算后問題
三、其他問題的處理
第六章 房地產開發(fā)企業(yè)綜合稅務檢查實戰(zhàn)技巧
第一節(jié) 查前準備
一、查前準備的重要性
二、查前信息資料的歸集及分析方向
三、查前信息資料的分析判斷
第二節(jié) 首次溝通交流
一、掌握需要了解的內容
二、通過溝通初步判斷涉稅問題
三、企業(yè)相關資料數(shù)據(jù)的歸集
四、拷貝企業(yè)電子賬套
第三節(jié) 檢查、溝通要點
一、預收性質款項的檢查
二、營業(yè)收入的檢查
三、開發(fā)成本的檢查
四、城鎮(zhèn)土地使用稅的檢查
五、土地合同、勘測設計合同及金融企業(yè)貸款合同印花稅的檢查
六、單純賣地行為涉稅問題的檢查
第四節(jié) 問題落實溝通及取證
一、問題落實溝通
二、取證
第七章 房地產開發(fā)企業(yè)稅務稽查典型案例
案例一 某公司少算土地面積、股東無償取得房屋及多轉開發(fā)成本
一、查前分析
二、檢查出的問題
三、檢查過程及方式
四、案例點評
案例二 某公司預收賬款掛賬、多轉預估成本、土地成本分攤不合理
一、查前準備
二、檢查出的問題
三、檢查過程和方式
四、案例點評
案例三 某公司虛增建筑成本
一、基本案情
二、檢查過程與方法
三、案例點評
案例四 某公司代收裝修款處理不當
一、查前分析
二、檢查出的問題
三、檢查過程及方式
四、案例點評
案例五 某公司代建工程少結轉收入
一、基本案情
二、檢查方法
三、案例點評
案例六 某公司取得不征稅收入對應資產處理不當
一、檢查出的問題
二、稽查方法
三、案例點評
案例七 某公司多提“暫估款”及融資費用處理不當
一、檢查出的問題
二、檢查過程及方法
三、案例點評
案例八 某公司材料成本差異結轉及融資費用處理
一、基本案情
二、檢查過程及方式
三、案例點評

附錄 房地產開發(fā)企業(yè)涉稅文件清單