物業(yè)管理?xiàng)l例：實(shí)用問題版（升級增訂2版）

目錄
物業(yè)管理?xiàng)l例（2018年4月4日修正）
第一章物業(yè)管理基本知識
1.什么是物業(yè)管理？
2.購房前為什么要重視物業(yè)管理？
3.購房時應(yīng)注意哪些物業(yè)管理事項(xiàng)？
4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的性質(zhì)是什么？需要符合哪些條件？是否需要資質(zhì)？
5.什么是物業(yè)的保修責(zé)任？物業(yè)的保修責(zé)任由誰承擔(dān)？
6.物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括哪些內(nèi)容？
第二章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會
7.什么是業(yè)主？
8.業(yè)主可以請求公布、查閱哪些情況和資料？
9.什么是物業(yè)使用人？
10.實(shí)際居住但未獲產(chǎn)權(quán)之前，買受人是否為業(yè)主？
11.業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有哪些主要權(quán)利和義務(wù)？
12.未獲產(chǎn)權(quán)的“業(yè)主”是否需要交納物業(yè)費(fèi)？
13.什么是業(yè)主大會？
14.業(yè)主大會有哪些權(quán)力？
15.管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對哪些事項(xiàng)作出規(guī)定？
16.業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對哪些事項(xiàng)作出規(guī)定？
17.業(yè)主如何籌備首次業(yè)主大會？
18.業(yè)主大會是定期召開的嗎？
19.業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)采用什么形式召開？
20.沒有開發(fā)商參與業(yè)主大會成立大會有效嗎？
21.業(yè)主大會決議對未參加會議的業(yè)主是否具有約束力？
22.業(yè)主大會決定不得在小區(qū)內(nèi)遛狗是否合法？
23.通知部分業(yè)主召開業(yè)主大會是否合法？
24.填寫“征求意見表”也算是召開業(yè)主大會嗎？
25.業(yè)主在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有多套房屋，在業(yè)主大會上如何行使表決權(quán)？
26.專有部分面積、建筑物總面積以及業(yè)主人數(shù)、總?cè)藬?shù)如何確定？
27.什么是業(yè)主委員會？
28.業(yè)主委員會履行哪些職責(zé)？
29.業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)符合哪些條件？
30.業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)持哪些文件辦理備案手續(xù)？
31.業(yè)主委員會成員是“無償奉獻(xiàn)”還是“有償服務(wù)”？
32.業(yè)主委員會會議召開的條件和要求有哪些？
33.業(yè)主委員會可以擅自決定聘用其他工作人員嗎？
34.業(yè)主委員會有權(quán)決定將草坪綠地改建為停車位嗎？
35.業(yè)主認(rèn)為業(yè)主委員會委員不稱職，如何撤銷其業(yè)主委員會委員資格？
36.什么情況下業(yè)主委員會委員資格自行終止？
37.業(yè)主委員會任期屆滿，不開會進(jìn)行換屆怎么辦？
38.業(yè)主委員會主任獨(dú)攬大權(quán)，將印章私自保管，擅自蓋章造成損失怎么辦？
39.業(yè)主委員會可以對不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主提起訴訟嗎？
40.業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費(fèi)從何而來？
41.業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的怎么辦？
42.建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按法律規(guī)定移交相關(guān)材料，如何處罰？
43.后進(jìn)入的業(yè)主是否應(yīng)遵守之前的管理規(guī)約？
44.業(yè)主委員會的工作檔案包括哪些內(nèi)容？
45.業(yè)主大會和業(yè)主委員會怎樣應(yīng)對小區(qū)內(nèi)損害他人合法權(quán)益的行為？
第三章前期物業(yè)管理糾紛
46.常見的物業(yè)管理糾紛有哪些？
47.什么是前期物業(yè)管理?
48.開發(fā)商應(yīng)該通過什么方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)?
49.前期物業(yè)管理招標(biāo)、投標(biāo)活動由哪個部門監(jiān)督管理？
50.前期物業(yè)管理招標(biāo)應(yīng)當(dāng)采用何種方式？
51.前期物業(yè)管理招標(biāo)人可以委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜嗎？
52.前期物業(yè)管理招、投標(biāo)文件應(yīng)包括哪些內(nèi)容？
53.開發(fā)商委托自己的子公司擔(dān)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法嗎？
54.什么是前期物業(yè)服務(wù)合同？由誰制定？
55.前期物業(yè)服務(wù)合同一般應(yīng)該包括哪些內(nèi)容?
56.業(yè)主委員會與新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂服務(wù)合同生效后，前期物業(yè)服務(wù)合同未到期如何處理？
57.開發(fā)商訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主有約束力嗎？
58.開發(fā)商可以在房地產(chǎn)買賣合同中約定減免業(yè)主物業(yè)服務(wù)費(fèi)嗎?
59.前期物業(yè)服務(wù)合同到期，小區(qū)還沒有成立業(yè)主委員會怎么辦？
60.前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)遭解聘后，拒絕退出怎么辦？
61.什么是“臨時管理規(guī)約”?
62.“臨時管理規(guī)約”主要包括哪些內(nèi)容?
63.開發(fā)商制定的“臨時管理規(guī)約”為什么不能修改，是否屬于霸王條款？
64.什么是物業(yè)承接查驗(yàn)？
65.實(shí)施承接查驗(yàn)的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備哪些條件？
66.物業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)哪些文件實(shí)施承接查驗(yàn)？
67.物業(yè)承接查驗(yàn)如何進(jìn)行？
68.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對哪些物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場檢查和驗(yàn)收？
第四章物業(yè)管理服務(wù)及收費(fèi)
69.什么是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)？
70.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)由哪個部門負(fù)責(zé)監(jiān)督管理？
71.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)如何定價(jià)？
72.業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)如何約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用？
73.物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主提供服務(wù)必須要明碼標(biāo)價(jià)嗎？
74.物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)按哪個面積收?。堪男┵M(fèi)用？
75.物業(yè)服務(wù)合同期滿后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會沒有續(xù)簽合同，但又繼續(xù)提供服務(wù)，該如何確定其行為性質(zhì)？
76.物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)服務(wù)委托給他人嗎？
77.業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)停水、停電嗎？
78.物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否可以代收水電費(fèi)?
79.物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主報(bào)修不及時服務(wù)，給業(yè)主造成損失怎么辦？
80.業(yè)主裝修不遵守管理規(guī)約，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否有權(quán)制止？
81.物業(yè)服務(wù)企業(yè)強(qiáng)行收取裝修押金是否合法？
82.管理規(guī)約規(guī)定封閉陽臺應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托某公司統(tǒng)一安裝，統(tǒng)一收費(fèi)合法嗎？
83.小區(qū)保安可以查驗(yàn)業(yè)主及其親友的身份證嗎?
84.什么樣的物業(yè)管理行為是侵犯業(yè)主隱私權(quán)的侵權(quán)行為？
85.社區(qū)管理與物業(yè)管理有何區(qū)別？
86.業(yè)主何時開始承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)？
87.交房后，一直未居住是否要交納物業(yè)費(fèi)？
88.業(yè)主在什么情況下，可以拒交全部或部分物業(yè)服務(wù)費(fèi)？
89.物業(yè)的承租人和借用人應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)費(fèi)嗎？
90.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)未經(jīng)物價(jià)局備案是否合法？
91.業(yè)主有權(quán)以房屋質(zhì)量有問題而不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)嗎？
92.延期交房違約金能否抵物業(yè)費(fèi)？
93.一樓業(yè)主要交納電梯運(yùn)行及養(yǎng)護(hù)費(fèi)嗎？
94.物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵權(quán)，業(yè)主可以不交物業(yè)費(fèi)嗎？
95.物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開的服務(wù)細(xì)則對其有約束力嗎？
96.物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以自行擴(kuò)大收費(fèi)范圍嗎？
97.業(yè)主是否可以拒絕物業(yè)管理服務(wù)？
98.什么是物業(yè)服務(wù)合同的格式條款?其效力如何？業(yè)主在簽訂合同時應(yīng)注意哪些事項(xiàng)？
第五章住宅專項(xiàng)維修資金
99.什么是專項(xiàng)維修資金，可以不交納嗎？
100.哪些物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)交存住宅專項(xiàng)維修資金？
101.交存住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額標(biāo)準(zhǔn)是多少？
102.專項(xiàng)維修資金歸誰所有？
103.業(yè)主大會成立前，專項(xiàng)維修資金由誰管理？
104.業(yè)主大會成立前，如何使用維修資金？
105.業(yè)主大會成立后，應(yīng)當(dāng)如何劃轉(zhuǎn)業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金？
106.住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前，需要使用住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)如何處理？
107.住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，需要使用住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)如何處理？
108.住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，如何分?jǐn)偅?
109.業(yè)主委員會可以用維修資金購買銀行委托理財(cái)產(chǎn)品嗎？
110.挪用專項(xiàng)維修資金的，如何處罰？
111.業(yè)主出售房屋后，可以取回自己交納的專項(xiàng)維修資金嗎？
112.哪些事項(xiàng)不得使用專項(xiàng)維修資金？
113.哪些資金應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入住宅專項(xiàng)維修資金滾存使用？
114.房屋滅失的，應(yīng)當(dāng)返還住宅專項(xiàng)維修資金嗎？
115.什么情況下業(yè)主應(yīng)當(dāng)續(xù)交住宅專項(xiàng)維修資金？
116.參與物業(yè)管理工作要注意哪些問題？
第六章物業(yè)使用和糾紛處理
117.二手房的物業(yè)費(fèi)交割需要注意什么?
118.如何認(rèn)定前期物業(yè)服務(wù)合同期滿后，業(yè)主接受物業(yè)公司繼續(xù)履行合同的行為?
119.業(yè)主的建筑物區(qū)分的專有部分包括哪些？業(yè)主對專有部分享有哪些權(quán)利？
120.業(yè)主的建筑物區(qū)分的共有部分包括哪些？業(yè)主對共有部分享有哪些權(quán)利？
121.物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取的小區(qū)停車費(fèi)是否該返還業(yè)主？
122.樓頂、電梯廣告收入歸誰所有？
123.業(yè)主裝飾裝修房屋，需要與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議嗎?
124.業(yè)主裝修房屋必須接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督和管理嗎？
125.開發(fā)商能否隨意更改小區(qū)的名稱?
126.開發(fā)商能否隨意更改小區(qū)的規(guī)劃?
127.業(yè)主可以將住宅改為商業(yè)用房開設(shè)公司嗎？
128.如何看待部分業(yè)主對房屋進(jìn)行群租？
129.業(yè)主擅自占用樓道共用部位堆放雜物怎么辦？
130.個別業(yè)主破壞小區(qū)綠地，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不作為，其他業(yè)主可以行使物業(yè)管理權(quán)嗎？
131.開發(fā)商可否將物業(yè)管理用房挪作他用？
132.建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，如何處罰？
133.未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，如何處罰？
134.相鄰方裝空調(diào)，排風(fēng)口對準(zhǔn)鄰居怎么辦？
135.物業(yè)服務(wù)企業(yè)保安人員隨意讓社會人員進(jìn)入物業(yè)服務(wù)區(qū)域，發(fā)生人身損害事件，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任？
136.業(yè)主停在小區(qū)里的車輛被盜，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)責(zé)任嗎？
137.業(yè)主家中財(cái)物被盜，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否承擔(dān)賠償責(zé)任？
138.業(yè)主樓頂鍛煉墜樓身亡，開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否擔(dān)責(zé)？
139.樓盤設(shè)計(jì)不合理導(dǎo)致住戶摔傷，誰應(yīng)擔(dān)責(zé)？
140.電梯發(fā)生事故，誰應(yīng)擔(dān)責(zé)？
141.臺風(fēng)導(dǎo)致水管堵塞造成損失，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否應(yīng)該擔(dān)責(zé)？
142.多層建筑的下水管堵塞找不出肇事人，由誰擔(dān)責(zé)？
143.小區(qū)內(nèi)堆放的建筑垃圾致人損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否擔(dān)責(zé)？
144.兒童攀爬小區(qū)草坪鋼筋護(hù)欄受傷，由誰擔(dān)責(zé)？
145.物業(yè)服務(wù)企業(yè)丟失業(yè)主包裹是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任？
146.業(yè)主車位常被占，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任？
147.突發(fā)暴雨車庫被淹導(dǎo)致車輛受損，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否可以免責(zé)？
148.房屋裝修時出了質(zhì)量問題，什么樣的證據(jù)才有效?
149.房屋裝修后，室內(nèi)空氣質(zhì)量超標(biāo)，業(yè)主該怎么辦?
150.業(yè)主可以在房屋的外墻面懸掛廣告牌嗎？
151.業(yè)主、物業(yè)使用者及物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否可以私自在共有部位及物業(yè)專有部位內(nèi)建設(shè)建筑物或進(jìn)行其他建設(shè)？
152.業(yè)主進(jìn)行違章搭建，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否有權(quán)制止？
153.對于違章搭建，其他業(yè)主是否有權(quán)要求制止？
154.業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)被建筑物外墻瓷磚脫落致?lián)p，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否有責(zé)任？
155.業(yè)主被高空拋物致?lián)p，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否有責(zé)任？
1.中華人民共和國物權(quán)法（節(jié)選）（2007年3月16日）
2.最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國物權(quán)法》若干問題的解釋（一）（2016年2月22日）
3.中華人民共和國侵權(quán)責(zé)任法（節(jié)選）（2009年12月26日）
4.業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則（2009年12月1日）
5.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法（2003年11月13日）
6.住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法（2007年12月4日）
7.最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋（2009年5月14日）
8.最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋（2009年5月15日）
9.物業(yè)承接查驗(yàn)辦法（2010年10月14日）
10.住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法（2011年1月26日修訂）
1.物業(yè)管理法律操作流程圖
2.臨時管理規(guī)約(示范文本)
3.管理規(guī)約（示范文本）
4.業(yè)主大會議事規(guī)則（示范文本）
5.業(yè)主委員會管理章程（示范文本）
6.前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）
7.物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）
8.房屋鑰匙及資料接受書（模板）
9.民事起訴狀（違章搭建模板）