房地產(chǎn)案件審判要點(diǎn)

目錄
第一章房地產(chǎn)糾紛案件立案
第一節(jié)管轄
一、房地產(chǎn)糾紛能否約定管轄
二、房地產(chǎn)糾紛勝訴后申請強(qiáng)制執(zhí)行如何確定管轄
第二節(jié)立案基本要件
一、立案必須具備的條件
二、起訴的材料
第二章房地產(chǎn)開發(fā)
第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同的效力
一、不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的主體所簽訂的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同是否有效
二、以集體建設(shè)用地、農(nóng)用地開發(fā)房地產(chǎn)的合作開發(fā)合同是否有效
三、以劃撥土地使用權(quán)與他人合作開發(fā)房地產(chǎn)的合同是否有效
四、劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是否有效
第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同的性質(zhì)
一、房地產(chǎn)開發(fā)中的借款合同關(guān)系與合作投資關(guān)系的區(qū)別
二、合作開發(fā)與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的區(qū)別
第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同履行與責(zé)任承擔(dān)
一、簽訂合作開發(fā)房地產(chǎn)合同后，又簽訂建設(shè)工程施工合同，約定由其中一方負(fù)責(zé)施工并取得工程款，當(dāng)事人之間的合作開發(fā)關(guān)系是否繼續(xù)存在
二、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同當(dāng)事人是否應(yīng)該就建設(shè)工程施工合同償還工程款承擔(dān)連帶責(zé)任
三、經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)可以用作第三產(chǎn)業(yè)用地的集體所有土地，是否適用農(nóng)村土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
四、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同的雙方未進(jìn)行最終結(jié)算，一方能否請求對部分爭議先行處理
五、雙方投資合作建房，房屋建成后應(yīng)以協(xié)議的約定作為分割房屋的時(shí)間節(jié)點(diǎn)
第三章建設(shè)工程合同
第一節(jié)建設(shè)工程合同的效力
一、建設(shè)工程施工合同無效的情形
二、未取得建設(shè)審批手續(xù)的建設(shè)工程施工合同的效力
三、如何認(rèn)定是否屬于必須招投標(biāo)的建設(shè)工程
四、如何認(rèn)定“黑白合同”實(shí)質(zhì)性內(nèi)容不一致
五、如何認(rèn)定當(dāng)事人約定的保修期限的效力
六、如何認(rèn)定小型建筑工程及農(nóng)民低層住宅施工合同、家庭住宅室內(nèi)裝飾裝修合同的效力
第二節(jié)建設(shè)工程合同的具體類型
一、如何認(rèn)定發(fā)包與承包的主體資格
二、如何認(rèn)定轉(zhuǎn)包
三、如何認(rèn)定違法分包
四、如何認(rèn)定借用資質(zhì)（掛靠）
五、如何認(rèn)定內(nèi)部承包
六、如何認(rèn)定勞務(wù)分包
第三節(jié)建設(shè)工程合同的履行與責(zé)任承擔(dān)
一、掛靠建筑企業(yè)的實(shí)際施工人可以以自己名義對發(fā)包人提起訴訟嗎
二、非法轉(zhuǎn)包、違法分包的實(shí)際施工人如何主張工程價(jià)款
三、非法轉(zhuǎn)包、違法分包人在無效的建設(shè)工程施工合同履行中存在過錯(cuò)，實(shí)際施工人能否主張停工窩工損失
四、項(xiàng)目經(jīng)理以項(xiàng)目部名義對外簽訂合同，法律責(zé)任由誰承擔(dān)
第四節(jié)建設(shè)工程中的鑒定
一、建設(shè)工程施工合同案件中，對鑒定機(jī)構(gòu)的鑒定意見有異議，如何提出自己的主張
二、關(guān)于建設(shè)工程施工合同工程價(jià)款結(jié)算案件中，哪些情形是不需要司法鑒定的
第五節(jié)工程款結(jié)算
一、政府審計(jì)部門審計(jì)結(jié)果能否作為合同結(jié)算依據(jù)
二、承包人要求按照竣工結(jié)算文件結(jié)算工程價(jià)款如何處理
三、無效建設(shè)工程施工合同的工程價(jià)款如何確定
四、當(dāng)事人就同一建設(shè)工程訂立的數(shù)份施工合同均被認(rèn)定無效的，如何結(jié)算工程價(jià)款
五、“黑白合同”的建設(shè)工程，如何結(jié)算工程價(jià)款
六、如何認(rèn)定當(dāng)事人訴前達(dá)成的結(jié)算協(xié)議
七、固定總價(jià)結(jié)算施工合同工程價(jià)款問題
八、未全部完成施工即終止履行的，如何結(jié)算工程價(jià)款
九、如何認(rèn)定當(dāng)事人的工作人員簽證確認(rèn)行為的效力
十、如何確定欠付工程價(jià)款的利息
十一、如何處理轉(zhuǎn)包、違法分包、借用資質(zhì)的非法所得
第六節(jié)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)
一、如何確定享有優(yōu)先受償權(quán)的主體
二、如何界定優(yōu)先受償權(quán)的范圍
三、如何行使優(yōu)先受償權(quán)
四、合同無效情形下，承包人是否享有優(yōu)先受償權(quán)
五、承包人、實(shí)際施工人不享有優(yōu)先受償權(quán)的情形
第四章商品房買賣
第一節(jié)商品房預(yù)售與認(rèn)購
一、商品房預(yù)售合同的效力如何認(rèn)定
二、簽訂合同后才補(bǔ)辦取得預(yù)售許可證的商品房預(yù)售合同效力如何認(rèn)定
三、商品房預(yù)售合同簽訂后，商品房預(yù)售許可證明被行政機(jī)關(guān)撤銷，是否影響合同效力
四、商品房預(yù)售合同登記備案是否影響合同效力
五、未實(shí)際取得的預(yù)售商品房是否可以轉(zhuǎn)賣
六、商品房認(rèn)購書的性質(zhì)如何認(rèn)定
七、如何判斷商品房認(rèn)購書究竟是預(yù)約還是本約
八、商品房預(yù)售買賣中，出賣方主觀上不具有多重買賣的目的，且未導(dǎo)致買受人無法取得房屋的，是否適用懲罰性賠償責(zé)任
九、商品房預(yù)售中，如何判定是否構(gòu)成合同解除的重大誤解
第二節(jié)商品房買賣合同效力
一、房屋買賣中陰陽合同的效力如何認(rèn)定
二、“假按揭”房貸合同的效力如何認(rèn)定
三、房屋買賣過程中流質(zhì)契約應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定
四、商品房“一房數(shù)賣”合同是否有效
五、“一房數(shù)賣”中買受人如何確定權(quán)利救濟(jì)順位
六、規(guī)避國家限購令的行為如何定性
七、不屬于人防工程的地下室并未作為獨(dú)立使用空間銷售或出租，將其計(jì)為公攤面積是否有效
第三節(jié)商品房買賣合同的履行與責(zé)任承擔(dān)
一、開發(fā)商通過廣告、宣傳資料作出的相關(guān)說明和允諾如何認(rèn)定
二、開發(fā)商在銷售、宣傳中不如實(shí)履行告知義務(wù)應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任
三、開發(fā)商未按視覺效果圖與沙盤模型履行義務(wù)是否承擔(dān)違約責(zé)任
四、買受人能否以商品房存在表面瑕疵等理由拒絕接收商品房
五、因“出賣人原因”未辦理房屋過戶登記的認(rèn)定及責(zé)任承擔(dān)
第四節(jié)商品房買賣合同的解除
一、買房遭遇新政的情勢變更是否必然解除房屋買賣合同及責(zé)任承擔(dān)
二、商品房不符合交付條件應(yīng)如何處理
三、按揭購房者要求解除合同，銀行的訴訟地位怎么解決
四、合同解除后，商品房首付款、按揭貸款如何處理
第五章二手房買賣
第一節(jié)二手房買賣合同的效力
一、二手房買賣口頭購房合同是否有效
二、出賣人能否以做低房價(jià)款為由主張合同無效
三、以欺騙公證處方式取得房屋再出售的合同效力
四、買受人同意清償債務(wù)消滅抵押權(quán)而簽訂的房屋買賣合同的效力
第二節(jié)二手房買賣合同的權(quán)利義務(wù)
一、二手房買賣中變更產(chǎn)權(quán)登記人原合同權(quán)利義務(wù)是否發(fā)生轉(zhuǎn)移
二、發(fā)現(xiàn)房屋為“兇宅”，買受人能否行使撤銷權(quán)
三、如何確定共有人一方私自處置房屋，第三人是否“善意取得”
四、善意取得房屋后有關(guān)部門撤銷登記，行為人是否享有訴爭房屋的權(quán)利
第三節(jié)二手房買賣合同的履行與責(zé)任承擔(dān)
一、二手房買賣合同的履行過程中，影響合同履行的國家政策變化是否屬于不可抗力或情勢變更
二、共有人一方處分共有房屋，合同能否繼續(xù)履行
三、二手房買賣合同因?qū)Ρ坏盅悍课菁s定不明造成履行不能如何處理
四、房屋買賣合同簽訂后，出賣人未經(jīng)買受人同意在過戶前作出的抵押行為是否有效
五、售房人不將戶口及時(shí)遷移的違約責(zé)任
六、公證機(jī)構(gòu)未盡到充分的審查義務(wù)，對虛假材料進(jìn)行公證導(dǎo)致權(quán)利人利益受到損害，是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任
第六章其他房屋買賣
第一節(jié)公房、集資建房、福利房糾紛
一、轉(zhuǎn)讓集資房購房指標(biāo)，能否要求過戶
二、離職后職工在職時(shí)購買的單位集資房應(yīng)如何處置
三、買賣公房使用權(quán)，雙方所簽訂的換房協(xié)議是否有效
四、借父母之名購買的公房，能否作為父母遺產(chǎn)
五、承租的公房是否可以繼承
第二節(jié)農(nóng)村宅基地房屋糾紛
一、農(nóng)村房屋買賣合同的效力問題
二、農(nóng)村宅基地共建房屋所有權(quán)歸屬問題
三、宅基地房屋繼承問題
第三節(jié)經(jīng)濟(jì)適用房購買糾紛
一、經(jīng)濟(jì)適用房購買指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同、借名購房合同的效力問題
二、不符合上市交易條件的經(jīng)濟(jì)適用住房轉(zhuǎn)讓合同的效力
三、經(jīng)濟(jì)適用房符合上市交易條件且無其他無效情形合同效力問題
第七章房屋租賃
第一節(jié)房屋租賃合同的效力
一、廉租房租賃合同糾紛是否具有民事可訴性
二、“城中村”產(chǎn)生的房屋租賃合同糾紛案件的處理原則
三、已出租的財(cái)產(chǎn)被抵押，租賃合同是否有效
四、違反《中華人民共和國消防法》強(qiáng)制性規(guī)定的房屋租賃合同的效力
五、“群租房”房屋租賃合同的效力
第二節(jié)房屋租賃合同的履行與責(zé)任承擔(dān)
一、租賃房屋交付的判斷標(biāo)準(zhǔn)
二、出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同如何確定承租人和違約責(zé)任
三、出租人將已抵押房屋出租給承租人的租賃合同的效力及賠償責(zé)任的確定
四、租賃房裝飾裝修、擴(kuò)建問題處理規(guī)則
五、買賣不破租賃原則的理解和適用
六、承租人優(yōu)先購買權(quán)的認(rèn)定和限制
第三節(jié)房屋租賃合同的解除
一、承租人未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租房屋，出租人可否解除租賃合同
二、承租房屋從事違反公序良俗活動(dòng)的，出租人可否提前終止合同
三、不能辦理營業(yè)執(zhí)照的房屋租賃合同是否可以依法解除
四、房屋租賃合同無效或者解除，房屋占有使用費(fèi)的計(jì)算原則
第八章物業(yè)管理
第一節(jié)物業(yè)管理合同的效力
一、開發(fā)商未經(jīng)業(yè)主同意變更前期物業(yè)服務(wù)合同的效力
二、未簽訂合同但事實(shí)上享有物業(yè)服務(wù)是否應(yīng)支付對價(jià)
第二節(jié)物業(yè)管理合同的權(quán)利義務(wù)
一、物業(yè)服務(wù)安保義務(wù)范圍如何界定
二、業(yè)主知情權(quán)的內(nèi)容以及如何行使
三、業(yè)主是否有權(quán)對建筑物專有部分實(shí)施部分改造
四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同期限內(nèi)提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)的程序
五、物業(yè)公司對違約業(yè)主罰款、停水停電等是否合法
六、住宅專項(xiàng)維修資金管理及使用問題
七、住宅專項(xiàng)維修資金訴求是否適用訴訟時(shí)效
第三節(jié)物業(yè)管理合同的履行與責(zé)任承擔(dān)
一、物業(yè)管理服務(wù)存在瑕疵的可否請求核減物業(yè)費(fèi)用
二、業(yè)主能否以房屋存在質(zhì)量等問題為由拒交物業(yè)費(fèi)
三、業(yè)主未實(shí)際入住所購房屋是否仍需交納物業(yè)費(fèi)
四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的維修、養(yǎng)護(hù)、管理等違約責(zé)任
第九章房屋相鄰權(quán)
第一節(jié)房屋相鄰權(quán)的界定
一、對通風(fēng)、采光和日照的妨礙行為的參照標(biāo)準(zhǔn)是什么
二、視覺衛(wèi)生權(quán)、眺望權(quán)是否可以納入相鄰權(quán)的范圍
三、相鄰不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人對正常合理范圍內(nèi)的侵害或者妨礙是否負(fù)有容忍義務(wù)
四、簽訂房屋買賣合同，尚未取得房屋所有權(quán)證，是否能成為相鄰關(guān)系的主體
五、受害人針對采光、日照妨礙行使請求權(quán)的，是否受訴訟時(shí)效的限制
第二節(jié)相鄰權(quán)侵權(quán)行為的認(rèn)定
一、相鄰?fù)L(fēng)、采光和日照糾紛的構(gòu)成要件
二、侵害人有過錯(cuò)是否是構(gòu)成相鄰?fù)L(fēng)、采光、日照侵害的前提
三、相鄰不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人提起采光、日照關(guān)系請求權(quán)，需提供相鄰另一方有侵害行為這一事實(shí)
第三節(jié)相鄰權(quán)侵權(quán)責(zé)任的承擔(dān)
一、在處理相鄰采光糾紛案件時(shí)，責(zé)任的承擔(dān)應(yīng)考慮哪些因素
二、相鄰?fù)L(fēng)、采光、日照糾紛中賠償損失請求權(quán)賠償范圍與賠償標(biāo)準(zhǔn)
三、因用水、排水等致相鄰不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人損害的應(yīng)予賠償，賠償可否包括合理的誤工費(fèi)