房地產建筑企業(yè)財稅難題解答

前言

第1章　增值稅

1.1　哪些增值稅憑證可以抵扣進項稅額\\\\ 1

1.2　“金三系統(tǒng)”如何加強對增值稅抵扣憑證的管理\\\\ 3

1.3　在增值稅納稅申報過程中稅務機關如何加強稅收監(jiān)管\\\\ 5

1.4　《增值稅會計處理規(guī)定》對企業(yè)會計核算的影響\\\\ 7

1.5　增值稅稅率調整對房地產、建筑企業(yè)增值稅納稅的影響\\\\ 12

1.6　統(tǒng)一增值稅小規(guī)模納稅人標準對增值稅納稅的影響\\\\ 14

1.7　房地產企業(yè)與施工企業(yè)承包方式的博弈\\\\ 16

1.8　一般納稅人如何選擇供貨商\\\\ 19

1.9　投資決策階段支付給外聘專家的勞務費如何在稅前扣除\\\\ 20

1.10　房地產企業(yè)兼營業(yè)務如何繳納增值稅\\\\ 21

1.11　兼營業(yè)務無法劃分不得抵扣進項稅額如何進行財稅處理\\\\ 22

1.12　購入資產既用于應稅項目又用于非應稅項目，其進項稅額如何處理\\\\ 25

1.13　混合銷售如何繳納增值稅\\\\ 25

1.14　單位以承包、承租、掛靠方式經營的，承包人如何繳納增值稅\\\\ 27

1.15　 企業(yè)委托境外單位或個人在境內提供應稅服務應如何履行代扣代繳義務\\\\ 28

1.16　企業(yè)取得的不動產進項稅額如何抵扣\\\\ 30

1.17　不動產在建工程取得的進項稅額如何抵扣\\\\ 32

1.18　已抵扣“進項稅額”的不動產改變用途后進項稅額的財稅處理\\\\ 34

1.19　未抵扣進項稅額的不動產改變用途后進項稅額的財稅處理\\\\ 35

1.20　不動產在建工程發(fā)生非正常損失的財稅處理\\\\ 36

1.21　已全額抵扣進項稅額的貨物轉用于不動產在建工程的稅務處理\\\\ 37

1.22　納稅人轉讓取得的不動產未抵扣完的進項稅額如何處理\\\\ 38

1.23　 轉讓“營改增”前的不動產或土地使用權差額征稅使用何種扣除憑證\\\\ 38

1.24　一般納稅人轉讓“營改增”前取得不動產簡易計稅的財稅處理\\\\ 39

1.25　一般納稅人轉讓“營改增”前自建不動產簡易計稅的財稅處理\\\\ 41



1.26　一般納稅人轉讓“營改增”前取得不動產一般計稅的財稅處理\\\\ 42

1.27　一般納稅人轉讓“營改增”前自建不動產一般計稅的財稅處理\\\\ 43

1.28　一般納稅人轉讓“營改增”后取得不動產一般計稅的財稅處理\\\\ 44

1.29　一般納稅人轉讓“營改增”后自建不動產一般計稅的財稅處理\\\\ 46

1.30　小規(guī)模納稅人轉讓取得的不動產應繳納增值稅的財稅處理\\\\ 47

1.31　小規(guī)模納稅人轉讓自建的不動產應繳納增值稅的財稅處理\\\\ 48

1.32　事業(yè)單位轉讓“營改增”前取得不動產增值稅的財稅處理\\\\ 49

1.33　個人轉讓購買的住房如何繳納增值稅\\\\ 49

1.34　個人轉讓自建自用的住房是否繳納增值稅\\\\ 50

1.35　其他個人以外的納稅人轉讓不動產如何繳納增值稅\\\\ 50

1.36　建筑施工企業(yè)收到預收款何時何地預繳增值稅\\\\ 51

1.37　建筑施工企業(yè)取得預收款怎樣計算預繳增值稅\\\\ 52

1.38　建筑企業(yè)一般納稅人選擇簡易計稅方法計稅如何辦理備案事項\\\\ 53

1.39　納稅人跨區(qū)域臨時從事生產經營活動如何實行報驗管理\\\\ 54

1.40　建筑企業(yè)跨區(qū)域施工，在臨時經營地需要繳納哪些稅\\\\ 55

1.41　建筑企業(yè)小規(guī)模納稅人如何開具增值稅專用發(fā)票\\\\ 56

1.42　小規(guī)模納稅人跨縣（市）提供建筑服務如何繳納增值稅\\\\ 57

1.43　納稅人跨地區(qū)提供建筑服務預繳增值稅提供什么資料\\\\ 58

1.44　開具發(fā)票后發(fā)生銷貨退回、中止等如何開具紅字發(fā)票\\\\ 59

1.45　企業(yè)在境外提供建筑服務免繳增值稅如何辦理備案手續(xù)\\\\ 60

1.46　一般納稅人選擇清包工或甲供工程可以降低增值稅的稅負嗎\\\\ 61

1.47　一般計稅方法計稅跨縣（市）提供建筑服務如何納稅\\\\ 62

1.48　一般納稅人選擇簡易計稅方法跨縣（市）提供建筑服務如何納稅\\\\ 63

1.49　原增值稅一般納稅人“營改增”前期末留抵稅額應如何處理\\\\ 64

1.50　建筑施工企業(yè)將暫時閑置的設備出租如何進行稅收策劃\\\\ 66

1.51　物業(yè)公司為業(yè)主提供裝修服務如何繳納增值稅\\\\ 66

1.52　建筑企業(yè)提供建筑勞務過程中被扣留的質量保證金如何納稅\\\\ 66

1.53　“園林綠化”與“植物養(yǎng)護”納稅有什么區(qū)別\\\\ 67

1.54　建筑企業(yè)承包的工程授權集團內其他公司施工如何納稅\\\\ 67

1.55　一般納稅人出租“營改增”前的房產如何繳納增值稅\\\\ 68

1.56　一般納稅人出租“營改增”后取得的房產如何繳納增值稅\\\\ 68

1.57　房地產企業(yè)一般納稅人出租老項目，如何繳納增值稅\\\\ 70

1.58　小規(guī)模納稅人、單位和個人出租不動產如何繳納增值稅\\\\ 71

1.59　“營改增”對個人轉讓或出租房產個人應稅所得額的影響\\\\ 72

1.60　企業(yè)經營租賃納稅時間財稅差異的處理方法\\\\ 72

1.61　房屋出租的增值稅計算與房產稅稅收策劃\\\\ 74

1.62　經營性售后回租再轉租的財稅操作實務\\\\ 75

1.63　房地產公司違規(guī)售后返租中的稅務風險分析\\\\ 78



1.64　融資性售后回租再轉租的財稅操作實務\\\\ 79

1.65　房地產開發(fā)企業(yè)房產“先租后售”的納稅籌劃方法\\\\ 83

1.66　無租使用、免租金、跨年度收租金租賃業(yè)務的財稅處理\\\\ 84

1.67　單位出租“營改增”后的土地使用權如何繳納增值稅\\\\ 87

1.68　新設立的房地產開發(fā)企業(yè)怎樣核算開辦費\\\\ 88

1.69　房地產企業(yè)開發(fā)產品銷售收入確認的原則及條件\\\\ 89

1.70　商品房預售、現售和分期收款銷售的財稅處理差異\\\\ 91

1.71　一般納稅人銷售商品房選擇簡易計稅方法的財稅處理\\\\ 94

1.72　一般計稅方法扣除土地價款后銷售收入的財稅處理\\\\ 95

1.73　“向政府部門支付的土地價款”是否僅包括土地開發(fā)費用\\\\ 98

1.74　以土地使用權設立項目公司，土地價款如何扣除\\\\ 98

1.75　一般計稅方法銷售現房發(fā)票的開具方法與財稅處理\\\\ 99

1.76　“買一贈一”促銷商品房的財稅處理方法\\\\ 101

1.77　銷售折讓、中止或者退回的財稅處理方法\\\\ 102

1.78　商品房分期收款銷售的財稅差異與納稅調整\\\\ 103

1.79　公益性捐贈支出的財稅差異與納稅調整\\\\ 105

1.80　小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的商品房如何繳納增值稅\\\\ 110

1.81　“營改增”后，個人轉讓住房有何稅收優(yōu)惠\\\\ 111

1.82　提供建筑勞務收入的財稅差異與納稅調整\\\\ 112

1.83　原增值稅納稅人轉讓“營改增”前取得的土地使用權的財稅處理\\\\ 114

1.84　企業(yè)注銷時留抵的進項稅額如何處理\\\\ 116

1.85　物業(yè)管理服務中收取的自來水水費如何繳納增值稅\\\\ 116

1.86　國家對小規(guī)模納稅人增值稅等稅費征收有何優(yōu)惠政策\\\\ 117

1.87　投資政府土地改造項目取得的收入如何繳納增值稅\\\\ 118

1.88　預售商品房，全額付款的可否開具增值稅正式發(fā)票\\\\ 119

1.89　建筑企業(yè)被建設方扣留的質量保證金如何處理\\\\ 120

1.90　建筑勞務服務增值稅計稅方法的選擇與會計處理\\\\ 121

1.91　新出臺的小微企業(yè)普惠性減稅政策對企業(yè)所得稅有什么新舉措\\\\ 123

1.92　新出臺的小微企業(yè)普惠性減稅政策對增值稅有什么新舉措\\\\ 125

1.93　新出臺的小微企業(yè)普惠性減稅政策對“稅金及附加”有什么新規(guī)定\\\\ 127

1.94　實施普惠性稅收減免政策對初創(chuàng)科技型企業(yè)的優(yōu)惠政策有何調整\\\\ 128

1.95　2019年“兩會”后，我國深化增值稅改革有何重要舉措\\\\ 128

1.96　深化增值稅改革中怎樣爭取房地產企業(yè)增值稅的稅負只減不增\\\\ 138

第2章　城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅

2.1　如何確定城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人和征稅范圍\\\\ 141

2.2　租用農村集體土地也要繳納土地使用稅嗎\\\\ 141



2.3　土地使用稅征稅的起止時間如何確定\\\\ 142

2.4　保障性住房是否繳納土地使用稅\\\\ 142

2.5　住宅小區(qū)的地下工程是否繳納土地使用稅\\\\ 143

2.6　房地產企業(yè)對開發(fā)的小區(qū)如何繳納土地使用稅\\\\ 143

2.7　對“毛地”進行土地開發(fā)是否繳納土地使用稅\\\\ 144

2.8　房已售完是否對小區(qū)內綠地等向房地產企業(yè)征收土地使用稅\\\\ 144

2.9　采摘、觀光農業(yè)使用的土地是否繳納土地使用稅\\\\ 145

2.10　土地征用后一直被占用是否要繳納土地使用稅\\\\ 145

2.11　耕地占用稅的納稅人及征稅范圍\\\\ 146

2.12　通過“招、拍、掛”取得的土地使用權是否繳納耕地占用稅\\\\ 147

2.13　如何避免重復繳納土地使用稅與耕地占用稅\\\\ 147

2.14　城鎮(zhèn)土地使用稅與耕地占用稅財稅處理上有何區(qū)別\\\\ 147

2.15　居民住宅用地是否繳納城鎮(zhèn)土地使用稅\\\\ 148

2.16　幾方共有土地使用權的如何繳納城鎮(zhèn)土地使用稅\\\\ 148

2.17　對非法占用耕地是否征收耕地占用稅\\\\ 148

2.18　轉讓補充耕地指標如何納稅\\\\ 149

第3章　房產稅

3.1　如何界定房產稅的納稅義務人\\\\ 150

3.2　對征收房產稅的“房產”應如何界定\\\\ 150

3.3　對征收房產稅的房產地理位置怎樣劃定\\\\ 151

3.4　房產稅的稅基、稅率是怎樣規(guī)定的\\\\ 151

3.5　樓房內的電梯、中央空調等設備是否繳納房產稅\\\\ 151

3.6　對更換房屋附屬設備和配套設施后的房產如何計征房產稅\\\\ 152

3.7　企業(yè)房屋裝修費用是否計入房產原價繳納房產稅\\\\ 152

3.8　開發(fā)項目施工現場用的臨時性建筑是否繳納房產稅\\\\ 154

3.9　房地產開發(fā)企業(yè)建成待售的商品房是否繳納房產稅\\\\ 154

3.10　房地產企業(yè)建設的地下工程出租是否繳納房產稅\\\\ 154

3.11　住宅小區(qū)內業(yè)主共有的會所、物業(yè)管理用房、幼兒園等如何繳納房產稅\\\\ 155

3.12　對于企業(yè)自有房產，地價與房價如何進行會計核算\\\\ 155

3.13　地價與房價分別核算成本后如何繳納房產稅\\\\ 156

3.14　正確劃分房屋和建筑物可以降低房產稅嗎\\\\ 157

3.15　企業(yè)購建房產，何時繳納房產稅\\\\ 158

3.16　房產轉租賃是否繳納房產稅\\\\ 158

3.17　已經投資聯營的房產由誰繳納房產稅\\\\ 159

3.18　將開發(fā)產品裝修成營銷設施使用是否繳納房產稅\\\\ 159

3.19　經營公共租賃住房有何稅收優(yōu)惠政策\\\\ 159



3.20　對于資產重新評估并調整房產原值的，如何繳納房產稅\\\\ 160

3.21　倉庫出租與倉儲的納稅策劃\\\\ 160

3.22　估價入賬的房產，如何繳納房產稅\\\\ 161

3.23　作為抵押品辦理銀行貸款的開發(fā)產品是否繳納房產稅\\\\ 161

3.24　無租使用他人房產或帶有免租期的房產租賃由誰繳納房產稅\\\\ 162

3.25　融資租賃的房產如何繳納房產稅\\\\ 162

3.26　個人出租住房有何稅收優(yōu)惠\\\\ 163

3.27　對老年服務機構是否免征房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅\\\\ 164

3.28　企業(yè)房屋大修期間是否繳納房產稅\\\\ 164

3.29　供熱企業(yè)可否享受城鎮(zhèn)土地使用稅、房產稅的減免優(yōu)惠\\\\ 165

3.30　企業(yè)自持的商鋪如何合理降低房產稅\\\\ 166

第4章　契稅

4.1　如何確定契稅的納稅義務人\\\\ 167

4.2　如何確定契稅的計稅依據\\\\ 168

4.3　房地產開發(fā)企業(yè)繳納的契稅可否計入土地成本\\\\ 169

4.4　政策性搬遷中取得土地使用權的契稅策劃\\\\ 169

4.5　用自建商品房安置動遷戶是否涉及契稅\\\\ 170

4.6　以分房為目的合作建房，如何進行合理的契稅策劃\\\\ 170

4.7　動遷戶用搬遷補償款購買安置房有無稅收優(yōu)惠\\\\ 171

4.8　融資性售后回租期滿回購原房產是否繳納契稅\\\\ 172

4.9　政府對保障性住房用地是否征收契稅\\\\ 172

4.10　購房人退房，已繳納的契稅可否退稅\\\\ 173

4.11　個人購買家庭唯一住房，契稅有何優(yōu)惠政策\\\\ 173

4.12　父母有房的成年人購買一套小戶型住房如何享受稅收優(yōu)惠\\\\ 173

4.13　承擔政府PPP項目無償取得土地是否繳納契稅\\\\ 174

4.14　開發(fā)項目內配套建設幼兒園的占地是否繳納契稅\\\\ 175

4.15　異地參加土地投標合理降低契稅的操作方法\\\\ 176

4.16　企業(yè)將房產無償贈送給明星是否繳納契稅\\\\ 176

4.17　夫妻之間房屋土地權屬變更是否繳納契稅\\\\ 176

4.18　沒有發(fā)票如何申報契稅\\\\ 177

4.19　改制企業(yè)承受原企業(yè)土地房屋權屬是否繳納契稅\\\\ 177

4.20　事業(yè)單位改制后承受原單位土地房屋權屬是繳納契稅\\\\ 178

4.21　合并企業(yè)承受被合并企業(yè)土地房屋權屬是否繳納契稅\\\\ 178

4.22　分立公司承受原公司土地房屋權屬是否繳納契稅\\\\ 179

4.23　承受破產企業(yè)不動產契稅優(yōu)惠稅政策的差異\\\\ 179

4.24　同一控制下的企業(yè)之間不動產劃轉是否繳納契稅\\\\ 179



4.25　企業(yè)兼并重組中受讓股權是否繳納契稅\\\\ 180

4.26　債轉股取得債務企業(yè)的土地房屋權屬是否繳納契稅\\\\ 181

4.27　將劃撥用地轉讓或投資承受方是否免繳契稅\\\\ 181

4.28　合伙企業(yè)與合伙人之間房屋土地權屬變動是否繳納契稅\\\\ 181

4.29　個人與所辦個體企業(yè)之間房屋土地權屬變動是否繳納契稅\\\\ 182

第5章　印花稅

5.1　如何確定印花稅的納稅人\\\\ 183

5.2　印花稅征稅范圍和稅率是怎樣規(guī)定的\\\\ 183

5.3　企業(yè)內部使用的憑證是否繳納印花稅\\\\ 185

5.4　單位向學校捐贈房產的合同是否貼花\\\\ 185

5.5　印花稅納稅額較大的是否必須全部貼花\\\\ 186


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