房地產(chǎn)企業(yè)會計真賬實操全圖解

第1章
1.1
房地產(chǎn)企業(yè)會計基礎(chǔ)知識
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)類型 ............................. 2
1.1.1 從經(jīng)營內(nèi)容和經(jīng)營方式的角度劃分............................................2
1.1.2 從經(jīng)營范圍的廣度劃分 ...............................................................3
1.2
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要流程........................ 3
1.2.1 前期準(zhǔn)備階段...............................................................................4
1.2.2 取得土地使用權(quán)階段 ...................................................................4
1.2.3 建設(shè)施工階段...............................................................................6
1.2.4 房產(chǎn)銷售（預(yù)售）階段 ...............................................................6
1.2.5 項目清算階段...............................................................................9
1.2.6 自持物業(yè)階段...............................................................................9
1.3
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要經(jīng)營業(yè)務(wù)內(nèi)容 ................. 10
1.3.1 房地產(chǎn)企業(yè)取地業(yè)務(wù)內(nèi)容 ......................................................... 11
1.3.2 房地產(chǎn)企業(yè)工程建設(shè)業(yè)務(wù)內(nèi)容 ................................................. 12
1.3.3 房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)務(wù)內(nèi)容 ......................................................... 12
1.4
房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)處理快速入門 ..................... 13
1.4.1 了解各個環(huán)節(jié)涉及的主要稅種 ................................................. 13
1.4.2 納稅申報怎么做 ......................................................................... 14
.I
 
房地產(chǎn)企業(yè)會計真賬實操全圖解
第2章
2.1
2.2
企業(yè)設(shè)立階段的會計核算
企業(yè)設(shè)立階段業(yè)務(wù)簡介 .......................... 24
企業(yè)設(shè)立階段的會計核算......................... 25
2.2.1 設(shè)置“實收資本”和“資本公積”科目 .................................. 25
2.2.2 新設(shè)立公司的會計核算 ............................................................. 26
【實賬處理】——公司收到部分約定認(rèn)繳額的賬務(wù)處理 ................................27
【實賬處理】——公司收到長期股權(quán)投資出資的賬務(wù)處理............................28
2.2.3 公司增加注冊資本的核算 ......................................................... 28
【實賬處理】——公司收到土地使用權(quán)出資的賬務(wù)處理 ................................29
【實賬處理】——公司將資本公積轉(zhuǎn)為實收資本的賬務(wù)處理 .......................30
【實賬處理】——公司將盈余公積轉(zhuǎn)為實收資本的賬務(wù)處理 .......................31
2.2.4 公司實收資本減少的核算 ......................................................... 31
【實賬處理】——尚領(lǐng)房地產(chǎn)有限責(zé)任公司減少注冊資本的賬務(wù)處理 .....32
【實賬處理】——某房地產(chǎn)股份有限公司減少注冊資本的賬務(wù)處理 .........33
2.2.5 開辦費(fèi)的核算............................................................................. 34
【實賬處理】——尚領(lǐng)房地產(chǎn)有限責(zé)任公司開辦費(fèi)的賬務(wù)處理 ..................34
第3章
3.1
工程會計工作范圍及賬務(wù)處理
工程會計日常工作 .............................. 36
3.1.1 工程會計對接的企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù) ................................................. 36
3.1.2 工程會計審核原始單據(jù)注意事項.............................................. 38
3.2
取得開發(fā)用土地使用權(quán)的會計處理 ................. 40
【實賬處理】——尚領(lǐng)房地產(chǎn)公司競拍取得土地使用權(quán)的會計處理 .........41
3.2.1 通過競拍取得土地使用權(quán)的會計處理 ...................................... 40
3.2.2 接受投資取得土地使用權(quán)的會計處理 ...................................... 41
【實賬處理】——尚領(lǐng)房地產(chǎn)公司接受投資取得土地使用權(quán)的賬務(wù)處理 ....42
3.2.3 在建項目收購的會計處理 ......................................................... 42
II.
 
目錄
【實賬處理】——尚領(lǐng)房地產(chǎn)公司收購在建項目的賬務(wù)處理 .......................43
3.2.4 自用土地使用權(quán)的會計處理 ..................................................... 44
【實賬處理】——尚領(lǐng)房地產(chǎn)公司關(guān)于自用土地使用權(quán)的賬務(wù)處理 .........44
3.3
開發(fā)建設(shè)階段不同承包方式的會計處理 ............. 45
3.3.1 開發(fā)建設(shè)階段各種承包方式和內(nèi)容.......................................... 45
3.3.2 BOT 項目工程承包方式下的會計處理 .................................... 48
3.3.3 BT 項目工程承包方式下的會計處理 ....................................... 49
3.4
開發(fā)成本的歸集、分配與結(jié)轉(zhuǎn) ..................... 52
【實賬處理】——尚領(lǐng)地產(chǎn)關(guān)于取得土地支付土地價款的賬務(wù)處理 .........54
【實賬處理】——尚領(lǐng)房地產(chǎn)公司關(guān)于土地價款分?jǐn)偟馁~務(wù)處理 ..............56
3.4.1 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的歸集與分配 ...................................... 54
3.4.2 前期工程費(fèi)的歸集與分配 ......................................................... 57
【實賬處理】——尚領(lǐng)地產(chǎn)關(guān)于前期工程款歸集和分?jǐn)偟馁~務(wù)處理 .........58
3.4.3 建筑安裝工程費(fèi)的歸集與分配 ................................................. 59
【實賬處理】——關(guān)于發(fā)包建筑安裝工程款歸集和分?jǐn)偟馁~務(wù)處理 .........62
【實賬處理】——關(guān)于自營建筑安裝工程款歸集和分?jǐn)偟馁~務(wù)處理 .........64
3.4.4 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的歸集與分配 ......................................................... 65
【實賬處理】——尚領(lǐng)地產(chǎn)關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的歸集與分配的賬務(wù)處理 .....66
3.4.5 開發(fā)間接費(fèi)用的歸集與分配 ..................................................... 66
【實賬處理】——尚領(lǐng)地產(chǎn)關(guān)于開發(fā)間接費(fèi)用的歸集與分配的賬務(wù)處理 ....67
3.4.6 營利性公共配套設(shè)施費(fèi)的歸集與分配 ...................................... 68
【實賬處理】——關(guān)于營利性公共配套設(shè)施費(fèi)的歸集與分配的賬務(wù)處理 ....69
3.4.7 非營利性公共配套設(shè)施費(fèi)的歸集與分配 .................................. 70
【實賬處理】——關(guān)于非營利性公共配套設(shè)施費(fèi)歸集與分配的賬務(wù)處理 ...71
3.4.8 房屋開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn) ................................................................. 73
【實賬處理】——尚領(lǐng)房地產(chǎn)公司關(guān)于房屋開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)的賬務(wù)處理 .....73
3.5
土地開發(fā)成本的核算 ............................ 74
.III
 
房地產(chǎn)企業(yè)會計真賬實操全圖解
3.5.1 土地開發(fā)成本核算對象的確定 ................................................. 75
3.5.2 土地開發(fā)成本項目的設(shè)置 ......................................................... 75
3.5.3 土地開發(fā)成本歸集和分配 ......................................................... 76
【實賬處理】——尚領(lǐng)房地產(chǎn)公司關(guān)于土地開發(fā)成本核算的賬務(wù)處理 .....77
3.5.4 土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn) ................................................................. 78
【實賬處理】——尚領(lǐng)房地產(chǎn)公司關(guān)于土地開發(fā)成本核算的賬務(wù)處理 .....80
第4章
4.1
費(fèi)用會計工作范圍及賬務(wù)處理
費(fèi)用會計日常工作 .............................. 82
4.1.1 費(fèi)用會計對接的企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù) ................................................. 82
4.1.2 費(fèi)用確認(rèn)的原則、方法和內(nèi)容 ................................................. 83
4.1.3 費(fèi)用會計審核原始單據(jù)注意事項.............................................. 85
4.2
房地產(chǎn)企業(yè)費(fèi)用的會計賬務(wù)處理 ................... 86
【實賬處理】——尚領(lǐng)房地產(chǎn)公司 2016 年管理費(fèi)用的賬務(wù)處理 .................87
4.2.1 房地產(chǎn)企業(yè)管理費(fèi)用的核算及歸集.......................................... 86
4.2.2 房地產(chǎn)企業(yè)銷售費(fèi)用的核算及歸集.......................................... 89
【實賬處理】——尚領(lǐng)房地產(chǎn)公司 2016 年銷售費(fèi)用的賬務(wù)處理 .................91
4.2.3 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)費(fèi)用的核算及歸集.......................................... 93
【實賬處理】——尚領(lǐng)房地產(chǎn)公司 2016 年財務(wù)費(fèi)用的賬務(wù)處理 .................94
第5章
5.1
銷售會計工作范圍及賬務(wù)處理
房地產(chǎn)銷售會計工作范圍......................... 96
5.1.1 銷售收銀員日常工作 ................................................................. 96
5.1.2 銷售會計日常工作 ..................................................................... 99
5.2
銷售階段業(yè)務(wù)的會計核算........................100
5.2.1 誠意金的會計處理 ................................................................... 100
IV.
 
目錄
【實賬處理】——尚領(lǐng)房地產(chǎn)公司收取誠意金的賬務(wù)處理..........................101
5.2.2 銷售定金的會計處理 ............................................................... 101
【實賬處理】——關(guān)于銷售定金的賬務(wù)處理 .....................................................102
5.2.3 按揭保證金的會計核算 ........................................................... 102
【實賬處理】——關(guān)于按揭保證金的賬務(wù)處理 ................................................103
5.2.4 預(yù)售房款的會計核算 ............................................................... 103
【實賬處理】——關(guān)于預(yù)售款的賬務(wù)處理..........................................................104
5.2.5 銷售更名、銷售退房、銷售換房的會計核算 ........................ 105
【實賬處理】——關(guān)于銷售更名的賬務(wù)處理 .....................................................105
【實賬處理】——關(guān)于銷售退房的賬務(wù)處理 .....................................................106
【實賬處理】——尚領(lǐng)房地產(chǎn)公司關(guān)于銷售換房的賬務(wù)處理 .....................107
5.2.6 代收款項的會計核算 ............................................................... 107
【實賬處理】——尚領(lǐng)房地產(chǎn)公司關(guān)于代收款項的賬務(wù)處理 .....................108
5.3
商品房銷售收入的會計核算......................108
5.3.1 收入的會計確認(rèn) ....................................................................... 108
5.3.2 房地產(chǎn)銷售收入的賬務(wù)處理 ................................................... 110
【實賬處理】——在收入結(jié)轉(zhuǎn)前已收齊房款的銷售收入的賬務(wù)處理 .......110
【實賬處理】——收入結(jié)轉(zhuǎn)前剩余房款在 3 年以內(nèi)的銷售收入賬務(wù)處理....111
【實賬處理】——收入結(jié)轉(zhuǎn)前剩余房款在 3 年以上的銷售收入賬務(wù)處理....112
5.3.3 商品房面積差的會計核算 ....................................................... 114
【實賬處理】——尚領(lǐng)房地產(chǎn)公司關(guān)于商品房面積差的賬務(wù)處理 ............114
5.3.4 拆遷還房的會計處理 ............................................................... 115
【實賬處理】——尚領(lǐng)房地產(chǎn)公司關(guān)于拆遷還房的賬務(wù)處理 .....................116
5.3.5 委托代銷收入的會計核算 ....................................................... 117
5.3.6 售后回購房屋收入的會計核算 ............................................... 118
【實賬處理】——尚領(lǐng)房地產(chǎn)公司關(guān)于融資性售后回購的賬務(wù)處理 .......119
5.4
商品房銷售成本的結(jié)轉(zhuǎn)與核算 ....................120
5.4.1 開發(fā)產(chǎn)品銷售時的會計核算 ................................................... 120
.V
 
房地產(chǎn)企業(yè)會計真賬實操全圖解
【實賬處理】——尚領(lǐng)房地產(chǎn)公司關(guān)于商品房產(chǎn)成品入庫的賬務(wù)處理 ...121
【實賬處理】——尚領(lǐng)房地產(chǎn)公司關(guān)于商品房產(chǎn)成品出庫的賬務(wù)處理 ...122
5.4.2 成本差異的會計核算 ............................................................... 123
【實賬處理】——尚領(lǐng)房地產(chǎn)公司關(guān)于商品房成本差異的賬務(wù)處理 .......123
5.5
房地產(chǎn)持有物業(yè)會計賬務(wù)處理 ....................124
【實賬處理】——關(guān)于出租物業(yè)成本支出的賬務(wù)處理 ...................................125
【實賬處理】——關(guān)于出租物業(yè)竣工的賬務(wù)處理 ............................................126
【實賬處理】——關(guān)于出租物業(yè)暫估入賬的賬務(wù)處理 ...................................126
5.5.1 出租物業(yè)的初始計量 ............................................................... 124
5.5.2 租金收入的賬務(wù)處理 ............................................................... 127
【實賬處理】——關(guān)于租金收入的賬務(wù)處理 .....................................................127
5.5.3 免租期收入的賬務(wù)處理 ........................................................... 128
【實賬處理】——關(guān)于免租期租金收入的賬務(wù)處理 .......................................129
5.5.4 出租物業(yè)的后續(xù)支出的會計核算............................................ 129
【實賬處理】——關(guān)于維修支出的賬務(wù)處理 .....................................................130
【實賬處理】——關(guān)于裝修費(fèi)用的賬務(wù)處理 .....................................................131
【實賬處理】——關(guān)于改建支出的賬務(wù)處理 .....................................................132
【實賬處理】——關(guān)于計提折舊的賬務(wù)處理 .....................................................134
【實賬處理】——公允價值模式下出租物業(yè)關(guān)于改建支出的賬務(wù)處理 ...136
5.5.5 出租物業(yè)處置的會計核算 ....................................................... 136
【實賬處理】——關(guān)于出租物業(yè)處置的賬務(wù)處理 ............................................137
5.5.6 自營物業(yè)的會計核算 ................................................................ 137
【實賬處理】——關(guān)于自營物業(yè)成本支出的賬務(wù)處理 ...................................139
【實賬處理】——關(guān)于自營物業(yè)處置的賬務(wù)處理 ............................................142
5.5.7 房地產(chǎn)改變用途的會計核算 ................................................... 142
【實賬處理】——成本模式下投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)的賬務(wù)處理 ...143
【實賬處理】——公允價值模式下投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn) .......143
【實賬處理】——公允價值模式下自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) ...144
VI.
 
目錄
第6章
6.1
6.2
房地產(chǎn)企業(yè)利潤及利潤分配
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤的構(gòu)成......................146
利潤的核算 ...................................146
【實賬處理】——尚領(lǐng)房地產(chǎn)公司 2016 年營業(yè)利潤的核算 ........................148
6.2.1 營業(yè)利潤的核算 ....................................................................... 147
6.2.2 營業(yè)外收入的核算 ................................................................... 148
【實賬處理】——尚領(lǐng)房地產(chǎn)公司進(jìn)行非貨幣性資產(chǎn)交換的賬務(wù)處理 ...150
6.2.3 營業(yè)外支出的核算 ................................................................... 151
【實賬處理】——尚領(lǐng)房地產(chǎn)公司處置報廢固定資產(chǎn)的賬務(wù)處理 ............152
6.2.4 利潤結(jié)轉(zhuǎn)的核算 ....................................................................... 153
【實賬處理】——尚領(lǐng)房地產(chǎn)公司關(guān)于利潤結(jié)轉(zhuǎn)的賬務(wù)處理 .....................154
6.3
利潤分配的核算 ...............................155
6.3.1 利潤分配順序........................................................................... 155
6.3.2 利潤分配的賬務(wù)處理 ............................................................... 156
【實賬處理】——尚領(lǐng)房地產(chǎn)公司關(guān)于利潤分配的賬務(wù)處理 .....................158
6.3.3 未分配利潤的賬務(wù)處理 ........................................................... 159
第7章
7.1
房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃
項目設(shè)立階段稅收籌劃 .........................162
7.1.1 項目公司組織形式的籌劃 ....................................................... 162
7.1.2 合作項目合作方式的籌劃 ....................................................... 163
7.1.3 土地取得方式的稅收籌劃 ....................................................... 164
7.2
項目設(shè)計建造階段稅收籌劃......................166
7.2.1 項目分期及戶型選擇的籌劃 ................................................... 166
7.2.2 各項目成本的歸集與控制及合同的訂立執(zhí)行 ........................ 167
7.2.3 建筑合同訂立的籌劃 ............................................................... 168
.VII
 
房地產(chǎn)企業(yè)會計真賬實操全圖解
7.2.4 開發(fā)間接費(fèi)用籌劃 ................................................................... 169
7.2.5 配套設(shè)施費(fèi)的籌劃 ................................................................... 170
7.3
項目銷售階段稅收籌劃 .........................170
7.3.1 銷售方式和促銷活動的稅務(wù)籌劃............................................ 171
7.3.2 銷售定價的籌劃 ....................................................................... 171
7.3.3 代收費(fèi)用和精裝修住房的籌劃 ............................................... 173
7.3.4 房地產(chǎn)項目公司產(chǎn)品交付業(yè)主及清算的稅務(wù)籌劃 ................ 173
7.3.5 剩余資產(chǎn)的稅務(wù)籌劃 ............................................................... 174
7.3.6 房地產(chǎn)項目公司清算的稅務(wù)籌劃
....................................... 174
7.4
項目竣工決算階段稅收籌劃......................175
7.4.1 土地增值稅清算單位的選擇 ................................................... 176
7.4.2 土地增值稅清算時間的選擇 ................................................... 176
7.4.3 企業(yè)所得稅清算的稅收籌劃 ................................................... 177
第8章
8.1
房地產(chǎn)企業(yè)各環(huán)節(jié)納稅實務(wù)
..................................................................................... 180
房地產(chǎn)企業(yè)項目設(shè)立環(huán)節(jié)的稅務(wù)處理 ..............180
【實賬處理】——尚領(lǐng)房地產(chǎn)公司關(guān)于契稅的賬務(wù)處理 ..............................182
8.1.1 契稅
8.1.2 印花稅 .................................................................................... 182
8.1.3 耕地占用稅 .............................................................................. 184
【實賬處理】——尚領(lǐng)房地產(chǎn)公司關(guān)于耕地占用稅的賬務(wù)處理 ................185
8.2
8.3
房地產(chǎn)