房地產企業(yè)常見法律問題及風險防控（第二版）

目錄
土地征遷
集體土地征收的流程有哪些？吳學聯(lián)　武洪丞
集體土地征收如何進行補償？吳學聯(lián)
“以租代征”有何法律風險？如何防范？吳學聯(lián)　武洪丞
被征收房屋的補償價值如何確定？吳學聯(lián)　武洪丞
農村土地承包經營權“一女二嫁”如何處理？王　勇
集體土地上的房屋拆遷補償方式有哪些？吳　婧
國有土地上房屋征收補償?shù)姆秶心男?？如何在征收補償時維護自己的合法權益？施蘊涵
企業(yè)獲得政策性搬遷補償款后的相關稅費怎么交？吳學聯(lián)　傅亞洲
項目取得
以土地使用權出資、入股是否受“已完成開發(fā)投資總額
25%以上”之規(guī)定的限制？呂士威
收購房地產項目，資產并購和股權并購方式哪種好？呂士威
在土地閑置認定和處置程序中，開發(fā)商如何運用《閑置土地處置辦法》維護自身利益？呂士威
房地產項目收購時未達到轉讓條件有何風險及如何應對？賈國棟
被收購方在房地產項目并購中有哪些風險及如何應對？賈國棟
國有建設用地使用權人如何改變土地用途?李霄然
沒有采取公開競價方式簽訂的經營性建設用地使用權出讓合同是否有效？王　眾
關于土地使用權出資成立公司的法律規(guī)定張曉暄
開發(fā)商如何通過參與工業(yè)用地變性出讓獲取土地？呂士威
項目融資
房地產信托融資有哪些模式？其流程是怎樣的？呂士威
PPP模式能否用于土地一級開發(fā)？目前操作實踐是怎樣的？呂士威
權益眾籌購房模式下，如何保障投資人利益？投資人如何轉讓其份額？呂士威
產權眾籌模式下，眾籌購房權屬如何登記？份額如何轉讓？呂士威
股權眾籌購房的操作模式是怎樣的？如何保護投資人權益？呂士威
通過眾籌方式招募購房人如何防范涉嫌犯罪的風險？呂士威
房企以“名股暗債”方式融資，其對賭條款是否有效？呂士威
在建工程轉讓中如何防范政府行使優(yōu)先購買權的風險？王　偉
工程招投
《司法解釋二》實施后，開發(fā)商如何防范黑、白合同在適用上的風險？呂士威
投標擔保與履約擔保有什么不同？呂士威
招標如何避免引狼入室？李修超
發(fā)包人指定分包的合法措施有哪些？王　偉
依法必須招標而未招標存在哪些風險?王　明
工程建設
結算審計與決算審計：工程款的結算依據(jù)是什么？賈國棟
工期延誤責任應由誰來承擔？賈國棟
發(fā)包人該如何處理承包人的索賠請求？賈國棟
發(fā)包方如何防范工程量清單錯誤帶來的造價風險？賈國棟
監(jiān)理合同無效，如何結算監(jiān)理費?李修超
建設單位如何妥善處理與施工單位的關系？李修超
建設單位如何規(guī)避工程竣工驗收和交付中的風險？李修超
從《建設工程司法解釋二》看建設工程價款優(yōu)先受償權的行使劉俊麗
建設單位如何應對施工索賠法律風險？李修超
建設工程施工合同無效的情形與后果有哪些？王　偉
承包人項目部對外簽訂合同是否有效？王　偉
房地產合作開發(fā)合同的聯(lián)建方是否需對工程款支付承擔
連帶或者補充責任？程學林
實際施工人在什么條件下可以向發(fā)包人主張工程款？賈國棟
建設單位如何才能有效扣留施工單位保修金？賈國棟
——基于一則最高人民法院案例的分析商品房銷售
開發(fā)商在商業(yè)地產項目中如何防范買受人提前進場裝修導致的遲延交付問題？呂士威
開發(fā)商采用“售后包租”方式銷售商品房有何法律風險？應該如何防范？呂士威
開發(fā)商有權處分其投資建設的幼兒園、會所等配套設施嗎？呂士威
常見的售樓廣告違法風險有哪些及如何防范？賈國棟
商品房“驗收合格”的標準是什么？賈國棟
商品房按揭中開發(fā)商有哪些法律風險及整體防控建議 賈國棟
人防工程應當如何依法處分？賈國棟
開發(fā)商預售精裝修房屋有哪幾種方案？各方案有何優(yōu)勢劣勢？李修超
房價上漲網(wǎng)簽受限，開發(fā)商拆分房價簽約是否可行？呂士威
商品房限購令的法律屬性如何？開發(fā)商是否可以通過訴訟要求政府賠償限購帶來的損失？李修超
為業(yè)主提供階段性擔保，開發(fā)商如何自保？李修超
如何防范商品房買賣合同中第三人付款行為的法律風險？王　眾
開發(fā)商“墊首付”存在哪些風險？趙　闖
限購、限貸政策導致合同無法履行，一方可否解約？李修超
簽約技巧
預售合同約定出現(xiàn)質量問題開發(fā)商零賠償管用嗎？開發(fā)商在合同中如何約定更有利？呂士威
如何防范將來違約方主張合同約定的“違約金過高”的風險？呂士威
購房人未按認購書約定簽署預（銷）售合同能否取回定金？呂士威
開發(fā)商如何防范銷售人員擅自對外承諾的風險？呂士威
施工單位保修期屆滿后，開發(fā)商還需對商品房承擔質量保修責任嗎？呂士威
開發(fā)商如何設計劃分商業(yè)地產項目的物業(yè)管理區(qū)域？賈國棟
建設工程合同如何約定可以最大程度規(guī)避風險？李修超
如何簽好“大訂單”？李修超
庭院私屬如何通過合同實現(xiàn)？李修超
土地抵押權能排除其他優(yōu)先權嗎？抵押權人如何防范有關風險？王　偉
《商品房買賣合同（預售）示范文本》亮點有哪些？王　眾
稅務處理
城市基礎設施配套費是否應計入契稅計稅依據(jù)？賈國棟
貸款利息如何進行土地增值稅籌劃？賈國棟
房地產項目股權轉讓是否應繳納土地增值稅?賈國棟
開發(fā)貸款利息在土地增值稅與企業(yè)所得稅處理上有何差異?賈國棟
以土地使用權出資涉及哪些稅種？賈國棟
營改增后房地產項目并購涉及哪些稅種？賈國棟
股權并購模式下不同資產剝離方案的稅負有何差別？賈國棟
爭議解決
房地產企業(yè)涉嫌行政違法時行政處罰程序是怎樣的？應當如何應對行政詢問或調查？呂士威
房地產價格下跌購房人可以退房嗎？開發(fā)商如何防范該風險？呂士威
通過收購村集體所有的公司股權收購房產項目如何防范合同效力風險？呂士威
開發(fā)商對外應付賬款被查封怎么辦？呂士威　張曉暄
父母有權單獨起訴解除其與未成年孩子共同簽署的購房合同嗎？呂士威
開發(fā)商能否直接受讓銀行按揭貸款債權？賈國棟
開發(fā)商遭遇“預查封”時該如何救濟？賈國棟
施工現(xiàn)場發(fā)生的人身傷害事故責任應如何承擔？賈國棟
商品房按揭貸款關系中，開發(fā)商階段性連帶保證責任何時終止？李修超
商品房抵押權預告登記后，其權利人是否享有優(yōu)先受償?shù)臋嗬?？李修?
法院對購房人預購的商品房進行查封，是否應通知開發(fā)商？開發(fā)商應如何救濟？李修超
施工合同為固定總價的，工程未完工而合同解除時工程價款如何結算？王　偉
讓利承諾書的法律效力如何認定？王　偉
房屋買賣合同糾紛審判實踐中，有關違約金過高的問題有哪些？王　眾
物業(yè)服務面臨哪些風險？如何防范？趙　闖
如何解決房屋預抵押與預查封交織的法律難題？楊培銀