物業(yè)服務(wù)合規(guī)管理指導(dǎo)手冊(cè)：法律解讀·風(fēng)險(xiǎn)防范·合規(guī)文書·問題答疑

第一章　《物業(yè)管理?xiàng)l例》解讀
第一節(jié)　總則 2
一、制定《條例》的目的 2
二、物業(yè)管理的基本內(nèi)涵 3
三、選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式—市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制 4
四、國(guó)家鼓勵(lì)依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平 6
五、物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理機(jī)關(guān) 6
第二節(jié)　業(yè)主及業(yè)主大會(huì) 8
一、業(yè)主的權(quán)利 8
相關(guān)鏈接　物業(yè)使用人 10
二、業(yè)主的義務(wù) 12
三、業(yè)主大會(huì)的組成及業(yè)主大會(huì)的法律地位和基本職責(zé) 13
四、物業(yè)管理區(qū)域的劃分 14
五、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的設(shè)立 15
六、業(yè)主大會(huì)的職責(zé) 16
七、業(yè)主大會(huì)的會(huì)議形式和表決方式、業(yè)主大會(huì)決定的法律約束力 18
八、業(yè)主大會(huì)的會(huì)議類型及啟動(dòng)方式 20
九、業(yè)主大會(huì)召開的通知和會(huì)議記錄 21
十、業(yè)主委員會(huì)的地位和職責(zé) 22
十一、業(yè)主委員會(huì)的登記備案制度 25
十二、管理規(guī)約的內(nèi)容和效力 26
十三、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的內(nèi)容 28
十四、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)界限 30
十五、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與居民委員會(huì)之間的職責(zé)協(xié)調(diào)問題 31
第三節(jié)　前期物業(yè)管理 33
一、前期物業(yè)管理問題 33
二、臨時(shí)管理規(guī)約的制定與內(nèi)容 34
三、臨時(shí)管理規(guī)約的說明及遵守義務(wù) 35
四、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘方式 36
五、前期物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容列入物業(yè)買賣合同的要求 38
六、前期物業(yè)服務(wù)合同的期限 38
七、建設(shè)單位不得擅自處分業(yè)主共有或者共用的物業(yè)部分 39
八、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)的查驗(yàn)義務(wù) 40
相關(guān)鏈接　物業(yè)承接驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別 41
九、物業(yè)承接驗(yàn)收時(shí)的文件資料移交 41
十、建設(shè)單位配置物業(yè)管理用房的義務(wù) 43
十一、建設(shè)單位的物業(yè)保修責(zé)任 43
第四節(jié)　物業(yè)管理服務(wù) 46
一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律性質(zhì)與誠(chéng)信管理 46
二、單個(gè)物業(yè)管理區(qū)域中物業(yè)服務(wù)企業(yè)的唯一性 46
三、物業(yè)服務(wù)合同的訂立、形式與內(nèi)容 47
四、物業(yè)服務(wù)合同對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約責(zé)任的原則性規(guī)定 50
五、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的接管與驗(yàn)收義務(wù) 52
六、物業(yè)管理用房權(quán)屬的規(guī)定 54
七、物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的返還及交接義務(wù) 55
八、物業(yè)服務(wù)企業(yè)轉(zhuǎn)委托的規(guī)定 56
九、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的原則 57
十、物業(yè)服務(wù)費(fèi)交納義務(wù)人的規(guī)定 58
十一、物業(yè)服務(wù)費(fèi)行政監(jiān)督的規(guī)定 59
十二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)特約服務(wù)及費(fèi)用的規(guī)定 59
十三、公眾性費(fèi)用的收取辦法 60
十四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)違法行為的制止及報(bào)告義務(wù) 61
十五、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全防范義務(wù) 62
十六、物業(yè)使用人在物業(yè)管理中的權(quán)利、義務(wù) 64
十七、房地產(chǎn)行政主管部門處理物業(yè)管理糾紛的職責(zé) 64
第五節(jié)　物業(yè)的使用與維護(hù) 66
一、改變公共建筑及共用設(shè)施用途的程序 66
二、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)公共道路、場(chǎng)地占用、挖掘的規(guī)則 67
三、公共設(shè)施的維護(hù)責(zé)任 68
四、房屋裝修時(shí)業(yè)主及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的告知義務(wù) 69
五、專項(xiàng)維修資金的交納以及歸屬、使用 69
六、業(yè)主對(duì)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施商業(yè)利用的收益權(quán) 71
七、責(zé)任人對(duì)存在安全隱患的物業(yè)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)的義務(wù) 72
第六節(jié)　法律責(zé)任 73
一、建設(shè)單位違反招投標(biāo)規(guī)定的行政責(zé)任 73
二、建設(shè)單位擅自處分的行政責(zé)任和民事責(zé)任 75
三、拒不移交資料的行政責(zé)任 76
四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反委托管理限制的法律責(zé)任 78
五、挪用專項(xiàng)維修資金的法律責(zé)任 79
六、建設(shè)單位未配置物業(yè)管理用房的法律責(zé)任 82
七、物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房用途的法律責(zé)任 84
八、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自作為的法律責(zé)任 84
九、業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的民事法律責(zé)任 86
十、業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義從事違法活動(dòng)的刑事責(zé)任和行政責(zé)任 88
十一、物業(yè)管理主管部門收受他人財(cái)物或其他好處的刑事和行政法律責(zé)任 90
第二章　《中華人民共和國(guó)民法典》中與物業(yè)管理有關(guān)的法條解讀
第一節(jié)　業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán) 94
一、建筑物區(qū)分所有權(quán)是什么 95
二、建筑物區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)成 95
三、業(yè)主對(duì)建筑物專有部分享有的權(quán)利 96
四、業(yè)主對(duì)共有部分的權(quán)利和義務(wù) 96
五、建筑區(qū)劃內(nèi)道路、綠地等的權(quán)屬 97
六、車位、車庫 98
七、業(yè)主自治管理組織 100
相關(guān)鏈接　業(yè)主委員會(huì)成立的條件及程序 100
相關(guān)鏈接　業(yè)主人數(shù)及專有部分面積的計(jì)算方法 103
八、業(yè)主改變住宅用途的限制條件 104
九、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)決定的效力 104
十、建筑物及其附屬設(shè)施維修資金的歸屬和處分 105
相關(guān)鏈接　如何提取和使用專項(xiàng)維修資金 105
十一、共有部分的收入分配 106
十二、建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分擔(dān)和收益分配 107
十三、建筑物及其附屬設(shè)施的管理主體 107
十四、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人的關(guān)系 110
十五、業(yè)主的相關(guān)義務(wù)及責(zé)任 112
十六、業(yè)主合法權(quán)益的保護(hù) 114
第二節(jié)　物業(yè)服務(wù)合同 116
一、物業(yè)服務(wù)合同定義 116
二、物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容和形式 117
三、物業(yè)服務(wù)合同的效力 120
四、前期物業(yè)服務(wù)合同法定終止條件 122
五、物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托的條件和限制性條款 122
六、物業(yè)服務(wù)人的一般義務(wù) 123
七、物業(yè)服務(wù)人信息公開義務(wù) 124
八、業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)義務(wù) 125
九、業(yè)主告知、協(xié)助義務(wù) 126
十、業(yè)主合同任意解除權(quán) 126
十一、物業(yè)服務(wù)合同的續(xù)訂 127
十二、不定期物業(yè)服務(wù)合同 128
十三、物業(yè)服務(wù)人的移交義務(wù)及法律責(zé)任 129
十四、物業(yè)服務(wù)人的后合同義務(wù) 130
第三章　物業(yè)管理中的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范
第一節(jié)　前期物業(yè)服務(wù)中的風(fēng)險(xiǎn)及防范 133
一、前期物業(yè)管理的特點(diǎn) 133
二、前期物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn) 134
三、前期物業(yè)管理過程中的風(fēng)險(xiǎn)化解 135
第二節(jié)　日常物業(yè)服務(wù)中的風(fēng)險(xiǎn)及防范 137
一、治安風(fēng)險(xiǎn)防范 137
二、消防事故和隱患風(fēng)險(xiǎn)防范 141
三、裝修管理風(fēng)險(xiǎn)防范 151
四、高空墜物風(fēng)險(xiǎn)防范 157
五、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)及防范 161
六、公共設(shè)施設(shè)備風(fēng)險(xiǎn)防范 165
七、公共環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)防范 170
八、車輛管理風(fēng)險(xiǎn)防范 173
第四章　物業(yè)服務(wù)合規(guī)管理文書
第一節(jié)　物業(yè)管理中的合同 176
一、物業(yè)服務(wù)合同 176
【實(shí)戰(zhàn)范本01】　物業(yè)服務(wù)合同 176
二、前期物業(yè)服務(wù)合同 190
【實(shí)戰(zhàn)范本02】　前期物業(yè)服務(wù)合同 190
三、專項(xiàng)服務(wù)委托合同 208
【實(shí)戰(zhàn)范本03】　綠化養(yǎng)護(hù)承包合同 210
【實(shí)戰(zhàn)范本04】　物業(yè)清潔服務(wù)承包協(xié)議 214
【實(shí)戰(zhàn)范本05】　保安服務(wù)外包合同 223
【實(shí)戰(zhàn)范本06】　公共機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同 229
【實(shí)戰(zhàn)范本07】　樓宇對(duì)講管理系統(tǒng)維護(hù)合同 232
【實(shí)戰(zhàn)范本08】　電梯保養(yǎng)外包合同 233
第二節(jié)　物業(yè)管理中的文書 237
一、管理規(guī)約 237
【實(shí)戰(zhàn)范本09】　小區(qū)業(yè)主管理規(guī)約 237
二、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 256
【實(shí)戰(zhàn)范本10】　業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 256
三、臨時(shí)管理規(guī)約 265
【實(shí)戰(zhàn)范本11】 　臨時(shí)管理規(guī)約 265
四、臨時(shí)管理規(guī)約確認(rèn)書 273
【實(shí)戰(zhàn)范本12】　臨時(shí)管理規(guī)約確認(rèn)書 273
五、裝飾裝修管理告知書 274
【實(shí)戰(zhàn)范本13】　業(yè)主裝飾裝修管理告知書（1） 274
【實(shí)戰(zhàn)范本14】 　業(yè)主裝飾裝修管理告知書（2） 275
六、物業(yè)費(fèi)催收通知 279
【實(shí)戰(zhàn)范本15】　關(guān)于收取物業(yè)管理費(fèi)的通知 279
【實(shí)戰(zhàn)范本16】　關(guān)于明確物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)的通知 280
【實(shí)戰(zhàn)范本17】　催收物業(yè)管理費(fèi)的通知［針對(duì)多數(shù)業(yè)主（住戶）］ 280
【實(shí)戰(zhàn)范本18】　催收物業(yè)管理費(fèi)的通知［針對(duì)個(gè)別業(yè)主（住戶）］ 281
【實(shí)戰(zhàn)范本19】　車位使用費(fèi)催收通知單 281
七、物業(yè)服務(wù)承諾公示 282
【實(shí)戰(zhàn)范本20】　小區(qū)物業(yè)服務(wù)承諾書 282
【實(shí)戰(zhàn)范本21】　××別墅物業(yè)服務(wù)承諾書 283
八、物業(yè)服務(wù)信息公示 285
【實(shí)戰(zhàn)范本22】　物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)公示 285
【實(shí)戰(zhàn)范本23】　關(guān)于調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)的公告 287
【實(shí)戰(zhàn)范本24】　物業(yè)有償服務(wù)信息公示 287
【實(shí)戰(zhàn)范本25】　××物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況公示 291
九、維修資金籌集和使用合規(guī)文書 294
【實(shí)戰(zhàn)范本26】　使用維修基金征求意見函 295
【實(shí)戰(zhàn)范本27】　住宅專項(xiàng)維修資金使用申請(qǐng)表 295
【實(shí)戰(zhàn)范本28】　××小區(qū)使用維修資金公示 296
【實(shí)戰(zhàn)范本29】　維修和更新、改造方案 297
【實(shí)戰(zhàn)范本30】 　××住宅專項(xiàng)維修資金使用聯(lián)系單 298
【實(shí)戰(zhàn)范本31】　維修資金使用征求意見證明 299
【實(shí)戰(zhàn)范本32】　維修和更新、改造方案公示證明 300
【實(shí)戰(zhàn)范本33】　工程招投標(biāo)證明 300
【實(shí)戰(zhàn)范本34】　住宅專項(xiàng)維修資金使用審批表 301
【實(shí)戰(zhàn)范本35】　物業(yè)區(qū)域維修和更新、改造工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告 302
【實(shí)戰(zhàn)范本36】　維修和更新、改造工程保修期滿驗(yàn)收?qǐng)?bào)告 303
【實(shí)戰(zhàn)范本37】　動(dòng)用住宅專項(xiàng)維修資金承諾書 304
十、不同意續(xù)聘通知書 304
【實(shí)戰(zhàn)范本38】　關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同到期后不再續(xù)聘的函 305
【實(shí)戰(zhàn)范本39】　關(guān)于通知物業(yè)服務(wù)合同到期不再續(xù)聘的函 305
【實(shí)戰(zhàn)范本40】　終止前期物業(yè)服務(wù)合同的函 306
第五章　常見物業(yè)服務(wù)法律問題答疑
第一節(jié)　物業(yè)服務(wù)合同簽訂與履行 308
一、小區(qū)必須委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理嗎 308
二、前期物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主有效嗎 308
三、開發(fā)商前期選定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，個(gè)人業(yè)主能夠拒絕嗎 309
四、單個(gè)業(yè)主可以解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)嗎 309
五、小區(qū)分期開發(fā)，人數(shù)未達(dá)到成立業(yè)主委員會(huì)的情況，能否解除前期物業(yè)服務(wù)合同 309
六、前期物業(yè)服務(wù)合同作為附條件的合同，條件未成就時(shí)，能否解除 310
七、小區(qū)業(yè)主如何選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè) 310
八、沒有業(yè)主委員會(huì)的情況下如何解除物業(yè)服務(wù)合同 311
九、業(yè)主可以找理由拒絕履行物業(yè)服務(wù)合同的義務(wù)嗎 311
十、業(yè)主對(duì)開發(fā)商委托的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)不滿意，是否有權(quán)更換 312
十一、物業(yè)服務(wù)可以整體“轉(zhuǎn)包”或分解后“分包”嗎 312
十二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)將專項(xiàng)服務(wù)委托出去是否就不用負(fù)責(zé)了 313
十三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任邊界在哪里 313
十四、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要互通小區(qū)基本信息嗎 314
十五、業(yè)主需提前告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)哪些事項(xiàng) 314
十六、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的單方服務(wù)承諾是否有效 314
十七、原物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否有交接的義務(wù) 315
十八、原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤離、移交怎么辦 316
十九、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)保證業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全嗎 317
二十、物業(yè)服務(wù)企業(yè)有信息公開和報(bào)告的義務(wù)嗎 317
二十一、如何應(yīng)對(duì)業(yè)主的解聘、續(xù)聘、合同終止后的權(quán)利與義務(wù) 318
二十二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)高空拋物行為負(fù)有安全保障責(zé)任嗎 319
二十三、綠地被侵占，物業(yè)服務(wù)企業(yè)該不該管 319
二十四、私搭亂建該由誰管 320
二十五、出現(xiàn)消防問題該由誰管 320
二十六、噪聲污染歸誰管 320
第二節(jié)　業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì) 321
一、業(yè)主委員會(huì)如何產(chǎn)生 321
二、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)設(shè)立的程序是什么 321
三、業(yè)主委員會(huì)是如何成立的 324
四、誰有權(quán)解散業(yè)主委員會(huì) 325
五、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布哪些情況和資料 325
六、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)決定的效力有哪些 325
七、業(yè)主委員會(huì)具備訴訟主體的條件嗎 326
八、業(yè)主委員會(huì)有工資嗎 327
九、業(yè)主委員會(huì)提起訴訟是否需要業(yè)主大會(huì)決議 327
十、業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、開發(fā)商以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)有什么樣的關(guān)系 327
第三節(jié)　專項(xiàng)維修資金 328
一、專項(xiàng)維修資金何時(shí)交 328
二、專項(xiàng)維修資金有何特點(diǎn) 329
三、物業(yè)管理費(fèi)與專項(xiàng)維修資金有何不同 329
四、專項(xiàng)維修資金怎么管理 330
五、專項(xiàng)維修資金的催收能否適用訴訟時(shí)效 330
六、房屋專項(xiàng)維修資金糾紛適用訴訟時(shí)效嗎 331
七、哪些設(shè)施可以使用專項(xiàng)維修資金 331
八、如何提取和使用專項(xiàng)維修資金 332
第四節(jié)　物業(yè)管理費(fèi) 334
一、物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由誰確定 334
二、物業(yè)管理費(fèi)由哪些項(xiàng)目構(gòu)成 334
三、物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)該從什么時(shí)候開始交納 335
四、房屋未入住能不交物業(yè)費(fèi)嗎 335
五、物業(yè)管理費(fèi)與違約金究竟能否相抵 335
六、小區(qū)業(yè)主有權(quán)審查物業(yè)服務(wù)費(fèi)用支出嗎 336
七、租賃合同沒有約定，物業(yè)費(fèi)應(yīng)由誰來交 337
八、業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供小區(qū)公共收益明細(xì)及使用情況嗎 337
九、業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)怎么辦 338
十、未直接與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽合同需要交物業(yè)費(fèi)嗎 338
十一、哪些情形下業(yè)主可以不交物業(yè)費(fèi) 339
十二、小區(qū)停車要交費(fèi)嗎 339
十三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以用停水停電來催收物業(yè)費(fèi)嗎 340
十四、小區(qū)發(fā)生了偷盜事件，業(yè)主是否可以不交納物業(yè)費(fèi) 340
十五、未享受服務(wù)是否可以不交物業(yè)費(fèi) 341
十六、物業(yè)服務(wù)企業(yè)下發(fā)物業(yè)費(fèi)催收通知單合法嗎 341
第五節(jié)　業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán) 341
一、業(yè)主如何行使建筑物區(qū)分所有權(quán) 341
二、哪些建筑是配套公建 342
三、小區(qū)配套設(shè)施包括哪些 342
四、小區(qū)配套公建是否屬于業(yè)主共有 343
五、小區(qū)哪些部分是業(yè)主共有部分 344
六、小區(qū)的地面停車費(fèi)、廣告費(fèi)、場(chǎng)地使用費(fèi)等收益歸誰所有 345
七、業(yè)主的共同部分經(jīng)營(yíng)收入歸屬誰 345
八、可否擅自利用業(yè)主共有部分開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng) 346
九、業(yè)主可否將樓頂據(jù)為己有 347