其實(shí)，貝爾斯登20世紀(jì)90年代初所取得傲人業(yè)績(jī)還得益于宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。當(dāng)時(shí)聯(lián)邦政府、債券市場(chǎng)，特別是抵押貸款市場(chǎng)正在大范圍地蓬勃發(fā)展，承銷(xiāo)抵押債務(wù)給貝爾斯登帶來(lái)了不少財(cái)富。發(fā)行抵押債務(wù)的是兩大巨頭：房利美和房地美。

到了20世紀(jì)90年代中期， GSE已經(jīng)演化成了大型的機(jī)構(gòu)，每年都要發(fā)行數(shù)十億美元的債券，為國(guó)會(huì)授權(quán)的一項(xiàng)促進(jìn)美國(guó)人自置居所的項(xiàng)目提供資金。萬(wàn)一出現(xiàn)違約，這些企業(yè)還會(huì)得到聯(lián)邦政府的償還保障。這些GSE又是有董事會(huì)和股東的大型上市公司，董事會(huì)成員和股東要求股市增長(zhǎng)，股票增值。GSE打包和銷(xiāo)售MBS這樣的債券，市場(chǎng)上爭(zhēng)相購(gòu)買(mǎi)。

這些GSE正逐步成為政府的工具。政府認(rèn)為，GSE應(yīng)該擔(dān)負(fù)起擴(kuò)大自置居所的任務(wù)，使更多的人能買(mǎi)得起自己的房子，而不只是讓中產(chǎn)階級(jí)才能買(mǎi)得起房。

當(dāng)然，投資泡沫的產(chǎn)生不是由單純一個(gè)原因造成的，它是由一系列錯(cuò)綜復(fù)雜毫無(wú)理性的因素共同造就的。在這些因素的作用下，東西的價(jià)格都急劇上漲：從17世紀(jì)荷蘭的郁金香到房地產(chǎn)，無(wú)一例外，它們都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了自身原本的價(jià)值。2007年和2008年爆發(fā)的房地產(chǎn)的巨大泡沫是由多種原因造成的：華爾街的投資銀行家在貪婪的驅(qū)使下將抵押債券和風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大的貸款捆綁在一起；政府的政策促使拉里·芬克和劉易斯·拉涅里這些人投身于擴(kuò)大自置居所的熱潮。這是一種被官方賦予的社會(huì)權(quán)力，不是需要去費(fèi)力爭(zhēng)取的東西。

GSE對(duì)房市泡沫的促進(jìn)作用可以被追溯到1992年12月在美國(guó)阿肯色州召開(kāi)的一次會(huì)議。這次會(huì)議主要在總統(tǒng)比爾·克林頓（Bill Clinton）和亨利·西斯內(nèi)羅斯之間（Henry Cisneros）進(jìn)行。亨利后來(lái)一直主管房屋住宅和城市這一塊。

從某些方面來(lái)說(shuō)，這次會(huì)議標(biāo)志著長(zhǎng)達(dá)一年半的競(jìng)選活動(dòng)最終以克林頓勝利告終?？肆诸D和西斯內(nèi)羅斯都被稱(chēng)為是“新民主派人士”。他們倆都認(rèn)為公私合作的模式能夠良好運(yùn)行，也就是說(shuō)商業(yè)團(tuán)體能夠幫助政府實(shí)現(xiàn)其目標(biāo)，達(dá)到共同富裕。

特別是西斯內(nèi)羅斯，他堅(jiān)信達(dá)到共同富裕，并使窮人變成中產(chǎn)階級(jí)的行之有效的方法之一是使大家擁有自己的房子。所以當(dāng)克林頓要給他內(nèi)閣中的一個(gè)職務(wù)時(shí)，他馬上清晰地意識(shí)到自己想去住房和城市發(fā)展部（the Department of Housing and Urban Department， HUD）。

當(dāng)時(shí)的住房和城市發(fā)展部處于一片混亂之中。該部門(mén)是不良管理和官僚作風(fēng)盛行的典型。在20世紀(jì)80年代末期，里根政府時(shí)期的住房和城市發(fā)展部部長(zhǎng)是薩姆爾·皮爾斯（Samuel Pierce）。由于管理不善，他的離職成為了當(dāng)時(shí)民意所向的一件事。

在喬治·布什（George·Bush）任職期間，皮爾斯的繼任者是杰克·肯普（Jack Kemp）。他主張減少稅收，以此來(lái)擴(kuò)大投資和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)。他想通過(guò)設(shè)立“授權(quán)特區(qū)”來(lái)實(shí)現(xiàn)住房和城市發(fā)展部的指令，實(shí)行對(duì)“授權(quán)區(qū)域”中的城市中心地帶和鄰近地區(qū)免稅，以此來(lái)促進(jìn)商業(yè)活動(dòng)，使貧窮的租房者能夠購(gòu)買(mǎi)寓所。但是肯普并沒(méi)有取得完全的成功，西斯內(nèi)羅斯想接肯普的班，只是采用的方式不同。西斯內(nèi)羅斯認(rèn)為，行動(dòng)不應(yīng)只局限在“授權(quán)區(qū)域”內(nèi)部。他認(rèn)為，每一個(gè)人都需要擁有自己的房子，政府可以且應(yīng)當(dāng)通過(guò)公私合作來(lái)達(dá)到這一目標(biāo)。

在會(huì)議上，西斯內(nèi)羅斯把以下任務(wù)提到了最重要的位子：改革住房和城市發(fā)展部，使城市中心地帶重新煥發(fā)活力，工作的重中之重是要降低無(wú)房的比率--這件事使克林頓感到相當(dāng)頭痛，他曾感嘆說(shuō)，他驚異于城市里無(wú)房者的數(shù)目如此之大。作為墨西哥移民的子孫，西斯內(nèi)羅斯認(rèn)為正是擁有了自己的房子，才使他們家擺脫了貧困，因此他堅(jiān)信：只有使城市中心地帶的少數(shù)人種聚居區(qū)的人都擁有自己的房子，才能使幾十年來(lái)困擾他們的貧困問(wèn)題真正得到解決，這些貧窮問(wèn)題單靠自由市場(chǎng)及移民者自己的奮斗和毅力是解決不了的。

政府要做好這件事，需要政府和銀行交易的合作，并需要強(qiáng)制實(shí)行一些法律政策，促使銀行給那些最無(wú)力買(mǎi)房的人提供一定的貸款。這一點(diǎn)克林頓是贊同的。

克林頓認(rèn)為，把房屋擁有率從目前的60%提高到70%，它所能創(chuàng)造的財(cái)富是不可小覷的。低收入的家庭常常因?yàn)榉渴械膬r(jià)格過(guò)高而無(wú)力購(gòu)買(mǎi)，因此房屋擁有率是貧富差距是否擴(kuò)大的一個(gè)關(guān)鍵性指標(biāo)。他表示，要是能在少數(shù)人種及低收入的鄰近地區(qū)擴(kuò)大房屋所有率，這將是引人矚目且具有實(shí)際效果的。但要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，他需要GSE和私有抵押貸款的領(lǐng)導(dǎo)人共同投入到這場(chǎng)擴(kuò)大抵押貸款，給公眾提供貸款的戰(zhàn)役中來(lái)。而在過(guò)去，這常常被忽略的，銀行通常給出的理由是，信用不佳和低收入者無(wú)力償還貸款，所以銀行不愿給窮人放款。

窮人得不到銀行的貸款，無(wú)論這個(gè)問(wèn)題的根源是什么，要按照這個(gè)計(jì)劃采取進(jìn)一步的行動(dòng)，西斯內(nèi)羅斯所需要的不只是一個(gè)倡導(dǎo)者和擁護(hù)者，他還需要一個(gè)真正能采取行動(dòng)來(lái)實(shí)施的人。

“我知道，這個(gè)人必定會(huì)受到你的喜愛(ài)。”一個(gè)帶著奇特的紐約口音的人說(shuō)，“他就是我的兒子安德魯·科莫（Andrew Cuomo）?！?/p>

西斯內(nèi)羅斯成為住房和城市發(fā)展部部長(zhǎng)還不到兩個(gè)小時(shí)，突然收到了紐約州州長(zhǎng)馬里奧·科莫（Mario Cuomo）打來(lái)的電話。西斯內(nèi)羅斯與科莫是在1984年的一次會(huì)議上相識(shí)的。在會(huì)上，科莫做了一次令人振奮的演講。那時(shí)的西斯內(nèi)羅斯是民主黨提名的副總統(tǒng)候選人。而安德魯·科莫是父親馬里奧·科莫手下的一名官員，他抱負(fù)遠(yuǎn)大，想成為繼父親之后下一任紐約州的州長(zhǎng)。

安德魯·科莫出身名門(mén)。對(duì)他來(lái)說(shuō)，所謂的“出身名門(mén)”不單指他有一位有權(quán)有勢(shì)的父親，作為科莫家族的一員，他和羅伯特·肯尼迪（Robert Kennedy）之女凱莉（Kerry）聯(lián)姻。他既是住房倡導(dǎo)者，創(chuàng)立了一個(gè)頗有爭(zhēng)議的非營(yíng)利性組織：弱勢(shì)群體住房組織（ Housing Enterprise for the Less Privileged，HELP ），該組織在紐約市和近郊建造了條件較好的收容所，收留無(wú)家可歸的人，同時(shí)在解釋為什么很多美國(guó)人仍舊無(wú)家可歸這一問(wèn)題上，他又是一位現(xiàn)實(shí)主義者。

科莫的一篇關(guān)于無(wú)家可歸的報(bào)告被紐約市市長(zhǎng)大衛(wèi)·丁勤時(shí)（David Dinkins）采用，贏得了廣泛好評(píng)，甚至連保守黨也對(duì)此表示贊許。在報(bào)告中，他直截了當(dāng)?shù)卣f(shuō)，買(mǎi)不起房子不是因?yàn)檫\(yùn)氣不好造成的，這些無(wú)家可歸者通常是精神病患者，或者是吸毒者。他們需要治療，還需要有一個(gè)體面的地方可以居住。住房問(wèn)題不應(yīng)當(dāng)只由政府來(lái)解決，還需要一些私有部門(mén)和非盈利組織（如HELP）的共同合作。

科莫完全投身到了政府要把自置房產(chǎn)率提高到70%這一宏圖大業(yè)中。這是西斯內(nèi)羅斯的第一個(gè)目標(biāo)，現(xiàn)在有了科莫做他的左膀右臂，他可以使用政府的政策來(lái)擴(kuò)大自置房產(chǎn)率，這種好的條件史無(wú)前例。

現(xiàn)在最重要的是，西斯內(nèi)羅斯和科莫必須采取計(jì)劃中關(guān)鍵的一步，就是要確保房地美和房利美以更大的力度幫助貧困的人。

房地美和房利美都是管理松散的公司。它們都是由國(guó)會(huì)創(chuàng)立的，旨在提高全國(guó)的住房擁有率。一方面，銀行會(huì)給中等收入的借貸者少量發(fā)放一些抵押貸款，這兩家公司通過(guò)給這些抵押貸款承保，以此來(lái)降低抵押貸款的利率；另一方面，房地美和房利美通過(guò)直接向銀行購(gòu)買(mǎi)這些抵押貸款，將它們聚攏，再一起賣(mài)給投資者。雙管齊下的目的是要給銀行更多的自由，能夠給工人階級(jí)貸款，供他們買(mǎi)房，以此提高全國(guó)的住房擁有率。

復(fù)雜的是，GSE并不是正規(guī)的聯(lián)邦機(jī)構(gòu)。20世紀(jì)70年代早期，這兩家公司都成了上市公司， 20世紀(jì)90年代，公司的股東還包括金融交易領(lǐng)域中最大的機(jī)構(gòu)投資者中的幾家。由于這兩家公司上市后有公眾股東，它們的任務(wù)不只是通過(guò)提高自置房產(chǎn)率來(lái)實(shí)現(xiàn)共同富裕，還有一個(gè)任務(wù)是賺錢(qián)。

這兩個(gè)任務(wù)之間的矛盾和摩擦已經(jīng)困擾GSE多年。哪些人有資格得到廉價(jià)房呢？這總是一個(gè)飽受爭(zhēng)議的問(wèn)題。住房提倡者不斷批評(píng)房地美和房利美，認(rèn)為他們?yōu)楦F人做的還不夠，卻把錢(qián)借給了風(fēng)險(xiǎn)性更高的借貸者。

而這些GSE的回答是，由于他們是上市公司，所以在進(jìn)行貸款時(shí)必須考慮借貸者是否有能力償還貸款這一因素。

1992年，波士頓聯(lián)邦儲(chǔ)備銀行（Federal Reserve Bank of Boston）進(jìn)行了一次調(diào)查研究，結(jié)果顯示在放貸過(guò)程中，種族和收入歧視十分普遍。研究試圖用數(shù)據(jù)表明，許多少數(shù)種族過(guò)去可能有不良的信用記錄，但現(xiàn)在他們有了工作，具備還款能力，但是GSE仍拒絕給他們放貸。

該研究認(rèn)為，傳統(tǒng)的衡量信譽(yù)的方式，即用信用評(píng)分和貸款與估值比率進(jìn)行評(píng)價(jià)的方式是帶有歧視性質(zhì)的。這一點(diǎn)已經(jīng)成了住房擁護(hù)者共同的呼聲，這批人包括國(guó)會(huì)中的一些成員，例如房屋財(cái)政委員會(huì)主席巴尼·弗蘭克（Barney Frank），加利福尼亞州的國(guó)會(huì)女議員馬克辛·沃特斯（Maxine Waters），以及康涅狄格州的參議員克里斯托弗·多德（Christopher Dodd）。

保守派認(rèn)為這項(xiàng)調(diào)查研究中含有錯(cuò)誤的數(shù)據(jù)，且低估了少數(shù)種族人群的貧困程度，但是它所得出的結(jié)論引起了軒然大波，各個(gè)媒體都拿它作為按揭貸款中種族歧視的有力證據(jù)。

克林頓政府將這一調(diào)查研究及由此引發(fā)的爭(zhēng)議視為政治炸藥，并對(duì)此表達(dá)了自己的擔(dān)憂。《社區(qū)再投資法》（Community Reinvestment Act）是一項(xiàng)追蹤調(diào)查銀行借貸政策在貧困人口及少數(shù)人種中執(zhí)行情況的法律，如今這項(xiàng)法律將被徹底地貫徹。聯(lián)邦住房管理局（Federal Housing Administration）逐漸提高了窮人的住房貸款保險(xiǎn)。西斯內(nèi)羅斯和財(cái)政部（Treasury Department）及聯(lián)邦存款保險(xiǎn)公司（Federal Deposit Insurance Corporation）的一些監(jiān)管人員共同呼吁，要求銀行降低手續(xù)費(fèi)等費(fèi)用（銀行可不認(rèn)為這是“督促”，這簡(jiǎn)直就是強(qiáng)迫的）。

不僅如此，由于房地美和房利美這兩家GSE在金融界具有巨大的影響力，西斯內(nèi)羅斯等人還要求這兩家公司使用這種持續(xù)上升的影響力向銀行擔(dān)?；蚴琴J款，幫助少數(shù)人種及低收入的人群購(gòu)買(mǎi)房子。

1995年，西斯內(nèi)羅斯開(kāi)始干預(yù)房利美和房地美，要求他們?yōu)榈褪杖氲募彝ヌ峁└嗟牡盅嘿J款。他的新措施要求GSE拿出抵押貸款保證金的42%，將這些錢(qián)貸給被政府列為是中低收入的借貸者。

1997年，安德魯·科莫成了繼西斯內(nèi)羅斯之后的住宅和城市發(fā)展部部長(zhǎng)。他要求將GSE提供的抵押貸款保證金從42%提高到50%，并迫使這些企業(yè)負(fù)責(zé)被政府列為“超低收入”人群的抵押貸款。如果這一舉措是住房市場(chǎng)逐步邁向民主化的關(guān)鍵的一步，它同樣也是金融市場(chǎng)上風(fēng)險(xiǎn)逐漸擴(kuò)散的重要的一步，它第一次使GSE開(kāi)始面向住房市場(chǎng)上所謂的“次級(jí)借貸者”貸款。

次級(jí)貸款（Subprime loans，簡(jiǎn)稱(chēng)“次貸”）是風(fēng)險(xiǎn)貸款中危險(xiǎn)性最大的一種。這些貸款原本只提供給那些由于某些特殊原因而使信用等級(jí)不穩(wěn)定的人。例如，他們可能會(huì)因?yàn)橐粌纱问д`忘了及時(shí)還款，但總體上，他們是可信賴(lài)的借貸者。但是隨著房市的不斷上漲，借貸的范圍逐漸擴(kuò)大。如今，借貸的范圍將那些沒(méi)有借貸史的人囊括進(jìn)去。這些人沒(méi)有登記收入水平，有些甚至沒(méi)有固定收入。

當(dāng)然，給那些無(wú)力買(mǎi)房的低收入家庭及少數(shù)種族的人提供幫助，使他們能夠買(mǎi)得起自己的房子，這本身就是值得肯定。但是這一舉措?yún)s忽視了這樣一種事實(shí)--給太多的窮人貸款買(mǎi)房會(huì)使房?jī)r(jià)升高，從而導(dǎo)致中等收入者在沒(méi)有政府的幫助或是不進(jìn)行抵押貸款的條件下就買(mǎi)不起房子。

長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)先后由私有企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者和華爾街主導(dǎo)?，F(xiàn)在，GSE在房地產(chǎn)市場(chǎng)上不斷擴(kuò)張。銀行不斷地抱怨，說(shuō)這些GSE有政府撐腰會(huì)導(dǎo)致不公平競(jìng)爭(zhēng)。例如房地美和房利美可以以較低的利率向銀行借錢(qián)，再把錢(qián)貸給購(gòu)房者。

但是無(wú)法否認(rèn)的一個(gè)事實(shí)是，華爾街從房地美和房利美的泡沫經(jīng)濟(jì)中賺了不少。近二十年來(lái)，由于房地美和房利美給貸款進(jìn)行擔(dān)保，華爾街以現(xiàn)金和投資的方式賺了數(shù)十億美元。