綠色建筑，最早是在1992年聯(lián)合國環(huán)境與發(fā)展大會上比較明確地提出來的。當時全球的科學家和社會各界認識到，日益快速發(fā)展的經(jīng)濟給人們的環(huán)境帶來了巨大的壓力，怎樣利用有限的資源，盡可能減少對環(huán)境的影響，取得更大的發(fā)展，是整個人類社會必須關心的問題。對建筑來講，就是希望居住得更加健康，更加舒適，更加安全，同時能夠高效節(jié)約資源、能源、土地、水、材料，最大限度地降低對環(huán)境的影響。如果一個建筑能夠做到這一點，通常稱為綠色建筑。

目前國際上較為成熟的綠色建筑認證體系主要有：LEED（美國）、BREEAM（英國）、CASBE（日本）、BLUE ANGEL（德國、北歐）等。鑒于LEED的國際影響力、商業(yè)操作的成功性及其相似的氣候帶，我國同類項目中更多地以LEED為標準。這些標準一般都會幫助房地產(chǎn)商明確綠色建筑的目標，制定切實可行的設計策略，使項目在能源消耗、室內(nèi)空氣質量、低維護、健康舒適的辦公和居住環(huán)境等方面都有所作為，從而幫助房地產(chǎn)增強項目在市場上的競爭力，使投資商獲得豐厚的經(jīng)濟效益和社會效益。

2. 帕爾迪關于綠色建筑的宣傳單

能源高效性住宅：節(jié)約和可持續(xù)性的明智選擇

直到現(xiàn)在，普通的房主可能還認為“綠色住房”是一個遙不可及的概念（它只是富翁們的專屬）。如果一個房屋用對環(huán)境敏感的材料建造、特別考慮到能源利用以及房主的舒適和健康，這將會是一件極好的事，但是在現(xiàn)實世界里，誰能夠支付這樣的房屋？

在帕爾迪，由于技術的創(chuàng)新，上述問題得到解決，每個人都能買得起這樣的房屋。

在全國范圍內(nèi)，帕爾迪在其住宅社區(qū)內(nèi)采用了許多能源高效性的措施和綠色產(chǎn)品。對于不同的客戶來說，能源的高效利用轉換為持久的節(jié)約、舒適的住房環(huán)境以及自然資源的合理利用。

下面是帕爾迪公司的一個樣板，它介紹了在全美不同市場，帕爾迪是如何在保證可持續(xù)性和成本節(jié)約的條件下建造更優(yōu)秀的房屋的。

合適規(guī)格的HVAC（去熱、通風和空調(diào)）系統(tǒng)，它是依據(jù)房屋的大小和布局來設計的。合適規(guī)格的HVAC設備能夠在低能耗的情況下運行更長的時間，確保住宅有一個舒適的恒溫的環(huán)境，同時延長HVAC設備的壽命。HVAC系統(tǒng)的往返空氣格和多重空氣輸送管能夠保證低濕度，吸收新鮮空氣以及減少能耗。

一個完整的房屋圍護結構（overall tight building envelope）可以被視為是該房屋的“皮膚”?？諝膺^濾能夠減少能耗，這樣會降低開支。帕爾迪在很多住房中運用陶代化學公司（Dow）的天氣適應性防護罩，這樣，它相當于給房屋穿上了一件“夾克”，從而減少濕氣的滲透和房屋的風化。

低吸光窗戶（low emissivity, windows）是由一金屬架鑲嵌兩塊玻璃組成的，它可以阻擋紫外線和太陽的熱量，這樣可以減少在能耗上的開支，減少太陽對室內(nèi)裝潢和地毯的傷害。

在帕爾迪許多住房里都裝有低耗水型馬桶（low flow toilets），它每次沖水少于1.6加侖，而在1995年生產(chǎn)的標準馬桶每次沖掉大概3.5加侖的水。高效的馬桶用掉的水更少，大概節(jié)省20%或者平均每次沖1.28加侖的水，這樣可以為一個四口之家每年節(jié)省8 000多加侖的水。

現(xiàn)在全美帕爾迪的大部分住宅用熒光燈照明（fluorescent lighting）。同傳統(tǒng)白熾燈相比，簡潔的熒光燈耗電量相當于其1/4，壽命卻是其5~10倍。簡潔的熒光燈產(chǎn)生大概90%的光和10%的熱，傳統(tǒng)的白熾燈則產(chǎn)生90%的熱和10%的光。傳統(tǒng)的白熾燈的溫度能在簡單的烤箱中烹飪食物！

許多帕爾迪住宅現(xiàn)在將“能源之星”設備作為一種標準。作為美國環(huán)保局和能源部鑒定的產(chǎn)品，所有“能源之星”設備比標準的設備節(jié)約10%~50%的能耗。依據(jù)能源部的標準，電器和照明能夠為客戶節(jié)省超過1/3的開支，因而將能耗低的設備整合到一起能為客戶節(jié)省很大一筆開支。

除了修建住宅之外，帕爾迪還在社區(qū)內(nèi)廣泛提倡“綠色”理念，例如保護社區(qū)的“綠色空間”，保護濕地和環(huán)境敏感地區(qū)，以及創(chuàng)造公園般的環(huán)境和步行小道。

當全國范圍內(nèi)許多帕爾迪市場將節(jié)約和持久性作為其首要考慮因素時，帕爾迪發(fā)現(xiàn)在其西南市場，新的購房者正在尋求一種更加綠色和節(jié)能的做法和產(chǎn)品。除了上面提到的例子，帕爾迪公司在亞利桑那州、內(nèi)華達州和新墨西哥州實施了別的節(jié)能措施，包括可設計的自動調(diào)溫器，戶外排煙筒和浴室排氣扇，低耗水植物，記錄開支的加熱和制冷設備（主要在亞利桑那州和內(nèi)華達州），再造的招牌（在排水溝的后面或下面）以及含有低程度或無揮發(fā)性化合物的油漆和密封劑。

在新墨西哥州和拉斯韋加斯的一些社區(qū)，帕爾迪采用了一種智能型的灌溉系統(tǒng)，它是依據(jù)天氣（或濕氣）狀況來活動，而不是依據(jù)時間自動調(diào)整。另外，圖森市和拉斯韋加斯的一些社區(qū)廣泛地采用高效、直排的熱水器以及一些無桶熱水器。

在圖森市，帕爾迪的馬羅達社區(qū)是高效建筑的經(jīng)典之作，它是Civano社區(qū)總體規(guī)劃的一部分。這一社區(qū)的設計是為了將住宅同購物區(qū)、工作區(qū)和教育區(qū)整合在一起，同時，它可以實現(xiàn)一些可持續(xù)發(fā)展的目標：

?在居住區(qū)減少65%的水消耗；

?減少50%的能源耗費；

?減少社區(qū)40%的機動車路程；

?減少用于填充垃圾場的固體廢物；

?建立社區(qū)托兒所、花園和學習中心。

帕爾迪為減少景觀用水已經(jīng)建立了一個4層系統(tǒng)，在馬羅達地區(qū)已經(jīng)使用了低耗水的沖水馬桶。如果想了解更多，請瀏覽網(wǎng)址https://www.pulteaz. com/SierraMorado。

在帕爾迪的努力下，“綠色建筑”不再僅僅是一個未來概念或者富人們的專利。在帕爾迪為客戶提供合理、持久社區(qū)而不斷調(diào)研和實施創(chuàng)新產(chǎn)品的時候，帕爾迪的客戶也逐漸意識到節(jié)能的重要性并享受到更為舒適的房屋。

經(jīng)歷過大風大浪的帕爾迪還算行動迅速，在次貸危機爆發(fā)一年后，他的存貨、擬出售土地和總資產(chǎn)都差不多進行了同步減肥；債務得到了削減，而且短債減少的幅度更為明顯，財務數(shù)據(jù)從高風險范圍重新回歸到安全線內(nèi)。令人驚喜的是，它獲得了流動性，賬面上現(xiàn)金達到10.6億美元，幾乎是2006年年底的兩倍。

4. 美國房地產(chǎn)商的現(xiàn)金爭奪戰(zhàn)

重新評估資產(chǎn)，減少資產(chǎn)，在必要的時候在目前市場上降低資產(chǎn)的價值；在可能的情況下減少購買土地，不再進行土地期權交易，收回之前收購的成本；降價促銷，從房屋銷售中獲取現(xiàn)金（不過收效甚微）；減少勞動力成本，縮減管理費用，以上的活動是在很多地產(chǎn)公司都面臨資金鏈斷裂的威脅情況下，房地產(chǎn)商們爭奪現(xiàn)金的手段，這些手段大同小異（見圖2-26）。

圖2-26   各大房地產(chǎn)商新項目開工率持續(xù)下降

資料來源：美國國家統(tǒng)計局。

有趣的是，在金融危機沖擊下，霍頓公司還不忘從中國市場上尋找機會。金融風暴后，美國房屋市場供求嚴重失衡，房價大幅下跌，美國本土買家被套牢，而且銀行貸款標準收緊，導致房地產(chǎn)市場缺乏大量資金。霍頓公司以獨特眼光，在危機中尋找機會，委托國內(nèi)的一家投資顧問公司（北京潤富通）組織中國投資者在美國房地產(chǎn)低谷時進入美國市場，獲取投資利潤。這是霍頓公司在危機下的一記妙筆，將更好地促進自身發(fā)展。

而萊納公司的發(fā)展，一直離不開它獨有的合資形式。即使是出清資產(chǎn)，它也依然奉行著其合資的做法。2007年年底，萊納公司將32個社區(qū)的11 000間房屋建地，其中包括分布于加利福尼亞、科羅拉多、佛羅里達、伊利諾伊、馬里蘭、馬薩諸塞、內(nèi)華達、新澤西等州的空地及部分或全部開發(fā)的建地，賣給摩根士丹利旗下的房地產(chǎn)基金（morgan stanley real estate），把價值13億美元的資產(chǎn)折價為5.52億美元出售出去，轉讓價是土地賬面價值的40%，而萊納公司自己只留了20%的權益，兩家公司將合資從事收購、開發(fā)、管理及銷售住宅業(yè)務。這基于它對未來的判斷。萊納公司認為，從長遠來看，這些出售了的土地的現(xiàn)金價值會遠遠超過持有這些土地的風險。因此，它只是出售土地的部分權益，依然等待著未來經(jīng)濟形勢好轉時從土地上分享收益的那一天的到來。

而桑達克斯則選擇了跟帕爾迪聯(lián)姻的方式，寧可被帕爾迪入股控制，也不愿永遠地退出歷史舞臺，這使得桑達克斯品牌保留下來。

對于美國房地產(chǎn)市場60年的發(fā)展過程，主要包括房地產(chǎn)需求因素、政策支持、市場集中、分散化經(jīng)營和標準化經(jīng)矛盾這四條主線。在這四方面的影響之下，走過這60年風風雨雨的美國房地產(chǎn)公司，經(jīng)歷的道路和采取的戰(zhàn)略具有驚人的相似性。僅就房地產(chǎn)市場的地域情況舉例，我們可以看到四大房地產(chǎn)商的市場格局。

在這三條主線之中，房地產(chǎn)的需求因素是根本的對動力，美國政府的各項政策支持起到了進一步的推動作用。房地產(chǎn)市場屬性導致的市場趨向集中，以及由此產(chǎn)生的分散化經(jīng)營和標準化經(jīng)營的矛盾，最終打造出了適應市場環(huán)境的四大房地產(chǎn)公司。

他們在不斷走向成熟和卓越的過程中，大都經(jīng)歷了以下一些階段，我們把它們的道路簡要描述如下，供讀者參考：

?應戰(zhàn)后房地產(chǎn)繁榮而生；

?在當?shù)厥袌鲲柡蜁r進入新的區(qū)域，實現(xiàn)粗放型擴張，迅速建立自己的區(qū)位優(yōu)勢；

?利用自身特色優(yōu)勢整合產(chǎn)業(yè)鏈，增加與上游供應商談判的能力，加強定價權，獲得成本優(yōu)勢；

?提升運營效率，打造差異化優(yōu)勢，明確市場定位；

?市場的周期性衰退為進一步擴張?zhí)峁┝藘?yōu)質資產(chǎn)，伺機繼續(xù)進行區(qū)域擴張、市場不斷走向集中；

?為了獲得擴展的資金而上市，從家族公司變?yōu)楣姽荆?/p>

?對市場進行精細劃分與體貼服務，力圖滿足消費者的個性需求，深入挖掘市場潛力，提升公司份額；

?借助規(guī)模優(yōu)勢，提煉消費者個性中的共性，借助產(chǎn)品技術開發(fā)，滿足個性情況下的標準化生產(chǎn)，降低成本；

?借助市場的政策支持，開展房地產(chǎn)金融服務，利用金融創(chuàng)新、并購等手段持續(xù)擴張；

?面對市場危機，減少庫存，減少債務，保持現(xiàn)金，力圖渡過危機東山再起。