這是因?yàn)榻陙?lái)房地產(chǎn)行業(yè)火爆，成熟地段的住宅開(kāi)發(fā)已經(jīng)基本完畢，在成熟地段只剩下商業(yè)可以繼續(xù)淘金。通過(guò)分析房地產(chǎn)的收益結(jié)構(gòu)，可知房地產(chǎn)行業(yè)的收益主要來(lái)自四個(gè)渠道，即一次性收益、持續(xù)性收益、增值式收益和溢價(jià)式收益。大多數(shù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是通過(guò)住宅或商鋪的銷(xiāo)售來(lái)實(shí)現(xiàn)一次性收益的，但這樣做的最大缺點(diǎn)是難以得到更大利潤(rùn)，包括難以得到持續(xù)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的租金收入，難以享受地段變得更成熟以后所帶來(lái)的物業(yè)增值，以及難以取得商業(yè)品牌所帶來(lái)的溢價(jià)。因此，在成熟地段的住宅開(kāi)發(fā)基本完畢的形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)紛份轉(zhuǎn)投商業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)。比如中國(guó)最大的房地產(chǎn)公司之一——珠江地產(chǎn)全面啟動(dòng)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略，傾力打造大型專(zhuān)業(yè)商貿(mào)物流平臺(tái)，未來(lái)將在全國(guó)十余個(gè)城市投資三十多個(gè)項(xiàng)目；富力地產(chǎn)在北京開(kāi)發(fā)CBD商業(yè)長(zhǎng)廊作為進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的試金石；復(fù)地加大長(zhǎng)期持有物業(yè)和商業(yè)物業(yè)的比例；順馳調(diào)整資產(chǎn)和資金轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)；河南建業(yè)在鄭州開(kāi)發(fā)首個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建業(yè)置地廣場(chǎng)；SOHO中國(guó)則宣布今后將退出住宅產(chǎn)品市場(chǎng)，專(zhuān)心去做商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。他們涉足商業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)的共同理由是：商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將取代住宅開(kāi)發(fā)成為市場(chǎng)上利潤(rùn)最高的行業(yè)。

問(wèn)題二：為什么商貿(mào)流通行業(yè)稱房地產(chǎn)為“新大陸”？

這是因?yàn)樯虡I(yè)企業(yè)逐漸發(fā)現(xiàn)了其自身價(jià)值鏈延伸的規(guī)律。比如北京的燕莎奧特萊斯選址在東四環(huán)的偏僻地段，在付出巨大的努力后，終于將該區(qū)域培育成為了商業(yè)旺地。如果燕莎不進(jìn)行二期、三期開(kāi)發(fā)，則意味著該地段將由別的商家來(lái)坐收其利。自己開(kāi)辟了沃土，卻讓別人來(lái)種植莊稼，這是任何商家都不愿意看到的，所以商業(yè)企業(yè)開(kāi)始順著價(jià)值鏈向上延伸，轉(zhuǎn)向了上游房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)，以享受地段變成熟后所帶來(lái)的附加值收益。除了燕莎這種情況，還有的商家進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)是出于減少租金支出的戰(zhàn)略考慮，從而轉(zhuǎn)向收購(gòu)房地產(chǎn)物業(yè)的。在這些商家看來(lái)，與其每年付出高額的租金給業(yè)主，還不如利用從資本市場(chǎng)圈來(lái)的資金收購(gòu)所租用的物業(yè)，這樣既可以一勞永逸地占有地段位置極佳的物業(yè)，避免支付高額租金，回避租金年年上漲的風(fēng)險(xiǎn)，又值得花成本來(lái)對(duì)物業(yè)進(jìn)行裝修，把物業(yè)改造成標(biāo)準(zhǔn)化的旗艦店。比如中國(guó)最大的家電連鎖巨頭國(guó)美電器，日前斥資1億多元人民幣，購(gòu)置了天津南樓店，拉開(kāi)了收購(gòu)物業(yè)的序幕。此前，國(guó)美在資本市場(chǎng)大舉融資逾65億港元，為其購(gòu)置物業(yè)提供了充足的現(xiàn)金儲(chǔ)備。當(dāng)然，國(guó)美的做法根本算不上新鮮，國(guó)內(nèi)外很多從事商業(yè)的企業(yè)都有過(guò)購(gòu)置或自建店面的歷史。比如跨國(guó)巨頭宜家，目前在中國(guó)的發(fā)展策略就是以收購(gòu)?fù)恋?、自行建店為主。?gòu)置或者自建店面，不僅能夠保證企業(yè)連鎖發(fā)展獲得連續(xù)和穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)周期和經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，而且有利于企業(yè)在駐地進(jìn)行長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃。

以上我從兩方面解釋了我國(guó)商業(yè)和地產(chǎn)發(fā)展的新形勢(shì)。基于商業(yè)與地產(chǎn)融合的大趨勢(shì)，在負(fù)責(zé)為湖南華盛集團(tuán)120余萬(wàn)平方米的超級(jí)地產(chǎn)大盤(pán)進(jìn)行商業(yè)咨詢的前后，我率領(lǐng)博士專(zhuān)家團(tuán)隊(duì)考察了國(guó)內(nèi)外絕大數(shù)的優(yōu)秀商業(yè)模式和地產(chǎn)模式，并將其中部分心得和隨筆整理成了這本書(shū)，以供國(guó)內(nèi)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與投資的商業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)業(yè)以及政府和相關(guān)行業(yè)的同行參考。