從商圈類型劃分上來看，商圈可以分為商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、辦公區(qū)和文教區(qū)4種類型。商業(yè)區(qū)是商業(yè)行業(yè)的集中區(qū)，其特色為商圈大，流動(dòng)人口多，商業(yè)氛圍濃厚，各種商店林立，具有快速、流行、娛樂、沖動(dòng)購買及消費(fèi)金額較高等特點(diǎn)。在這種商圈，商業(yè)所面臨的消費(fèi)力是最強(qiáng)的，同時(shí)面臨的競(jìng)爭(zhēng)也是最激烈的。住宅區(qū)和辦公區(qū)，由于其消費(fèi)群體相對(duì)固定，以日用品消費(fèi)和日常生活消費(fèi)為主，因此這種商圈里的商業(yè)設(shè)施要具有便利性和穩(wěn)定性，適合設(shè)置在聚客點(diǎn)，以生活消費(fèi)型為主，投資回報(bào)率將較為穩(wěn)定。文教區(qū)也就是教育商圈，與其他商圈相比，教育商圈主要針對(duì)的是學(xué)生消費(fèi)群體，更多的情況下適合時(shí)尚、娛樂、休閑、餐飲等各種小規(guī)模業(yè)態(tài)。從這一點(diǎn)來看，中小規(guī)模的各種商業(yè)都會(huì)對(duì)學(xué)生消費(fèi)群體產(chǎn)生分流。

金源MALL位于北京海淀區(qū)。海淀區(qū)擁有高校39所，接近北京市總共90所高校的一半，是高校最密集的地區(qū)。北京大學(xué)、中國人民大學(xué)、清華大學(xué)等高校就座落在這里。

從區(qū)域消費(fèi)環(huán)境來看，金源MALL毗鄰教育商圈，在人們的直覺中，大學(xué)生應(yīng)當(dāng)成為金源MALL的一個(gè)重要群體。但事實(shí)情況并非如此。

金源MALL2005年調(diào)查發(fā)現(xiàn)學(xué)生占顧客群的比例為7 6%，2006年調(diào)查發(fā)現(xiàn)學(xué)生所占的比例為14%。這些數(shù)據(jù)說明，金源MALL對(duì)學(xué)生的吸引力雖然開始加強(qiáng)，但大學(xué)生所占的人數(shù)比例還是較低的，人數(shù)占不到總消費(fèi)人數(shù)的15%，消費(fèi)能力和消費(fèi)的種類都比較有限，消費(fèi)主要集中在餐飲、學(xué)習(xí)用品和品牌服裝等方面，人均消費(fèi)額度低，無法構(gòu)成主力消費(fèi)群體。金源MALL毗鄰十幾所高校，為什么大學(xué)生消費(fèi)群體卻不能成為MALL目標(biāo)消費(fèi)者的主體?

按照2006年末對(duì)在校大學(xué)生做的一項(xiàng)消費(fèi)調(diào)查，在校大學(xué)生的開支集

圖119大學(xué)生消費(fèi)開支分配表中在如圖119所示的區(qū)域。