第五章

（圖略）

引言：

近年來(lái)，幾乎每個(gè)城市都在進(jìn)行移城或擴(kuò)城規(guī)劃。新的城市規(guī)劃給商業(yè)和地產(chǎn)帶來(lái)了新的商機(jī)。每個(gè)開(kāi)發(fā)商和投資商都希望自己的地盤(pán)能成為城市新的商業(yè)坐標(biāo)。這些良好的期望能否變成現(xiàn)實(shí)？筆者認(rèn)為，要對(duì)此作出判斷，必須首先分析商業(yè)新坐標(biāo)的發(fā)展歷程和必要條件。在本章中，筆者重點(diǎn)介紹的案例為廣州天河城。天河城是新城區(qū)地產(chǎn)發(fā)展成功的代表。1985年，國(guó)務(wù)院才正式批準(zhǔn)廣州市設(shè)立天河區(qū)。那時(shí)，天河城所在的位置還是阡陌縱橫的菜地和田野。1988年，廣州市才批準(zhǔn)天河區(qū)總體規(guī)劃，天河區(qū)將規(guī)劃建成廣州市科研、文化、體育中心城區(qū)。進(jìn)入20世紀(jì)90年代，廣州火車(chē)站東站、天河城廣場(chǎng)等一大批新的廣州標(biāo)志性城市設(shè)施相繼落成。1996年天河城開(kāi)業(yè)。在11年的時(shí)間里，天河城是如何從零開(kāi)始，走向成功的？在本章里，您可以與我一起，重溫它曾經(jīng)走過(guò)的旅程，您將會(huì)從中得到啟迪。

地產(chǎn)增值一般包括以下

四種渠道：政策增值、資源增值、經(jīng)營(yíng)增值和品牌增值。政策增值是城市規(guī)劃、政府優(yōu)惠

政策所帶來(lái)的地產(chǎn)增值；資源增值是指地塊價(jià)格隨著商圈的成熟而上升；經(jīng)營(yíng)增值是指商業(yè)運(yùn)營(yíng)所帶來(lái)的租金收益；品牌增值則是指品牌知名后所產(chǎn)生的溢價(jià)（見(jiàn)圖51）。

圖51地產(chǎn)增值示意圖

廣州天河城按照這四種增值渠道，經(jīng)過(guò)一步一步地發(fā)展和培育，成為中國(guó)商業(yè)與地產(chǎn)的一個(gè)新標(biāo)桿。

廣州天河城最關(guān)鍵的成功因素是抓住了廣州市規(guī)劃建設(shè)城市新中心這一最大的機(jī)遇。目前。國(guó)內(nèi)幾乎所有的城市都在進(jìn)行新一輪的擴(kuò)城或移城規(guī)劃，城市新規(guī)劃并不一定能夠給地產(chǎn)帶來(lái)增值。如果根本不具備做大型商業(yè)地產(chǎn)的條件，卻盲目進(jìn)行大規(guī)模的商業(yè)開(kāi)發(fā)，這無(wú)疑將面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)。相反，如果具備了做商業(yè)地產(chǎn)的條件，但沒(méi)有進(jìn)行適時(shí)、適當(dāng)規(guī)模的開(kāi)發(fā)，這也是一種損失，是機(jī)會(huì)成本的損失，因?yàn)闆](méi)有實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)價(jià)值的最大化。天河城是如何抓住城市新規(guī)劃的機(jī)遇而發(fā)展壯大的呢？要成為新的城市商業(yè)地標(biāo)，要具備哪些必要條件？