購物中心是一個綜合體，它不單單是房地產的一種業(yè)態(tài)形式，還是分銷商品的一種方式，也是貢獻地方稅收的一個主體，或提供工作機會的主要雇主實體。從其?生之日起，即二戰(zhàn)和朝鮮戰(zhàn)爭后不久，購物中心就漸漸產生了重要的社會和文化影響，從而在人們的日常生活中扮演著重要的角色。這在美國和加拿大尤為突出。在美國戰(zhàn)后大規(guī)模的郊區(qū)化熱潮(suburban boom)中，購物中心從一開始便得到了極大的發(fā)展，而且非常多元化；其發(fā)展歷程從20世紀 50、60年代時，購物中心的特殊地位僅是被消費者所意識；到20世紀晚期，它們已經非常普遍，甚至無所不在了。

事實上，在過去的50年中，購物中心日新月異、蓬勃發(fā)展，在全美已經形成了一個消費群體，他們期待從購物中心獲得服務、便利、價值和選擇?，F(xiàn)在，?費者們已經在關注一個高度發(fā)達和成熟的購物中心行業(yè)提供產品和服務的集中度和多樣性，但他們卻很少思考所有購物中心類型背后的功能和流程。盡管如此，在每一個社區(qū)，那些最近的封閉式的大型購物中心總是會出現(xiàn)在人們的腦海中，并成為出現(xiàn)率很高的詞匯。這也加深了購物中心在我們社會中的重要地位。

作為一種房地產業(yè)態(tài)，購物中心是非常獨特的，因為它不僅為消費者、零售商及其業(yè)主服務，也為大量其他的特殊人群服務。這類人群往往居住在購物中心所在的社區(qū)。社區(qū)服務由經濟或其它類型的支持所構成，許多購物中心因此成為社區(qū)生活的一?組成部分，可以提供從為中學籌資而建立的洗車服務到提供應急帳篷等服務，所以說，其功能已經超越了自身所提供服務的總和。

本書試圖為您提供與購物中心相關的重要領域和涉及方。購物中心有許多種類和特點，這一章節(jié)將介紹一些對大多數人或所有人而言都比較基本的核心概念。其他章節(jié)將會討論購物中心管理的關鍵領域的細節(jié)問題。

零售地產是一個獨特的模式

人們常說，零售地產的動態(tài)過程是三維的，而其他地產業(yè)態(tài)是二維的。這種不同是因為大多數非零售地產業(yè)態(tài)——如寫字樓、公寓和倉庫——都是建立在簡單的出租方-租戶關系基礎上。而購物中心和其他零售地產業(yè)態(tài)則是基于一種更加復雜的動態(tài)過程，它既包含以上兩個方面關系，也包含與消費者的關系。只有消費者光顧租戶的零售店，整個購物中心才能正常運轉，這樣就造成了一個三方關系。購物中心必須要找到合適的租戶（或商家）類型，租戶（或商家）要有效地招徠消費者，這樣才能支持其商業(yè)計劃，同時支付租金。這一系列的額外挑戰(zhàn)就帶來了零售地產的復雜性。

另外，購物中心的獨特性還在于，為了應對各種各樣的挑戰(zhàn)和機遇，其變化和發(fā)展的速度比其他多數地產業(yè)態(tài)要快。事實上，購物中心內的店鋪及其它構成部分在組合上的優(yōu)質性決定了其應對變化的能力。這種較為復雜的涉及三方的零售動態(tài)形式需要出租方和商家密切配合，滿足第三方——消費者才能獲得成功。購物中心要根據這三方和購物中心本身類型的不同所產生的需求來挑選工作人員?！≠徫镏行墓芾淼年P鍵利益方

從當前大部分購物中心的生命周期來看，其業(yè)務可以概括為，圍繞著前面提到的三方再加上貸款方的四方關系來運作。貸款?不是單單針對購物中心的。

1. 購物中心業(yè)主或出租方和運營者（如果運營者不是購物中心的業(yè)主，那么它指日常管理和運營購物中心的相關各方）

2. 租戶（或商家），他們占據購物中心的空間并支付租金

3. 消費者（或購物者），他們光顧購物中心及其中的店鋪

4. 貸款方，他們?yōu)橘徫镏行牡臉I(yè)主修建、購買或投資一家購物中心提供所需的資金

購物中心的絕大部分功能和細節(jié)都與上述各方有關。這四方對于同一個問題的觀點往往各不相同。許多時候，購物中心的管理作用就是在某一個特定的問題上，努力達到相關利益各方的?衡。例如，如果出租方只把空間租賃給能支付最高租金的商家，那么消費者的利益有可能就得不到最大化，因為可能那里就沒有他們喜歡去的店鋪了。這種既要滿足購物中心業(yè)主和商家需求，又要滿足消費者不斷變化需求的溝通，就要求了一種動態(tài)的平衡。另外，如果這些方面都非常和諧，那么自然而然就很容易滿足貸款方的目標了。

不斷找出、理解和滿足消費者、商家和出租方不斷變化的需求，是對購物中心的一個重要挑戰(zhàn)。

下面，對購物中心的介紹將主要集中在介紹與購物中心重要利益方和經營情況相關聯(lián)的不同角色。本章節(jié)將用購物中心的?種角色來描述購物中心的概況：

1、 作為生意場所的購物中心

2、 作為投資的購物中心

3、 作為物業(yè)的購物中心

作為生意場所的購物中心

基本結構和模式

購物中心的基本結構和模式如下：

l 幾乎所有的購物中心都有一個所在地，由占據的土地以及一些類型的建筑物組成，租戶和商家們在那里提供商品和/或服務。

l 支持建筑物所需的土地的精確大小取決于其自然地形、當地規(guī)劃、以確認租戶的停車要求、項目設計情況，以及其他相關因素。

l 租戶占據和租賃的空間以平方英尺（sf）計算；購物中心的總租賃空間被稱為可出租面積總額（GLA）。

l 獨立體，通常是外圍建筑，擁有自己的停車場，被稱為“超額分配”（outparcel）或“墊式”(pads)，或“墊式項目（pad sites)”。

購物中心的所在地以及通路（道路和停車區(qū)域）的意義在于，使消費者能夠快速進入停車區(qū)，并進入購物中心的一個或更多店鋪。大一點的購物中心通常會有連接周邊公路和購物中心內部停車場的駕車進入通道；這些通道會有幾個入口分布在購物中心的周圍。而最大的購物中心的所在地往往會有圍繞該建筑的環(huán)路。一個直接圍繞建筑?環(huán)路被稱為內環(huán)路，而離建筑稍遠一點的、往往用來連接停車區(qū)域和駕車進入通道的環(huán)路，就是外環(huán)路。一個購物中心的地形、停車場、道路和建筑的最終設計，要考慮如下因素：

l 原始地形

l 由已明確的主力店確定的參數，如停車場、道路、環(huán)路的規(guī)格

l 當地規(guī)劃部門確認的參數

l 出租方的目標和資源

l 購物中心類型

l 社區(qū)和鄰里的資源

購物中心的類型

購物中心的地點和建筑物的形式，以及其包含的零售店、娛樂設施和服務，都會影響購物中心基本型的劃分。區(qū)分這些類型的最根本特點是店鋪的可到達度——例如，購物者能夠從附近的停車區(qū)域（在一個非封閉的購物中心）直接進入店鋪？還是有一個供購物者行走的，不擔心天氣的封閉式非店鋪區(qū)域（在一個封閉的購物中心里）？

有封閉式非店鋪區(qū)的購物中心被稱為摩爾（malls）。購物者通常把封閉式非店鋪區(qū)域或整個建筑物稱為摩爾（mall）。行業(yè)術語中，任何一個建筑物的非店鋪區(qū)域和外部空間統(tǒng)稱為“公共區(qū)域”。購物中心的店鋪類型的特定屬性會決定了購物中心的租戶基本構成（tenant base），或商品組合的店鋪類型，從而總體上決定這?購物中心的類型。

購物中心的定義。下一頁的表格提供了購物中心基本類型的主要區(qū)別，它能夠幫助大家更好地理解。表格中的一些分類，如規(guī)模、主力店的數量和商圈（trade area）應該是每個購物中心類型的“典型”要素。這些要素并不意味著包含了每一個購物中心的經營特征。決定購物中心分類的主要因素是其商品定位（經營的商品及服務類型）和規(guī)模，這是一個總體的原則。精確地區(qū)分每一個購物中心是不太可能的。一個混合式的購物中心可能會把兩個或更多類型的特點結合在一起。有的購物中心的情況極其特殊，根本無法歸為表格中的哪一類。還有一些類型在表格中沒有單獨列出來，它們毫無疑問也是這個行業(yè)的組成部分。