預(yù)算

收入

收入部分即試圖預(yù)計(jì)你所有的收入來源，如最低租金、百分比租金、公共區(qū)域維護(hù)回收費(fèi)、租賃區(qū)裝修（TI）回收費(fèi)/貸款、促銷/市場(chǎng)營銷基金、雜項(xiàng)收入（如付費(fèi)電話/售貨機(jī)）及購物中心其他能夠產(chǎn)生收入的運(yùn)營活動(dòng)。

租金。查看一下你所有的租約。希望在每一個(gè)租約前面都有租賃摘要，這將使你快速瀏覽到租金上升的情況。在你的收入日程表中檢查一下租金的變化情況。

你的百分比租金應(yīng)當(dāng)以逐漸上升或下降的銷售額為基礎(chǔ)，并且建立在過去租戶的銷售和競爭情況經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，你不僅要考慮自己的購物中心的情況，而且也要以周邊的購物中心為參照。

回收費(fèi)用(recoveries)。在許多情況下，回收費(fèi)用的起征是在不考慮百貨商店貢獻(xiàn)的情況下、購物中心的占據(jù)情況達(dá)到1/4時(shí)才開始的。你將必須在租賃計(jì)劃的基礎(chǔ)上考慮購物中心的占據(jù)情況，并作出假設(shè)。你最好保守一些；如果有一塊區(qū)域從來沒有獲得過租金，那么你就不要估計(jì)它會(huì)被占據(jù)，否則在下一個(gè)年度你將很難支持這塊區(qū)域的收入預(yù)計(jì)狀況。

有些時(shí)候，你會(huì)碰到租賃協(xié)議中議定的最低標(biāo)準(zhǔn)（minimum denominator），所以你需要再次查閱租約以確認(rèn)這些數(shù)額。

對(duì)于可適用的回收費(fèi)用，也請(qǐng)你查閱租約。對(duì)于百貨商店，他們會(huì)去掉一些回收項(xiàng)目，因?yàn)樗麄儠?huì)直接支付那些費(fèi)用。即使是這樣，你也仍然可能要仔細(xì)檢查一下這些成本。例如垃圾清理費(fèi)，因?yàn)橘徫镏行闹袝?huì)有消費(fèi)者在公共區(qū)域的垃圾需要清理。

有些情況下，租戶已經(jīng)協(xié)商爭取到了公共區(qū)域收費(fèi)、房地產(chǎn)稅和/或保險(xiǎn)費(fèi)的增長上限。當(dāng)物業(yè)被出售時(shí)，這部分費(fèi)用會(huì)大幅度增長，而且是不能被轉(zhuǎn)嫁給租戶的。這就叫做額外費(fèi)用。業(yè)主將不得不支付這部分支出。

租戶通常不會(huì)支付房地產(chǎn)稅或保險(xiǎn)費(fèi)用的管理費(fèi)。

另外，百分比租金可能抵消一些租賃區(qū)裝修的回收費(fèi)用。這種情況下，在租賃區(qū)裝修回收費(fèi)支付(kick in)之前，租戶會(huì)支付(credit)一個(gè)百分比租金的臨界金額，從而代替租賃區(qū)裝修回收費(fèi)。

支出

在經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)期，支出常常會(huì)超過收入。這對(duì)于業(yè)主來說是比較可怕的，尤其是當(dāng)業(yè)主購買了一家高維護(hù)費(fèi)用的購物中心的時(shí)候。無論租金的增幅如何，這種購物中心的成本會(huì)繼續(xù)上升。因此，你必須總是在預(yù)計(jì)下一年支出可能增長的基礎(chǔ)上計(jì)劃支出。

合同。這并不是個(gè)難事。你可能希望查閱一下與現(xiàn)有供應(yīng)商的合同，并與其協(xié)商下一年的費(fèi)率，或者考慮更換和重新對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行招標(biāo)。無論如何，你都需要及時(shí)準(zhǔn)確地確認(rèn)費(fèi)率數(shù)額。

勞動(dòng)力。這是運(yùn)營中非常重要的一個(gè)部分。勞動(dòng)力價(jià)格——無論是工會(huì)組織還是非工會(huì)組織——都需要提前預(yù)計(jì)。查詢一下負(fù)擔(dān)能力指數(shù)（affordability index），從而了解你的雇員能否真正依靠所得報(bào)酬生存下來。這是非常重要的，因?yàn)槿绻麄儫o法生存，那么他們會(huì)通過其他方式提高工資。

勞動(dòng)力價(jià)格同樣也是與合同緊密聯(lián)系的，如自動(dòng)調(diào)整合同（elevator and escalator contracts）就是與生活費(fèi)補(bǔ)貼（COLA）相聯(lián)系的。這就自然而然會(huì)影響這些合同，而且需要提前考慮進(jìn)預(yù)算中。

備注：elevator and escalator clauses 是指（規(guī)定工資定期按生活費(fèi)用）上下調(diào)整的條款,；升降的方法。

物資(materials)。有一個(gè)決定物資成本增長的指數(shù)。大多數(shù)情況下，你將可以與供應(yīng)商協(xié)商，在一定銷售額情況下讓這個(gè)成本不超過一定金額。如果你沒有達(dá)到預(yù)計(jì)的銷售額，你將被收取稍高一點(diǎn)的費(fèi)用。

同樣，這些費(fèi)率的一定百分比會(huì)對(duì)一些合同產(chǎn)生影響，例如自動(dòng)調(diào)整的合同（elevator/escalator contracts）。

設(shè)施。你需要與提供設(shè)施的公司聯(lián)系，看看他們是否預(yù)計(jì)會(huì)有漲價(jià)。設(shè)施公司不能單方地提高價(jià)格。他們必須經(jīng)公共設(shè)施委員會(huì)（PUC）的認(rèn)可，才能漲價(jià)。這個(gè)過程一般比較長，因此設(shè)施公司一般會(huì)提前知道他們?cè)谫M(fèi)率方面的計(jì)劃。

在得到PUC批準(zhǔn)的時(shí)候，你也許希望聯(lián)合一些力量，采取行動(dòng)阻止費(fèi)率的上漲，盡力保持在原有水平。

房地產(chǎn)稅。在大多數(shù)區(qū)縣，房地產(chǎn)稅都是根據(jù)適用稅率的不同債券措施（bond measure）來安排的。這可能比重新估價(jià)時(shí)房地產(chǎn)價(jià)值提升還要有影響。你所在的州可能會(huì)設(shè)定一個(gè)增長上限，如加州的13號(hào)提議（proposition）主張每年上漲2%，除非購物中心被出售，那樣自然就根據(jù)基準(zhǔn)年的新購買價(jià)格重新評(píng)估。

有一些房地產(chǎn)稅務(wù)上訴程序，你可以自己進(jìn)行，也可以和稅務(wù)上訴公司一起進(jìn)行。你可以與他們協(xié)商他們的代理費(fèi)，例如儲(chǔ)備金(savings)的50%-25%這個(gè)區(qū)間，或者一個(gè)固定費(fèi)用。

保險(xiǎn)。大多數(shù)情況下你可以從保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)那里得到有關(guān)你保險(xiǎn)費(fèi)增長的資料，這取決于購物中心以往的評(píng)級(jí)（理賠數(shù)量）和市場(chǎng)如何獲得你的產(chǎn)品。這個(gè)市場(chǎng)就是能夠?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)承保的保險(xiǎn)商；產(chǎn)品就是物業(yè)類型——購物中心。你可以經(jīng)常與不同公司的獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人保持溝通，從而了解這個(gè)市場(chǎng)新行情。每一年都會(huì)有新的保險(xiǎn)公司進(jìn)入某一種物業(yè)類型，其中可能就會(huì)有適合你的一家。

試算報(bào)表(Pro formas)

試算報(bào)表是跨年度的(multiyear)預(yù)算，它通過假設(shè)預(yù)測(cè)購物中心將的運(yùn)營狀況。它將考慮完全租賃(lease-up)、再出租(re-lease)、預(yù)計(jì)的經(jīng)濟(jì)變化和成本對(duì)盈虧的影響。這種情況下，你將在預(yù)測(cè)未來的時(shí)候多次使用“如果……會(huì)如何”的假設(shè)。

備注：BOTTOM LINE

1. (賬簿上的)末行數(shù)字，結(jié)算盈虧的底線，盈虧一覽結(jié)算線；財(cái)政賬目底線；財(cái)務(wù)上的考慮

2. [口語](企業(yè)的)盈虧；(成本、贏利、虧損等)財(cái)金問題

未來收入預(yù)測(cè)

對(duì)于一個(gè)現(xiàn)有的項(xiàng)目，應(yīng)該如何預(yù)測(cè)其未來的收入呢？如果有以往的跟蹤記錄，得以對(duì)該項(xiàng)目未來的收入進(jìn)行假設(shè)，那么這個(gè)問題就相對(duì)容易一些。如果對(duì)于一個(gè)新開發(fā)的項(xiàng)目沒有可用的信息該怎么辦呢？你會(huì)怎么做？你可以與相關(guān)“知情的”政府部門溝通，例如商務(wù)部門、稅務(wù)部門和公共部門的官員，獲得他們的專業(yè)支持，從而得到開始制作試算報(bào)表的基礎(chǔ)。下一步，在不同假設(shè)的基礎(chǔ)上制作不同的方案。如果你的預(yù)測(cè)是以仔細(xì)考慮過的假設(shè)為前提，那么這個(gè)過程將使你了解這個(gè)項(xiàng)目的未來和過去。

收入主要是以實(shí)體(bodies)為基礎(chǔ)的。這就意味著，你需要了解有多少人口在你考慮開發(fā)購物中心的區(qū)域里生活和工作。接下來，你需要了解他們每一個(gè)人的可支配收入是什么水平，以及他們是否將在你的購物中心中消費(fèi)。如果人口基礎(chǔ)不穩(wěn)定，那么將導(dǎo)致銷售額也飄忽不定，這將影響到你的租金水平。銷售額是租金的基礎(chǔ)。如果租金太高，那么租戶們將不能夠繼續(xù)在這里開展業(yè)務(wù)，便會(huì)離開。最終的結(jié)果就是整個(gè)項(xiàng)目的失敗。

貨幣的時(shí)間價(jià)值

從最廣義的意義上說，貨幣的時(shí)間價(jià)值必須考慮任何投資類型的周期。在周期中購買投資的成本效益最高的時(shí)候就是螺旋式上升期的開始時(shí)期。市場(chǎng)條件會(huì)流入每一個(gè)投資類型的正弦波曲線中。這個(gè)曲線的持續(xù)時(shí)間長短不同，在12年到18年間浮動(dòng)。一般來說，房地產(chǎn)周期跟隨著商業(yè)周期變化。隨著市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖，市場(chǎng)慢慢狂熱起來，這就會(huì)激起大量投資者在市場(chǎng)高位期的購買行為。在狂熱的購買之中誰會(huì)獲利？是開發(fā)這些項(xiàng)目的本地投資者。

開發(fā)商和投資者的問題就在于缺乏使用電腦快速分析項(xiàng)目的能力。相反，房地產(chǎn)開發(fā)商和投資者們僅僅使用一個(gè)未來穩(wěn)定的資本化現(xiàn)金流報(bào)表(use a single sheet of future-stabilized cash flows that are capitalized)，來獲得整個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值。這個(gè)單張的試算報(bào)表并沒有回答項(xiàng)目將何時(shí)發(fā)生和在何時(shí)間段內(nèi)發(fā)生的問題。這個(gè)項(xiàng)目在沒有考慮到變換租區(qū)、獲得授權(quán)（entitlement）、項(xiàng)目租賃和收到回報(bào)的基礎(chǔ)上就產(chǎn)生了。項(xiàng)目的時(shí)間跨度可能會(huì)抵消項(xiàng)目的利潤。即使項(xiàng)目根據(jù)一頁的試算報(bào)表正常運(yùn)轉(zhuǎn)，如果“附帶利息”吃掉了所有的利潤，那么貨幣的成本（利息、優(yōu)先收益preferred return等）也可能會(huì)使項(xiàng)目陷于被動(dòng)(negative)的局面。