理解與使用租賃文件

基于你所在的購物中心或公司的不同，你可能會(huì)碰到各種各樣的租賃文件格式。這些文件或條款可能有幾頁紙，也可能?五六十頁或更多。有時(shí)候你使用的租賃文件格式很短，你可能不僅需要通過多次使用來完全理解這份文件，還需要經(jīng)常記住和引用其中的大段內(nèi)容。而有些時(shí)候，你要面對(duì)冗長(zhǎng)的文件和其中無數(shù)的細(xì)節(jié)。不管怎樣，你的工作就是要理解租賃文件并把它運(yùn)用到可能在你管理的物業(yè)中出現(xiàn)的一切情況之中。

為了理解你所管理的物業(yè)存在的租賃關(guān)系，請(qǐng)你一定要閱讀租賃文件。雖然閱讀這些文件恐怕并不有趣，但是這對(duì)于你和即使對(duì)管理購物中心沒有最主要責(zé)任的員工來說，都是必須的。當(dāng)然，閱讀長(zhǎng)篇的租賃文件就更是覺得乏味了。這里有一種方法能夠使這個(gè)?讀過程更容易和有效，即不是一口氣從第一頁開始讀到最后一頁。因?yàn)榇蟛糠肿饧s包含的內(nèi)容不會(huì)超過30個(gè)條款（租賃文件涉及的所有條款），所以你可以用一個(gè)月的時(shí)間來熟悉這些內(nèi)容，每天閱讀一個(gè)條款。即使你從公司所屬的一個(gè)購物中心調(diào)到另一個(gè)購物中心工作，只要是使用同一種租賃文件，你應(yīng)該還要通過這種一天一個(gè)條款的方式來閱讀租賃文件。當(dāng)你這樣閱讀時(shí)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)一些變化。

首先，由于你可能不斷地閱讀類似的材料，即使你沒有實(shí)際使用文件，你也會(huì)感覺越來越理解這些文件了；其次，當(dāng)你閱讀時(shí)你會(huì)發(fā)覺有許多細(xì)節(jié)和方面你還不能理和吸收（這主要是由于你還沒有實(shí)際使用的機(jī)會(huì)），那么反復(fù)地閱讀可能會(huì)使你理解得更好；最后，在這個(gè)過程中你一次又一次地思考租賃的一些話題，也會(huì)不斷增強(qiáng)你的自信心。

雖然這個(gè)30天的閱讀計(jì)劃會(huì)保證你在最長(zhǎng)一個(gè)月的時(shí)間內(nèi)完成閱讀，但是你很可能提前完成。那是因?yàn)椋切┪募浅６绦?，而且你也?huì)常常想每次多讀一點(diǎn)。所以，你可能每天閱讀了3或4個(gè)條款，從而加快了整個(gè)速度。但是，當(dāng)你閱讀特別詳細(xì)或技術(shù)性的條款時(shí)，每天日常性地閱讀一個(gè)條款也是非常有用的。這時(shí)候保證你完全理解這一個(gè)條款就非常重要，而不是一次讀很多?款卻半懂不懂。

閱讀租賃文件的一個(gè)很好的原則就是，除非你完全理解每一個(gè)詞語的意思，否則永遠(yuǎn)不要讓一個(gè)詞溜過你的眼睛。有時(shí)候一組詞語或者句子都會(huì)從你的眼中溜走，所以你可以給自己立下一個(gè)規(guī)矩，如果不能用自己的話自信地解釋所有內(nèi)容就不能結(jié)束這個(gè)條款。你可以考考自己，設(shè)定一個(gè)“如果??”的情景，然后用租賃語言闡述。如果你在一些術(shù)語或短語上“卡殼”的時(shí)候，就需要得到一些幫助。可能這時(shí)候只需要你快速瀏覽一些字典或公司文獻(xiàn)。但是有些時(shí)候你需要與你的律師溝通從而獲得很好的解釋。無論如何，請(qǐng)你一定?努力，這樣在你30天的過程結(jié)束時(shí)，你會(huì)收獲頗豐(you have it down cold)。

租賃文件的重要組成部分

雖然租賃文件可能非常冗長(zhǎng)并包含許多部分和方面，但是如果你從處理出租方-租戶關(guān)系的一些重要方面來思考這些條款，你就會(huì)覺得理解這些文件就不是那么難了。下面是租賃文件一般包含的重要內(nèi)容。但它不可能是所有租賃文件的全部?jī)?nèi)容，因?yàn)槊恳粋€(gè)物業(yè)都有自己的細(xì)節(jié)和特點(diǎn)，也需要獨(dú)立的和專門的語言來表述。在閱讀租賃文件時(shí)，通過把你的思考?xì)w類到下面這樣不同的領(lǐng)域，你會(huì)發(fā)現(xiàn)把需要思考的條款進(jìn)行分類并理解每一個(gè)部分與整個(gè)租賃的關(guān)系會(huì)讓自己覺得輕松不少。

1. 定義與基本條款

? 租賃術(shù)語定義

? 購物中心與租賃區(qū)域的物理特征

? 協(xié)議有效期

2. 經(jīng)濟(jì)性條款

? 租賃成本與計(jì)算方法

? “通過”成本與計(jì)算方法

? 附加租金（稅務(wù)、市場(chǎng)營(yíng)銷、保險(xiǎn)等）

? 賠償與保險(xiǎn)要求

? 押金、罰金與利息成本

3. 使用與控制

? 租戶空間

? 公共區(qū)域

4. 租戶義務(wù)

? 店鋪經(jīng)營(yíng)

? 維修與維護(hù)

? 施工

5. 出租方義務(wù)

? 購物中心經(jīng)營(yíng)

? 租戶相關(guān)義務(wù)

? 初始設(shè)施建設(shè)與租戶空間移交(initial facility construction and tenant space turnover)

6. 重?情境約定

? 購物中心重大損壞下的重建

? 政府征地

? 出租方出售購物中心

7. 法律程序

? 達(dá)成一致

? 違約責(zé)任

? 書面通告

? 轉(zhuǎn)讓與轉(zhuǎn)租