首次房產(chǎn)投資

親愛的阿斯頓： 

1975 年，我投資了第一套房產(chǎn)。那時(shí)我 23 歲，你的外婆和我已經(jīng)結(jié)婚，也買了自己的房子。要購買第二套房產(chǎn)完全是因?yàn)橄霋赍X。 

那次我犯了很多錯(cuò)誤：我買的房產(chǎn)類型不對(duì)（只是一塊光禿禿的地皮，不能帶來收入），我們沒有通過借款增加收益，出手也太早。但是撇開這三個(gè)重大錯(cuò)誤（可能還有幾個(gè)小錯(cuò)誤）不說，18 個(gè)月后，我們出手時(shí)投資回報(bào)率是 66%。 

那時(shí)候，房地產(chǎn)投資非常掙錢。作為投資資產(chǎn)中的一類，那時(shí)候的房地產(chǎn)沒有像現(xiàn)在這么火爆，參與房地產(chǎn)投資的只是極少部分人，幾乎沒有相關(guān)書籍可供參考，沒有房地產(chǎn)專家舉辦"投資房產(chǎn)，發(fā)家致富"之類的研討會(huì)，媒體也沒有關(guān)于房地產(chǎn)投資的報(bào)道，總之，那跟今天鬧哄哄的情形截然不同。那時(shí)的市場(chǎng)是完全開放的，因?yàn)槭歉咄浀屠?，房地產(chǎn)投資就相當(dāng)于印鈔許可證。我剛開始接觸這個(gè)市場(chǎng)，對(duì)于自己的所作所為根本沒有什么清晰的戰(zhàn)略或概念，雖然犯了一些錯(cuò)誤，但也掙了不少錢。哎，真懷念那時(shí)候的日子??！ 

過后我才意識(shí)到這項(xiàng)交易實(shí)際上錯(cuò)誤一堆。之后幾年的時(shí)間，我一直認(rèn)為我做得成功極了，畢竟 18 個(gè)月就有 66% 的投資回報(bào)率是相當(dāng)不錯(cuò)的，對(duì)吧？幾年過后，我又進(jìn)行了一次類似的房產(chǎn)交易，那次掙得更多，雖然也犯了類似的錯(cuò)誤，但卻有不錯(cuò)的回報(bào)。我第二次又重蹈覆轍的原因是因?yàn)槲疫€沒意識(shí)到我第一次房產(chǎn)投資犯了什么錯(cuò)誤。我并不是說這兩項(xiàng)交易我做得不好，而是我本來可以做得更好。從事了一輩子的投資工作，現(xiàn)在回過頭來看那些交易，我意識(shí)到如果當(dāng)時(shí)我可以再忍耐一會(huì)，那么我不需要做什么，就能掙更多的錢了。學(xué)習(xí)投資之后我開始從事理財(cái)指導(dǎo)和顧問的工作，十余年過后我才發(fā)現(xiàn)那兩項(xiàng)交易我可以做得更好。

我希望你可以汲取我的教訓(xùn)，不要再犯同樣的錯(cuò)誤?，F(xiàn)在讓我們來看看 23 歲的我初涉房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)都犯了哪三個(gè)重大錯(cuò)誤。

沒有收入的投資 

我買的是地皮，沒有任何建筑，這也意味著沒有收入。事實(shí)上這并不是房地產(chǎn)投資，而是投機(jī)。1975 年，我還不明白投資和投機(jī)之間的區(qū)別，也不知道了解這種區(qū)別的重要性，因此我不清楚我的行為是投資還是投機(jī)。阿斯頓，投機(jī)和投資之間最重要的區(qū)別是你購買的資產(chǎn)會(huì)不會(huì)產(chǎn)生收入。資產(chǎn)要變成投資，除了簡單的價(jià)格變動(dòng)之外，還必須給你帶來收入。 

如果你可以接受這個(gè)投資的定義（我沒有見過比這更精辟的定義了），我就接著往下說。只有三種資產(chǎn)類型可以產(chǎn)生收入，可以被定義為投資： 

第一種是企業(yè)的一部分——各類股票或股份，代表了企業(yè)所有權(quán)的一部分，它通過企業(yè)盈利產(chǎn)生收入；第二種是產(chǎn)生收入的房地產(chǎn)，不管是住宅還是商用，租金是其主要收入；第三種是存款，銀行短期存款、公司或政府的長期債券，這需要支付固定的利息，支付周期有時(shí)會(huì)長達(dá)幾十年。

能夠被準(zhǔn)確地稱為投資的僅有這些——股票、房地產(chǎn)和產(chǎn)生利息的存款，其他的不是投機(jī)（在這里，需要把黃金、珠寶、古董、藝術(shù)品以及地皮都?xì)w入投機(jī)，因?yàn)樯鲜鰶]有一樣?xùn)|西可以產(chǎn)生收入）就是投資的方式（共有基金、企業(yè)聯(lián)合組織等等）。后者總是建立在股票、房地產(chǎn)或存款 

（有時(shí)候是三者的結(jié)合）的基礎(chǔ)上，真正意義上的投資也是如此。有些人可能會(huì)把另外一組投機(jī)資產(chǎn)（黃金、商品、古董等）稱作投資，但它們唯一能產(chǎn)生收益的途徑是通過身價(jià)的提高。因此購買這些商品的時(shí)候，購買者實(shí)質(zhì)上是在預(yù)測(cè)它們價(jià)值的增長，而投資是即使價(jià)值沒有改變，購買者還是可以通過企業(yè)盈利、租金或利息來賺取收入。 

投資的資產(chǎn)和投機(jī)的資產(chǎn)最大的區(qū)別不僅僅是學(xué)術(shù)興趣上的問題，更重要的是它們產(chǎn)生的實(shí)際衍生物。首先，能帶來收入的投資會(huì)使人有一種安全感，即使你買的房地產(chǎn)貶值了，你還是可以通過收租金獲得投資回報(bào)；其次，有收入的投資可以增加收益，如果我在 1975 年的時(shí)候購買一處可供租賃的房產(chǎn)，那我現(xiàn)在不但存了一大筆租金，還享有資本收益。真正的投資不僅有收入，其收入還應(yīng)該反映出此項(xiàng)投資的價(jià)值——決定某一項(xiàng)投資價(jià)格的是收入的金額和它本身的價(jià)值（包括金錢或是其他的形式，持續(xù)性長短，是否增值這些因素）。對(duì)此，每一種不同的投資資產(chǎn)類型都有專用詞匯——股票投資者用市盈率，地產(chǎn)投資者用報(bào)酬率和資本化率，債券投資者用票面利率和投資收益，但是他們關(guān)注和衡量的都是同一種東西：從某個(gè)投資資本中我能獲得多少收入。就像我之前說過的，投資回報(bào)才是關(guān)鍵。 

阿斯頓，接下來我不會(huì)討論所有這些投資的估價(jià)方法，因?yàn)槟憧梢哉业胶芏嘞嚓P(guān)信息。我要說的最重要的一點(diǎn)是投資的收入越高，成本就越高。如果一家公司的盈利增加了，或者一棟大樓的租金上升，那么那些投資的資本價(jià)值也會(huì)升高。 

要弄清楚你是一個(gè)投資者不是投機(jī)者。當(dāng)然，你可能會(huì)時(shí)不時(shí)地作黃金或貨幣的投機(jī)買賣，但你的大部分錢都應(yīng)該用于投資，享受投資帶來的低風(fēng)險(xiǎn)和高回報(bào)，因?yàn)樗梢越o你帶來收入。1975 年的時(shí)候我是一個(gè)投機(jī)者，因?yàn)槲屹I了那塊光禿禿的地皮，但現(xiàn)在我成為了一個(gè)真正的投資者。 

相信我，阿斯頓，投資的風(fēng)險(xiǎn)更低，收益更高。 

沒有借款 

在另一封信中我會(huì)詳細(xì)地和你談?wù)摻杩钔顿Y，在這里我只想說當(dāng)初我應(yīng)該借錢買兩塊地皮，如果我那么做了，收益就會(huì)翻倍，或者接近翻倍， 

畢竟借錢要付利息，這多多少少會(huì)減少我的收益。我很快將會(huì)寫到如何借錢投資，以及它的好處和陷阱。

出售 

我真不應(yīng)該賣了那塊地皮。最近有人告訴我現(xiàn)在那個(gè)位置的價(jià)格是我出手價(jià)格的 40 多倍，那相當(dāng)于每年 11.5% 的投資回報(bào)率。（在我的投資手冊(cè)里）投資的規(guī)則之一就是要放長線釣大魚，我當(dāng)初太傻了沒有那么做，我真不應(yīng)該把它賣了換錢。那些錢是怎么花掉的了？說實(shí)話我不記得了：可能花在升級(jí)車子，或者給房子鋪地毯上了，總之大概就是類似的傻事。我的錯(cuò)誤是把地皮換成了錢，而不是等財(cái)富以每年 11.5% 的回報(bào)率積攢，考慮到這項(xiàng)投資沒有財(cái)務(wù)杠桿率，也沒有收入，這個(gè)回報(bào)算是相當(dāng)高了。 

早知當(dāng)初……人們常常會(huì)說這句話。早知當(dāng)初我就會(huì)購買可以帶來收入的房產(chǎn)，借錢買至少兩套房產(chǎn)，并且堅(jiān)決不出手。我希望這些信能夠幫助你開始你的投資事業(yè)，傳授給你應(yīng)該掌握的知識(shí)，這樣你就可以從我的錯(cuò)誤中學(xué)習(xí)，不要犯類似的錯(cuò)誤。

愛你的 

馬丁外公

另：在你開始考慮我的錯(cuò)誤讓你損失了一大筆遺產(chǎn)，以及如果沒有那個(gè)錯(cuò)誤我們家將會(huì)多么的富裕之前，我想給你算算那筆房地產(chǎn)交易。在 1975 年，我花了 1500 元買了那塊地皮，18 個(gè)月后出手時(shí)是 2500 元。那塊地皮今天大概值 10萬元。這個(gè)數(shù)字少得可憐，你可能還會(huì)認(rèn)為我在后面少寫了幾個(gè)零，但是，數(shù)字并不是關(guān)鍵，重要的是百分比。不管那次我有沒有犯錯(cuò)，或者即使我每件事都做對(duì)了，我也不會(huì)因?yàn)槟菈K地皮變成大富翁。不過，對(duì)我而言，這卻是一個(gè)非常有價(jià)值的教訓(xùn)，我希望你也能從中獲益。