那時(shí)你媽媽只有兩歲，而你的小姨格里塔（Greta）也即將出生，我們手頭很緊，所以從銀行貸款似乎不是一個(gè)非常好的主意。那我就剩另外一種選擇——出售。 

就這樣我在當(dāng)?shù)貓?bào)紙登了廣告（那時(shí)候還沒(méi)有網(wǎng)上拍賣場(chǎng)，因?yàn)榫W(wǎng)絡(luò)還沒(méi)有普及，我們只能打電話，不過(guò)那時(shí)的電話也不是很可靠），之后有一個(gè)人聯(lián)系了我。這家伙只看了一眼這塊地皮就當(dāng)場(chǎng)同意給我寫一張 1.5萬(wàn)元的支票（阿斯頓，我以后會(huì)為你解釋什么是支票，我想說(shuō)的是他可以當(dāng)場(chǎng)就支付購(gòu)買）。我接受了他 1.5 萬(wàn)元的出價(jià)，賺了 5 千元。 

乍一看你可能會(huì)認(rèn)為我的投資收益率是 50%，因?yàn)槲沂?nbsp;1 萬(wàn)元買進(jìn)，1.5 萬(wàn)元出手。從某種程度上說(shuō)你這種想法是正確的，因?yàn)檫@塊地皮在兩年內(nèi)增值了 50%，但是我的收益遠(yuǎn)不止如此。你還記得我自己投資了多少錢嗎？沒(méi)錯(cuò)，我只投入了 500 塊錢，其他的錢都是賣主借給我的，而且沒(méi)有利息，我的收益是 5 千元，這樣計(jì)算的話我就掙了投資資本的十倍之多，也就是 1000%。舉債經(jīng)營(yíng)讓我的收益回報(bào)率從 50% 升了 1000%。 你外公我總算做對(duì)了一件事！ 

話說(shuō)回來(lái)，事實(shí)上我能做成這筆交易有運(yùn)氣的成分，所以我也不想為你推薦這樣的投資方式，不過(guò)你可以從中學(xué)習(xí)負(fù)債經(jīng)營(yíng)投資的方法，從以上這筆交易中，你也看到了負(fù)債經(jīng)營(yíng)的確可以大大增加你的收益。但是我想要給你提個(gè)醒：負(fù)債經(jīng)營(yíng)同樣也會(huì)擴(kuò)大你的損失，下面會(huì)向你展示它如何擴(kuò)大損失。不過(guò)，如果負(fù)債經(jīng)營(yíng)的方法在正確的投資交易中使用得當(dāng)，債務(wù)就變成了好債。 

在這筆交易中我犯了兩個(gè)錯(cuò)誤，一個(gè)是沒(méi)有購(gòu)買可以產(chǎn)生收入的房產(chǎn)（而是買了一塊空地皮進(jìn)行投機(jī)性投資），另一個(gè)是采取了短期投資，過(guò)早出手。如果我沒(méi)有犯這些錯(cuò)誤的話，我就可以在增加收益的同時(shí)降低風(fēng)險(xiǎn)。假設(shè)我當(dāng)時(shí)買的是可以產(chǎn)生收益的投資，那么等到要籌錢還債給賣主的時(shí)候，我的壓力就會(huì)小很多。因?yàn)槿绻蟹孔馐杖?，我就可以輕易地向銀行貸款，用房租的收入來(lái)支付銀行貸款利息。 

人們?cè)谶M(jìn)行負(fù)債經(jīng)營(yíng)投資時(shí)經(jīng)常會(huì)用到這種方法來(lái)提供資金：房租收入或股票的股息可以用來(lái)支付利息（至少可以支付部分利息）。我那時(shí)候是非常幸運(yùn)的，竟然有人愿意借我錢，而且不收利息。缺陷就是期限只有兩年，時(shí)間太短，一眨眼就過(guò)去了。當(dāng)時(shí)我的第二個(gè)孩子即將出生，生意也越做越大，我需要賣掉那塊地皮來(lái)還債，因?yàn)樗荒芙o我?guī)?lái)收入，而賣掉它是我犯的第二個(gè)錯(cuò)誤。這塊地皮現(xiàn)在的價(jià)值肯定超過(guò) 15 萬(wàn)元，對(duì)于我當(dāng)時(shí)投入的 500 塊錢來(lái)說(shuō)，這個(gè)回報(bào)率是相當(dāng)之高。 

假設(shè)這塊地皮可以給我?guī)?lái)收入的話，我就很有可能不會(huì)賣掉它，而是等到收入和價(jià)值升高之后，用它來(lái)貸款，進(jìn)行更多的投資。運(yùn)用升值的股票和收入來(lái)購(gòu)買更多的投資是個(gè)良性循環(huán)，它使得很多人在幾年內(nèi)發(fā)財(cái)致富。因?yàn)槲屹I了一塊不能產(chǎn)生收入的土地，然后又過(guò)早地出售，使得我錯(cuò)失了這個(gè)發(fā)財(cái)致富的良機(jī)。 

從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，負(fù)債經(jīng)營(yíng)投資（或者杠桿投資）是非常有效的。首先你需要一項(xiàng)升值的資產(chǎn)（這不包括銀行存款和債券），最理想的是這項(xiàng)資產(chǎn)可以給你帶來(lái)不錯(cuò)的收入，減輕你借款所需的費(fèi)用。股票和房地產(chǎn)雖然有可能在持續(xù)的一段時(shí)間內(nèi)不會(huì)升值，反而急劇貶值，但是從長(zhǎng)期來(lái)看，它們最終一定會(huì)升值。對(duì)于負(fù)債經(jīng)營(yíng)的投資者來(lái)說(shuō)這也可能會(huì)是個(gè)大災(zāi)難，因?yàn)殡m然收益可以通過(guò)負(fù)債經(jīng)營(yíng)加倍，但是同理?yè)p失也會(huì)加倍。這意味著你原本可能只是中度財(cái)政損失，虧損一些，但是負(fù)債經(jīng)營(yíng)投資會(huì)將損失擴(kuò)大，讓你傾家蕩產(chǎn)。 

回想一下那塊我自己出了 500 塊錢，借了 9500 塊錢買的價(jià)格為 1 萬(wàn)元的空地皮吧，假設(shè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格跌了一點(diǎn)兒，那塊地皮只能賣 9500塊錢的話，我將會(huì)血本無(wú)歸（事實(shí)上那樣的話我會(huì)更慘，因?yàn)槲疫€要額外支付買進(jìn)和賣出房產(chǎn)的其他費(fèi)用）。假設(shè)市場(chǎng)行情大跌，那塊地皮僅能賣8000 塊錢，那我不僅要損失我的 500 塊錢預(yù)付，還要想法兒從別處籌來(lái)1500 塊錢，再假設(shè)如果我沒(méi)有籌到錢，我將會(huì)面臨破產(chǎn)。我知道這些錢的數(shù)目在今天看來(lái)非常少，現(xiàn)在，我隨時(shí)都能從信用卡里透支 1500 元。等到你讀這封信的時(shí)候，這些錢的數(shù)目對(duì)你來(lái)說(shuō)可能也只是零頭而已，為了保持一致的效果，或許你應(yīng)該在后面加上一個(gè)或兩個(gè)零。 

最近幾十年內(nèi)，幾次最慘不忍睹的市場(chǎng)崩潰的罪魁禍?zhǔn)拙褪秦?fù)債經(jīng)營(yíng)投資，所以人們對(duì)它的指責(zé)也無(wú)可厚非。市場(chǎng)低迷時(shí)期會(huì)影響那些借錢投資的人，迫使他們出售投資。這些被強(qiáng)迫出售又會(huì)進(jìn)一步促使市場(chǎng)的低迷，而這個(gè)低迷甚至?xí)葑兂梢粋€(gè)無(wú)底深淵。1929 年和 1987 年的市場(chǎng)崩潰如此嚴(yán)重的原因就是因?yàn)楹芏嗳硕际且越杩畹姆绞絽⑴c市場(chǎng)。切記：負(fù)債經(jīng)營(yíng)是一柄雙刃劍。 

你要掌握的技巧是保證你永遠(yuǎn)都不會(huì)讓自己走到被迫出售投資的這一步，保證你能夠在市場(chǎng)中停留足夠長(zhǎng)的時(shí)間，等待市場(chǎng)的恢復(fù)。盡管在大蕭條時(shí)期整個(gè)市場(chǎng)看起來(lái)像世界末日，但是市場(chǎng)始終會(huì)恢復(fù)的，一如既往，或許以后這會(huì)成為一種固有的規(guī)律。受影響最深的是那些因?yàn)闊o(wú)法繼續(xù)負(fù)擔(dān)得起借款費(fèi)用而被迫退出市場(chǎng)的人。當(dāng)你運(yùn)用負(fù)債經(jīng)營(yíng)的方法時(shí)，你要不就采取保守做法，一旦察覺(jué)市場(chǎng)有低迷的征兆就趕緊出手（不過(guò)這說(shuō)起來(lái)容易，做起來(lái)很難），要不就準(zhǔn)備長(zhǎng)期作戰(zhàn)，堅(jiān)持支付借款費(fèi)用。長(zhǎng)期來(lái)看，盡管很難做到，但是長(zhǎng)期停留在市場(chǎng)中的戰(zhàn)略可能是比較好的。因?yàn)橐L(zhǎng)期作戰(zhàn)，投資是否能夠持續(xù)產(chǎn)生可觀的收入就顯得極為關(guān)鍵，因?yàn)檫@份收入能為你提供賴以生存的現(xiàn)金流動(dòng)。 

負(fù)債經(jīng)營(yíng)投資的方法可以有很多種。如果要買房地產(chǎn)，最常見(jiàn)的方法是去銀行貸款或者尋找其他類型的貸款人，除此之外，還可以通過(guò)賣主融資，或許可以延期清算（這也是一種負(fù)債經(jīng)營(yíng)的方法）。等你以后閱讀投資書籍的時(shí)候，你可能會(huì)覺(jué)得房地產(chǎn)是唯一一種可以負(fù)債經(jīng)營(yíng)的投資，但是別忘了，購(gòu)買股票的時(shí)候你也可以向銀行貸款。很多經(jīng)紀(jì)人也會(huì)提供股票保證金融資（一種特殊的借款購(gòu)買股票的方法，也非常容易做到）。同樣你也可以負(fù)債經(jīng)營(yíng)股票，如購(gòu)買期權(quán)、權(quán)證、期貨和其他比較復(fù)雜的投資合成。不過(guò)，如果你要這樣做，要保證你完全了解這些負(fù)債經(jīng)營(yíng)的方法。除了短期債券交易人之外，很少有人會(huì)負(fù)債經(jīng)營(yíng)債券或其他存款投資，因?yàn)闆](méi)有意義。你要保持頭腦靈活，如果遇到那些可以讓你先預(yù)付很少一部分的錢來(lái)投資大項(xiàng)目的新方法，你要樂(lè)于接受。只要你能夠支付并有能力進(jìn)行長(zhǎng)期投資，通過(guò)負(fù)債經(jīng)營(yíng)的方式投資股票或房地產(chǎn)的方法是可以接受的。 

阿斯頓，最后我要說(shuō)的是要謹(jǐn)慎選擇負(fù)債經(jīng)營(yíng)這種方法。我鼓勵(lì)你在年輕的時(shí)候嘗試，前提是你有長(zhǎng)期投資的自信和能力。如果你認(rèn)為資金將會(huì)短缺，那么請(qǐng)立即打消念頭。你應(yīng)該聽(tīng)過(guò)"禍不單行"這個(gè)詞，壞事情總是喜歡成群結(jié)隊(duì)地來(lái)，比如利息剛上漲，你的房客又要搬走，緊接著生意也越來(lái)越差。你可能有能力應(yīng)付以上的某一種突發(fā)情況，但是如果它們都趕在同一時(shí)間發(fā)生，你將會(huì)陷入財(cái)政危機(jī)。但是，我認(rèn)識(shí)的絕大多部分人都是通過(guò)負(fù)債經(jīng)營(yíng)的方法增加收益，致富發(fā)家，因此，要學(xué)會(huì)借錢投資，與此同時(shí)要仔細(xì)掂量風(fēng)險(xiǎn)的程度。 

既不要借款，也不要放貸！？那簡(jiǎn)直就是胡說(shuō)八道。阿斯頓，如果你肯定了這個(gè)做法是正確的，那么就大膽地去借錢實(shí)施吧。 

愛(ài)你的 

馬丁外公

另：我從來(lái)都不認(rèn)為負(fù)扣稅是個(gè)好事情。負(fù)扣稅就是：如果你買了一處房產(chǎn)，但是房租不足以支付貸款利息的費(fèi)用，造成資金負(fù)增長(zhǎng)，這種情況就叫負(fù)扣稅。通常情況下，這種虧損可以通過(guò)其他的收入來(lái)彌補(bǔ)，財(cái)政年度的退稅也會(huì)緩解這種虧損。但是，整個(gè)投資過(guò)程的成功完全取決于房地產(chǎn)價(jià)值的上升，不然有誰(shuí)會(huì)明知道是虧本生意還往里投資的？ 

有時(shí)候，房租收益過(guò)低的時(shí)候就會(huì)產(chǎn)生負(fù)扣稅。這通常發(fā)生在經(jīng)濟(jì)繁榮（或經(jīng)濟(jì)泡沫）時(shí)期，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的價(jià)值過(guò)高造成的。你現(xiàn)在應(yīng)該對(duì)我和我的投資準(zhǔn)則非常清楚，也應(yīng)該知道我的觀點(diǎn)是不要在經(jīng)濟(jì)繁榮的時(shí)候買入，我一向的觀點(diǎn)是寧愿投資盈利上繳一些稅，也不要虧本經(jīng)營(yíng)之后申請(qǐng)退稅。

[1] 譯者注：英文中"負(fù)債經(jīng)營(yíng)"和"變速器"的詞根相同，故作者有此一說(shuō)。