從硝煙中走過來的戰(zhàn)士很多是英雄，可惜很多被貪欲毀掉了。在女人和貪欲面前都沒有毀掉的男人，可惜被自己的愛好毀掉了。

對于開發(fā)商來說，規(guī)劃局就是一座神圣的大廟。

牛枝花和其他地產(chǎn)商一樣，對這座廟可謂高山仰止?！靶抡?3號地”開發(fā)在即，牛枝花又到了和規(guī)劃局打交道的時候。

房地產(chǎn)項目的開發(fā)，就像一道誘人但又復雜的滿漢全席，雖然味道極佳，但是烹調(diào)起來需要費時間。厲害的開發(fā)商就是一個高明的廚藝大師，可以掌握好火候，對各種材料捏拿得很準，也懂得哪些程序可以化繁為簡。

    一般來說，項目開發(fā)這個繁雜的系統(tǒng)工程必須經(jīng)過很多道程序，缺一不可：前期調(diào)研、項目立項、取得土地使用權(quán)、征地拆遷、項目規(guī)劃、工程建設(shè)、經(jīng)營銷售。 

在取得土地之后，項目便進入規(guī)劃程序，這是一件馬虎不得的大事。

開發(fā)商取得了土地，并非意味著就可以造房立樓大賺人民幣了。這里面還有個游戲規(guī)則的問題，而這個規(guī)則的裁判就是規(guī)劃局。就像一個喜歡駕駛的人買回一部愛車，并不代表他可以無拘無束自由馳騁，還需要遵守交通規(guī)則。

也就是說，一個房地產(chǎn)項目的規(guī)劃程序必須經(jīng)過規(guī)劃局，在符合城市規(guī)劃要求的前提下，必須向規(guī)劃局辦理項目規(guī)劃的申報手續(xù)，在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，項目方可開工建設(shè)。一個項目的規(guī)劃總平面圖、定位圖、豎向設(shè)計圖、管線綜合圖、說明書等一系列設(shè)計方案都必須經(jīng)過規(guī)劃局審批。經(jīng)審定通過的設(shè)計方案，是編制初步設(shè)計或施工圖的依據(jù)，也是取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證的必備文件，而建設(shè)用地規(guī)劃許可證更是取得土地使用權(quán)的必備文件。

由此可見，規(guī)劃局這座廟大得很，它牽扯著開發(fā)商的每一根神經(jīng)。

對于開發(fā)商來說，時間就是財富。一個樓盤，從拿地到銷售完畢，一般的周期，快則六至八個月，慢也只要一年。時間拖得太長的話，單是銀行的貸款利息這一項就要多出不少。

按理說，一個樓盤在規(guī)劃局，按照正常程序操作即可，然而，開發(fā)商常常抱怨，向規(guī)劃局報批方案時總是難以通過，很多項目規(guī)劃被反復要求修改，為何總是通不過？這里面就有學問了。既然是座大廟，開發(fā)商就得燒香拜佛。等不及的開發(fā)商只好私底下找人活動。只要這座廟里的菩薩發(fā)發(fā)佛心，開發(fā)商賺錢的速度就快多了。

牛枝花操作了幾個項目，對這個程序非常熟悉了，他以前就是依靠手下的美女公關(guān)團搞人肉炸彈轟炸，自然也可以通關(guān)，但是牛枝花覺得速度還不夠快，他需要在美女之外的一種力量來推動加速，從而更快地為自己產(chǎn)生財富。這種力量自然就是高官。

牛枝花想起了呂小姬背后的資源，這座儲備了很久的寶庫到了開發(fā)的時候了。

他給呂小姬打了個電話，說了些客套話，然后拋出藥引子：“呂處長，我上次還欠你一頓賠禮的飯局，你看你什么時候有空，去我的柳溪山莊視察一下。那個地方很不錯，也適合老同志休養(yǎng)小住，呂處長如果有老同志要安排，就安排到我們的柳溪山莊吧，我們很愿意替呂處長效勞，為你分憂啊?！?/p>

公關(guān)老手呂小姬是何等聰明之人，一聽就知道牛枝花的意思。自從上次收了牛枝花的新寶馬轎車之后，呂小姬就覺得欠了他什么似的。對于他的要求，呂小姬自然會主動迎合，也算是一種回報。

再說了，呂小姬所認識的那些老領(lǐng)導，很多都是接待時認識的，有的純粹是工作關(guān)系，有的私交還不錯。這官場上的事，一個人手上有很多關(guān)系，只是意味著他擁有資源。如果這些關(guān)系沒有利用，那也就只是一種沒有生命的資源，就像坐擁一潭死水一樣；如果將這些資源盤活了，用好了，那就變成了一座寶庫，自己自然是寶庫的掌管人。呂小姬自然知道這個道理，所以，面對牛枝花的要求，她當然樂意幫忙。

“?？傂枰褪欣锬膫€部門打交道呢？”呂小姬不問牛枝花需要結(jié)識哪位老領(lǐng)導，而是直接說市里的部門，表示她知道牛枝花心里的小九九，自己是有意在幫助他。

“我手上的一個項目，最近要向市規(guī)劃局報批。呂處長與規(guī)劃局很熟悉吧？”牛枝花說。

“市規(guī)劃局的馬局長只是認識，工作上的來往，沒有很深的私交。不過他和省里的李老爺子關(guān)系不一般，我將李老爺子喊出來介紹給你認識一下?！眳涡〖дf的李老爺子就是李大國，多年前擔任過東海省政協(xié)副主席，之前是東海省委常委、政法委書記。

李大國與市規(guī)劃局局長馬之棟情同父子，馬之棟在仕途上的造化全憑李大國的庇護。兩人的關(guān)系說來話長。李大國與馬之棟的父親是一起出生入死的戰(zhàn)友。對越自衛(wèi)還擊戰(zhàn)打響后，李大國與馬之棟的父親馬解放奉命出兵。隨大部隊攻打諒山。當時馬解放是獨立連連長，李大國是副連長。重鎮(zhèn)諒山，北臨山岳，南接平原，是越南北方的戰(zhàn)略要地，河內(nèi)的大門。越南當局視諒山為“要塞”，命令其“王牌”第三師精銳部隊，沿諒山城外的山岳叢林一線擺開，妄圖阻止我邊防部隊乘勝還擊。馬解放和李大國的連隊接到命令，作為敢死隊先行沖鋒突破防線。兩人知道這一仗兇多吉少，全連官兵全部寫了遺書，馬解放和李大國相互約定，只要其中一人活著，就要照顧好兩人的家小。戰(zhàn)斗打響后，由于越軍的火力太猛，獨立連連續(xù)發(fā)起了三次沖鋒都沒有突破，此時死傷已經(jīng)過半。主要是越軍的一個碉堡久攻不下，可這時離大部隊發(fā)起總攻的時間越來越近。連長馬解放沒有多想，便在戰(zhàn)友的掩護下，操起一個炸藥包沖向了碉堡，最后與敵人的碉堡同歸于盡，為進攻掃除了障礙。獨立連因此獲得“英雄連”稱號，幸存下來的副連長李大國也被授予戰(zhàn)斗英雄稱號。李大國沒有忘記與馬解放的約定，一直照顧著他的一家人。后來李大國官至師長后，轉(zhuǎn)業(yè)至東海省出任地方要員，擔任過省委常委、政法委書記等職。馬之棟成人后，李大國一直將他帶在身邊，視若己出，并加以培養(yǎng)。馬之棟也將李大國當作自己的父親。

馬之棟與李大國的故事，牛枝花早已聽說過，但是以前無緣結(jié)識。現(xiàn)在有了呂小姬搭橋，事情自然好辦了。

“呂處長，我們柳溪山莊養(yǎng)了幾匹英國純血馬，你今天邀請李老爺子過來騎馬吧?！迸Ｖㄔ缫蚜私馇宄?，明天是李大國的生日，雖然不是什么大壽，但是每年的生日，馬之棟必定要陪著老爺子過。

呂小姬答應(yīng)盡力而為。

牛枝花這次的安排，有幾個目的，當然目標主要是規(guī)劃局長馬之棟。他以前都是和馬之棟手下的小嘍啰打交道，俗話說小鬼難纏，擒賊就得先擒王。只要搞定了馬之棟，規(guī)劃局的事情就不是問題了。

牛枝花還有一個目的。他聽說馬之棟要去市公安局當局長，這個小道消息傳了很久了，全麗陽官場都傳遍了，可就是遲遲沒有動靜。從規(guī)劃局長調(diào)任公安局長，就是預示要升職。現(xiàn)在的公安局長是市委常委、政法委書記李自城兼任的，李自城快到了退休的年紀。據(jù)傳馬之棟出任市公安局長，李自城就只擔任市委常委、政法委書記，顯然是為馬之棟的提拔鋪路，而這個道路的設(shè)計人自然是前任省委常委、政法委書記李大國。牛枝花的房地產(chǎn)開發(fā)日后少不了要涉及拆遷等事宜，這都需要公安機關(guān)配合，如果在馬之棟出任公安局長之前搞好關(guān)系，那就是一箭雙雕，可以為日后的開發(fā)帶來好處。

當然，牛枝花之所以如此急著結(jié)識馬之棟，主要是想要改變公司項目的容積率。容積率對開發(fā)商來說，就是一座金庫——容積率每提高一個點，開發(fā)商的利潤就可以增加十個點！如此巨大的誘惑，是任何一個開發(fā)商無法抗拒的。

所謂“容積率”，是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對于發(fā)展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠化率也是如此。綠化率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，開發(fā)商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。因此，開發(fā)商想提高容積率，可以增加利潤；而住戶則希望降低容積率，住起來舒適一些。

為了協(xié)調(diào)開發(fā)商與住戶的矛盾，國家和地方對容積率都在一定范圍做了規(guī)定。一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過五，多層住宅應(yīng)不超過三，板式小高層不超過二，多層板樓不超過一點五，聯(lián)排別墅不超過零點六，別墅容積率一般為零點二。樓盤的綠化率應(yīng)不低于百分之三十。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。于是，很多開發(fā)商就想盡千方百計提高容積率增加利潤。

比方說，一塊占地十萬平方米的土地，如果將容積率由三改為四，那么就意味著項目可以多建十萬平方米，也就多出了上億的利潤。如此高額的收益，不論對于開發(fā)商來說，是極具吸引力的。

對于開發(fā)商而言，容積率這個指標是決定最終利潤的關(guān)鍵，因為地價成本在開發(fā)中占絕對比例，建筑容積率越高，發(fā)展商的可售面積越大，回收資金就越多。

而這個容積率的修正和調(diào)整、審批，權(quán)力都在規(guī)劃局手里。一言以蔽之，規(guī)劃局就是財神爺，如果它垂愛于你，你的投資就可以產(chǎn)生更多的財富。

下午上班的時候，牛枝花將業(yè)務(wù)聯(lián)絡(luò)部經(jīng)理南宮楚楚叫到辦公室，詢問她相關(guān)公關(guān)事宜落實得怎么樣了。

南宮楚楚一進門，就撒嬌地說，?？偅慵笔裁绰?，心急吃不到熱豆腐。南宮楚楚是個成都女孩，說話尾音總是帶著成都口音。

牛枝花一邊喂著他籠子里的麻雀，一邊半開玩笑半認真地說，楚楚同志，這搞項目就好比打仗，是亮劍見紅的事情，講究的是速度，我的競爭對手都狡猾著呢，你不急，等到黃花菜都涼了，鬼子已經(jīng)占領(lǐng)了陣地，我們等著吃骨頭？