進(jìn)入21世紀(jì)以來，城鎮(zhèn)化浪潮迭起，全國各地掀起樓房建設(shè)熱，樓價步步攀升。與此同時，社會上也出現(xiàn)了“釘子戶”現(xiàn)象。隨著原有的城市拆遷已經(jīng)不能滿足日益增長的房地產(chǎn)建設(shè)用地需求，農(nóng)民也逐步加入到捍衛(wèi)自己土地的抗議隊(duì)伍當(dāng)中，有些地方甚至因此發(fā)生了暴力沖突事件。

農(nóng)業(yè)用地在向工業(yè)或城鎮(zhèn)用地的轉(zhuǎn)化過程中，價值會上升數(shù)百倍，而這一轉(zhuǎn)化過程需要政府主導(dǎo)，即征收農(nóng)業(yè)用地，向農(nóng)民補(bǔ)以三年的土地收入或者其他形式的補(bǔ)償，有些則以行政力強(qiáng)行征用。政府拿到地以后轉(zhuǎn)而將其推向工業(yè)或城鎮(zhèn)用地的二級市場，以此來推動地方城鎮(zhèn)化的進(jìn)程。

對此，處于劣勢地位的農(nóng)民是無能為力的。周其仁認(rèn)為，自農(nóng)業(yè)改革以來的土地集體所有制，雖然在一定程度上擴(kuò)大了農(nóng)民對土地的使用及收益權(quán)，但是根本的權(quán)利讓渡權(quán)并沒有落實(shí)，集體是一個比較空泛的概念，一旦發(fā)生了土地產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，那么在集體的口號下，受益的往往是少數(shù)集體的當(dāng)權(quán)者，而大多數(shù)的農(nóng)民將會因此受到利益上的損失，甚至白白失去了賴以生存的土地。

如何改變這一現(xiàn)狀，周其仁在世紀(jì)之交提出農(nóng)村土地私有化的大膽設(shè)想，給農(nóng)民以土地的讓渡權(quán)，并且以地契形式對這種讓渡進(jìn)行法律上的保護(hù)，取消原來由政府主導(dǎo)的土地征用一級市場，讓農(nóng)民具備土地市場的議價權(quán)，從而用產(chǎn)權(quán)讓渡的權(quán)利尋租代替由政府行政力為主導(dǎo)的權(quán)力尋租，以維護(hù)農(nóng)民利益。

雖然隨著改革的不斷深入，人們的意識發(fā)生了巨大的轉(zhuǎn)變，然而就當(dāng)時的情況來講，還沒有完全脫離束縛，而且土地是關(guān)系國家興衰存亡的大計，所以他的主張遭到很多人的反對。

近幾年來，川渝地區(qū)的土地改革政策給了周其仁很大的啟發(fā)，透過對這些現(xiàn)實(shí)情況的深入研究，周其仁提出了利益均衡的漸進(jìn)式農(nóng)村土地改革方式。

運(yùn)用土地級差將土地分成若干類型，運(yùn)用村莊民主評議的方式對土地進(jìn)行確權(quán)，并發(fā)給農(nóng)民地契，然后再集體將城鎮(zhèn)化需要的部分土地集體出讓，然后以契為憑進(jìn)行收益分配，從而統(tǒng)籌城鄉(xiāng)共同發(fā)展，有效解決了征地矛盾。與之相配套的，是政府要做好建立保護(hù)耕地機(jī)制、統(tǒng)籌規(guī)劃土地級差應(yīng)用等方面的服務(wù)性工作，降低對土地市場的干預(yù)，使我國的城鎮(zhèn)化建設(shè)健康發(fā)展。

周其仁認(rèn)為，這種方式如果在全國范圍內(nèi)有效推行，還需要在一些敏感方面進(jìn)行深度調(diào)整，如何從賣地財政中脫離出來，發(fā)展土地、資源等稅收型財政，是我國土地轉(zhuǎn)型的一大問題。