2008年，為應(yīng)對(duì)危機(jī)，中央提出促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展十條措施，在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上多次強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)；在2008年12月份召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，再次強(qiáng)調(diào)了住房消費(fèi)的重要性，認(rèn)為住房消費(fèi)是提振內(nèi)需的主要途徑之一；降低開(kāi)發(fā)企業(yè)資本金比例，央行連續(xù)五次降息；等等。

在一系列政策的強(qiáng)力刺激下，政策的累加效應(yīng)在2009年初開(kāi)始顯現(xiàn)，2009年3月樓市成交開(kāi)始出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升格局，土地市場(chǎng)也開(kāi)始逐漸火爆，可以肯定的是，樓市反轉(zhuǎn)其實(shí)在3月即已定局。

進(jìn)入2009年二季度，地王、樓王頻出現(xiàn)象已經(jīng)十分嚴(yán)重，在一線(xiàn)城市，銷(xiāo)聲匿跡已久的炒房團(tuán)又開(kāi)始活躍，市場(chǎng)關(guān)于通脹的預(yù)期已經(jīng)十分明顯，各地房企捂盤(pán)惜售已令政府不可容忍，加之住宅保障房建設(shè)的嚴(yán)重滯后，至此可以說(shuō)，2009年樓市驚天大逆轉(zhuǎn)亦不可挽回，政府含辛茹苦扶持來(lái)的房地產(chǎn)良好局面將被另一次調(diào)控打壓的情況也已不可更改。

據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表明，在2009年，全國(guó)住宅銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)4600元/平方米，比2008年均價(jià)上漲了1000元/平方米，為住房制度改革以來(lái)漲幅最高的一年。

A.2009年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況

. 投資增長(zhǎng)：情形大大出乎預(yù)料

在市場(chǎng)回暖、銷(xiāo)售增加等因素的帶動(dòng)下，2009年以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)呈現(xiàn)加快趨勢(shì)。1～11月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資31 271億元，同比增長(zhǎng)17.8%，增幅比1～10月提高1.2個(gè)百分點(diǎn)，其中，商品住宅完成投資22 369億元，同比增長(zhǎng)15.7%，比1～10月提高1.6個(gè)百分點(diǎn)。

. 供給回升：施工面積、新開(kāi)工面積和竣工面積同比快速增長(zhǎng)

2009年1～11月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積29.88億平方米，同比增長(zhǎng)17.2%，增幅比1～10月提高0.8個(gè)百分點(diǎn)；房屋新開(kāi)工面積9.76億平方米，同比增長(zhǎng)15.8%，增幅比1～10月提高12.5個(gè)百分點(diǎn)；房屋竣工面積4.42億平方米，同比增長(zhǎng)26.1%，增幅比1～10月提高3.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅竣工面積3.67億平方米，增長(zhǎng)28.2%，比1～10月提高3.2個(gè)百分點(diǎn)。施工面積、新開(kāi)工面積和竣工面積增速持續(xù)回升，說(shuō)明隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的“量?jī)r(jià)齊升”和去庫(kù)存化進(jìn)程的加快，開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)信心逐漸恢復(fù)，企業(yè)擴(kuò)大投資的意愿正在不斷增強(qiáng)。

. 銷(xiāo)售增加：需求集中釋放，銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額同步猛增

隨著市場(chǎng)的迅速升溫，商品房銷(xiāo)售面積大幅增加。2009年1～11月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積75 203萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)53.0%,其中，商品住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)54.4%,辦公樓銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)39.2%,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)39.1%。1～11月，商品房銷(xiāo)售額35 987億元，同比增長(zhǎng)86.8%,其中，商品住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)91.5%，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額分別增長(zhǎng)58.4%和60.4%。

. 價(jià)格上漲：同比漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正，環(huán)比連續(xù)上行

在成交量不斷放大的同時(shí)，房?jī)r(jià)也持續(xù)上漲，同比漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正，環(huán)比連續(xù)增長(zhǎng)。2009年11月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲5.7%，漲幅比10月份擴(kuò)大1.8個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲1.2%，漲幅比10月份擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)。

. 資金充裕：國(guó)內(nèi)貸款和個(gè)人按揭貸款增長(zhǎng)明顯加快

2009年1～11月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源48 170億元，同比增長(zhǎng)44.2%。其中，國(guó)內(nèi)貸款8 994億元，增長(zhǎng)40.2%；利用外資413億元，下降31.4%；企業(yè)自籌資金15 909億元，增長(zhǎng)18.3%；其他資金22 854億元，增長(zhǎng)76.6%。在其他資金中，定金及預(yù)收款13 347億元，增長(zhǎng)66.5%；個(gè)人按揭貸款7 009億元，增長(zhǎng)130.1%。

. 景氣指數(shù)：持續(xù)走高，呈現(xiàn)U型趨勢(shì)

2009年11月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為102.78，比10月份提高0.75點(diǎn)，是2009年連續(xù)第七個(gè)月上漲，也是連續(xù)第四個(gè)月保持在100以上。

B.主要特征

. 土地市場(chǎng)交易活躍，“地王”頻出

一是土地市場(chǎng)交易活躍。2009年前三個(gè)季度，住房用地成交量呈逐月增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，累計(jì)成交量首次超過(guò)了2008年同期水平。上半年，北京的購(gòu)置土地面積從19萬(wàn)平方米上升到67萬(wàn)平方米，增幅達(dá)253%；天津的購(gòu)置土地面積從28萬(wàn)平方米上升到146萬(wàn)平方米，增幅達(dá)421%；重慶也從138萬(wàn)平方米上升到186萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)了35%。

二是土地交易價(jià)格同比上升。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2009年10月15日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2009年第三季度全國(guó)70個(gè)大中城市土地交易價(jià)格同比上漲了4.7%。

三是“地王現(xiàn)象”再現(xiàn)。在經(jīng)歷不到一年時(shí)間的調(diào)整后，北京、上海、重慶、廣州、寧波、大連等十幾個(gè)城市出讓土地紛紛拍出天價(jià)。2009年9月，中海地產(chǎn)競(jìng)得上海長(zhǎng)風(fēng)地塊，樓面地價(jià)超過(guò)2.2萬(wàn)元/平方米，總額創(chuàng)70.06億元天價(jià)；距離長(zhǎng)風(fēng)地塊以70億元“身價(jià)”登上地王寶座僅僅20天后，綠地集團(tuán)以72.45億元的價(jià)格，力克群雄拿下徐匯龍華路1960號(hào)地塊，樓面價(jià)格2.7萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率111％，再次刷新上海地王記錄；還是9月，廈門(mén)2009G23地塊競(jìng)拍時(shí)間長(zhǎng)達(dá)一個(gè)多小時(shí)，多家開(kāi)發(fā)商激烈角逐，最終由33號(hào)廈門(mén)恒興置業(yè)有限公司以104.7億元競(jìng)得，樓面價(jià)高達(dá)30940元/平方米，2009年單價(jià)地王就此誕生。

. 房?jī)r(jià)快速上漲，出現(xiàn)“倒掛”現(xiàn)象

一是“住商價(jià)格倒掛”。部分一線(xiàn)城市在住宅價(jià)格一路走高的同時(shí)，寫(xiě)字樓和商鋪市場(chǎng)的售價(jià)及租金增長(zhǎng)不溫不火，甚至不少同一區(qū)域內(nèi)的住宅價(jià)格要高于寫(xiě)字樓價(jià)格。

二是“房地價(jià)格倒掛”。部分城市新產(chǎn)生的“地王”樓面價(jià)格甚至高于周邊在售樓盤(pán)的價(jià)格。

三是“二手房和新房?jī)r(jià)格倒掛”。一些地方的二手房?jī)r(jià)格比新建樓房還要高很多。