繼2008年到2009年樓市大逆轉(zhuǎn)以來(lái)，針對(duì)調(diào)控高房?jī)r(jià)，我在2010年4月16日的微博中寫道：房地產(chǎn)市場(chǎng)和管理層的戰(zhàn)爭(zhēng)進(jìn)行得轟轟烈烈，“國(guó)四條”和“國(guó)十一條”對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控效果并不顯著，現(xiàn)在“新國(guó)四條”出臺(tái)，會(huì)是怎樣的戰(zhàn)果？市場(chǎng)會(huì)有相應(yīng)的表現(xiàn)嗎？政策落到實(shí)處是關(guān)鍵，市場(chǎng)上流動(dòng)的是真金白銀，因此調(diào)控政策不可能僅靠動(dòng)嘴皮搏預(yù)期就能改變市場(chǎng)走向。

緊接著，在2010年4月17日國(guó)務(wù)院再次發(fā)出通知指出，商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。

這可謂是管理層對(duì)高房?jī)r(jià)的一次重拳出擊，其調(diào)控的手法和力度均是前所未有的，一些業(yè)界人士更是以“非常震撼”來(lái)表達(dá)自己的感受，更有不少人預(yù)測(cè)一線城市的房?jī)r(jià)將出現(xiàn)10%左右的跌幅。

首先讓我們逐個(gè)分析本次新政的影響：

（1）商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款

本條對(duì)樓市的影響自然是不言而喻的，因?yàn)槟壳笆袌?chǎng)占主流的消費(fèi)群為改善型需求和投資性需求，投資客就不說(shuō)了，超過(guò)二套的房幾乎是主流，或者說(shuō)只要是超過(guò)二套房的就一定是投資需求，不能不說(shuō)本次的政策準(zhǔn)確性非常高，也存在相當(dāng)強(qiáng)的可操作性。

（2）對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款

這條的用意也相當(dāng)明確，直指“炒房團(tuán)”，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益發(fā)展和房?jī)r(jià)持續(xù)攀升，以浙江為代表的國(guó)內(nèi)炒房資金越來(lái)越壯大，大到可以在短時(shí)間內(nèi)控制和影響一個(gè)城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)的地步，前幾年不止一位市長(zhǎng)希望溫州炒房團(tuán)到自己的城市去激活樓市價(jià)格就可證明。不過(guò)，既然是已經(jīng)壯大啦，影響的可能就只是量還不能起到質(zhì)的變化。

（3）地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)

這條應(yīng)該說(shuō)也有針對(duì)性，在貧富差距日益加大的今天，有錢人有數(shù)套乃至數(shù)十套房的比比皆是，不過(guò)這些人購(gòu)房已經(jīng)越來(lái)越少地利用銀行資金，而只是把房地產(chǎn)當(dāng)做保值、增值的工具，再加上政策彈性太大，而且把決定權(quán)留給控制房?jī)r(jià)缺乏原動(dòng)力的地方政府，成效不會(huì)明顯。

（4）發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用

這條重在調(diào)節(jié)預(yù)期，要真正發(fā)揮作用，一要靠多條政策的綜合效應(yīng)，二要靠政策真正落地。

通過(guò)分析可以看出，對(duì)市場(chǎng)真正有實(shí)質(zhì)性影響的在第一條和第二條，政策重點(diǎn)依然是從調(diào)控供需中的需求入手，第一條和第二條無(wú)疑會(huì)對(duì)需求產(chǎn)生相當(dāng)大的影響，不過(guò)要說(shuō)其多么的嚴(yán)厲倒未必，畢竟針對(duì)的是投資、投機(jī)需求，如果政策落到實(shí)處，對(duì)樓市的長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展應(yīng)該是有益無(wú)害的。