此外，開(kāi)發(fā)商還有些掙錢的“歪門邪道”。比方說(shuō):

合理避稅。地方政府財(cái)政一有壓力，就去找開(kāi)發(fā)商，說(shuō)你必須給我交土地增值稅。這就是為什么很多樓盤(pán)賣到最后，開(kāi)發(fā)商都會(huì)留一套不賣，留一套房子就能保留項(xiàng)目公司，開(kāi)發(fā)商會(huì)跟政府說(shuō)，我的公司還在，房子沒(méi)賣完，不交稅，因?yàn)閲?guó)家規(guī)定，一個(gè)項(xiàng)目中所有的房子全部售完，才需要繳納土地增值稅。開(kāi)發(fā)商總會(huì)想盡辦法拖延繳稅。

私自提高容積率。比方在一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目里，總建筑面積4萬(wàn)多平方米，其中住宅面積34萬(wàn)平方米，商業(yè)面積3000多平方米，而這3000多平方米的商業(yè)面積合同上沒(méi)有說(shuō)明，這些都是開(kāi)發(fā)商自主建造的，既不用繳稅，也沒(méi)有限制。這些都是他們開(kāi)發(fā)商的紅利，至少價(jià)值1億多元，而像這些隱藏的利益實(shí)際上還有許多。

本質(zhì)上說(shuō)，開(kāi)發(fā)商就是一個(gè)資本運(yùn)作公司，前期資金來(lái)源、開(kāi)盤(pán)預(yù)售、支付建安成本、歸還銀行利息等都是在做資金的閃轉(zhuǎn)騰挪，所以開(kāi)發(fā)商的核心就是維護(hù)資金鏈。越大的開(kāi)發(fā)商，項(xiàng)目越多，獲得的收益就要源源不斷地投入到購(gòu)買土地的過(guò)程中，后期的資金鏈就會(huì)越緊，出不得任何問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商單個(gè)項(xiàng)目的資金運(yùn)轉(zhuǎn)，如圖3-1所示。

圖3-1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金流轉(zhuǎn)示意圖

從上面這張復(fù)雜的關(guān)系圖中可以看出，資金鏈?zhǔn)欠康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商的核心，其中:

銀行為開(kāi)發(fā)商的在建項(xiàng)目提供資金支持，同時(shí)也為購(gòu)房者提供購(gòu)房貸款支持，開(kāi)發(fā)商的一舉一動(dòng)都需要銀行的支持；

國(guó)土資源管理部門對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模和成本有重要影響，因?yàn)橥恋厥情_(kāi)發(fā)商的“命根子”；

居住性購(gòu)房人的數(shù)量和收入水平是決定剛性需求的根本因素，開(kāi)發(fā)商的定價(jià)主要考慮這類人的支付能力；

投機(jī)性購(gòu)房人的數(shù)量和投機(jī)熱情直接關(guān)系到房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生和發(fā)展。

因此，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，銀行是他們最大的項(xiàng)目“股東”，開(kāi)發(fā)、建筑、銷售沒(méi)有一個(gè)環(huán)節(jié)能脫離銀行體系，而且可以肯定地說(shuō)，沒(méi)有哪個(gè)開(kāi)發(fā)商不缺錢。按照目前銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商的信貸利率估算，開(kāi)發(fā)商借錢的成本通常都在10%以上，因此，當(dāng)開(kāi)發(fā)商缺錢的時(shí)候，首先是融資，實(shí)在無(wú)路可退才會(huì)降價(jià)。

假按揭就是開(kāi)發(fā)商對(duì)資金鏈渴求最好的說(shuō)明。開(kāi)發(fā)商找自己的員工或關(guān)聯(lián)人士作為虛假購(gòu)房者，偽造這些人的收入證明，打通銀行的關(guān)系以后，會(huì)獲得80%的銀行貸款；更黑心的開(kāi)發(fā)商會(huì)在辦理按揭手續(xù)之前故意抬高房?jī)r(jià)，這樣雖然是20%的首付款，但實(shí)際上獲得的80%的貸款就是整棟房子的全部?jī)r(jià)值。2006年9月，在北京“盛鑫嘉園”和“立恒名苑”兩起假按揭案件中，合計(jì)涉案金額達(dá)22億元。當(dāng)然，隨著銀行風(fēng)險(xiǎn)控制體系的健全和法律體系的逐步完善，這種現(xiàn)象會(huì)越來(lái)越少。