資料來(lái)源: 《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2010》，中國(guó)國(guó)際金融有限公司(簡(jiǎn)稱中金公司)。

圖3-2表明了2001—2009年間，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與地價(jià)增長(zhǎng)率的關(guān)系。從圖中可知，只有在2006年，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率高于地價(jià)增長(zhǎng)率，其余年份中，地價(jià)上漲的幅度都高于房?jī)r(jià)的上漲輻度，特別是在2008年，即使房?jī)r(jià)出現(xiàn)了零增長(zhǎng)，地價(jià)增長(zhǎng)也保持在了10%的增長(zhǎng)率。因此，僅僅從數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)上看，開發(fā)商的囤地觀念的確是正確的。

開發(fā)商究竟囤了多少地呢？限于數(shù)據(jù)條件，我們無(wú)法準(zhǔn)確計(jì)算開發(fā)商囤地的規(guī)模，但根據(jù)2007年《中國(guó)房地產(chǎn)土地囤積及資金沉淀評(píng)估報(bào)告》顯示，從1998年到2007年，全國(guó)累計(jì)囤地規(guī)模在10億平方米以上，可供開發(fā)3年左右。

不僅如此，在地價(jià)不斷上升的市場(chǎng)中，“倒賣土地”已經(jīng)成為另一種名正言順的開發(fā)模式。《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》2010年1月7日刊登了一篇名為《“煮地”揭秘: 一個(gè)地皮掮客的套地空手道》的文章，為我們講述了“煮地模式”的玄機(jī)。周家明(化名)是一名“土地公關(guān)經(jīng)理”。這位30多歲的男子，開名車，穿名牌，他的身份也被稱做“地皮掮客”，住在上海徐家匯的一座老式洋房里，低調(diào)地處于“隱居”狀態(tài)。按周家明自己的話說，他并不是一名投資者，而是一名“土地公關(guān)”經(jīng)理，而他的主要任務(wù)是幫助老板成功拿地，緊緊盯住銀行高管和政府官員，拿來(lái)一塊又一塊等待轉(zhuǎn)手套利的土地。從政府對(duì)土地立項(xiàng)到成功拿地、轉(zhuǎn)手、退場(chǎng)，當(dāng)然這樣?jì)故斓牟僮餍枰钪O土地供應(yīng)鏈上的各個(gè)環(huán)節(jié)。

這樣一個(gè)轉(zhuǎn)手賺進(jìn)100%的利潤(rùn)是很平常的！2009年初以來(lái)土地融資的“公關(guān)”明顯輕松了，而且轉(zhuǎn)手周期縮短，一般拿地后不出半年就可轉(zhuǎn)手。比方說在上海，我們有塊地是2009年上半年拿到手的，從拿到到轉(zhuǎn)手不到半年，利潤(rùn)卻達(dá)到了100%。就一個(gè)轉(zhuǎn)手，自己不需要多少花費(fèi)，但利潤(rùn)卻是驚人的，這也是高房?jī)r(jià)背后一個(gè)淺顯卻很但殘酷的現(xiàn)實(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)真正的暴利是在土地環(huán)節(jié)。其實(shí)我們公司也有開發(fā)資格，但我們一般不愿意參與開發(fā)。因?yàn)榕c地皮生意相比，房產(chǎn)開發(fā)的利潤(rùn)已經(jīng)非常透明了。

在獲知某個(gè)區(qū)域有項(xiàng)目將立項(xiàng)后，我們就會(huì)展開公關(guān)。很多項(xiàng)目在立項(xiàng)的過程中，土地還沒公開招投標(biāo)，我們就已經(jīng)在內(nèi)部拿下了相應(yīng)的地塊。因此，我們“煮地”的概念與別的開發(fā)商囤地是不一樣的。煮地，指的是從一塊不能上市交易的土地，到合法入市的過程——這是一個(gè)連貫的程序，最終它能夠使得一塊毛地變成“地王”。事實(shí)上，無(wú)論是“囤地”還是“煮地”，其背后的邏輯都是一樣的。在房?jī)r(jià)上漲時(shí)，土地使用價(jià)格也會(huì)隨之升高，開發(fā)商就會(huì)獲益；然而當(dāng)房?jī)r(jià)受到波動(dòng)時(shí)，土地使用價(jià)格也會(huì)下降，那么房地產(chǎn)開發(fā)商的融資抵押品價(jià)格就會(huì)急劇下降，開發(fā)商資金鏈就會(huì)面臨壓力，也就面臨了真正的考驗(yàn)。很多開發(fā)商希望通過建立與資本市場(chǎng)的橋梁來(lái)為其項(xiàng)目滾動(dòng)輸血，這樣的做法同樣會(huì)受到挑戰(zhàn)，上海曾經(jīng)的首富周正毅就是最好的例子。

只有小學(xué)文化程度的周正毅，靠開“阿毛燉品”飯店起家，在2003年成為“上海首富”。他的發(fā)跡秘訣也很簡(jiǎn)單，用銀行抵押貸款收購(gòu)爛尾樓，通過上市公司來(lái)套現(xiàn)，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行。周正毅憑借旗下4家上市公司，在證券市場(chǎng)和房地產(chǎn)行業(yè)之間構(gòu)筑“圈地—借貸—圈錢”資金鏈，并不斷使得資金雪球越滾越大。但最終東窗事發(fā)，周正毅因涉嫌虛報(bào)注冊(cè)資本和操縱證券交易價(jià)格被定罪，正說明了這樣“跑馬圈地”、“大干快上”的模式是不可能持久的。

從1998年開始到現(xiàn)在，由于城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)，土地資源稀缺，房子的供需矛盾始終存在，因此開發(fā)商的日子從來(lái)沒有難過過……房地產(chǎn)業(yè)真正的危機(jī)還沒有出現(xiàn)，但這并不意味著沒有泡沫，只是泡沫沒有破滅而已。如果不能直面這道坎，不能實(shí)實(shí)在在地追求“健康財(cái)富”，那么，倒下的不會(huì)只是周正毅一個(gè)人。