改革開放之后，住房這一人生最大的消費商品開始逐步進入居民的生活之中。1998年新的房改政策出臺了，一是結束了中國福利住房實物分配的做法，二是出臺了經濟適用房的政策，三是保留了市場商品房和作為社會保障的廉租房。

新的經濟適用房再次以特殊商品的身份擠入市場之中，使人們再一次品嘗到了計劃經濟中的“發(fā)票雞蛋”。

1. 文件為經濟適用房確定了特殊的地位，免收土地出讓金，部分減半收費，政府限價，計劃發(fā)展，交易有準出準入制度。

2. 文件為經濟適用房限制了發(fā)票證的范圍，以家庭收入線來控制，同時限定了申報、審批的發(fā)票辦法。

3. 經濟適用房由政府組織、監(jiān)控，并力圖解決70%的居民住房。

經濟適用房不但在購置者身份上增加了票證的專許權限制，同時其產品本身也處于特殊的非法律直接保護而用文件間接保護的地位。

如果經濟適用房列入了和廉租房同樣性質的社會保障系統(tǒng)，那么不論是其產品的特殊地位還是對購買者身份的特殊限制都是必要的。因為在市場化商品經濟發(fā)展的過程中，社會保障系統(tǒng)本身就處于法律的特殊地位，住房同樣在政府無能力全額即時保障的情況下成為有計劃分配的短缺供應品，自然應該用一種特殊的票證或準入準出制度來維護。社會保障系統(tǒng)本身就是為特定的居民提供服務的。如此，經濟適用房就不應成為市場經濟中的主流，也不能稱其為市場化的商品。

如果經濟適用房力圖解決70%以上的主要城鎮(zhèn)居民的住房問題，其就應成為公開化被法律直接保護和承認的商品，成為自由買賣交換的商品。而實際上不論是從法律的規(guī)定還是從文件的規(guī)定，或者說從市場的實踐來看，其都不能成為真正意義上的商品。香港將市場中的商品房稱為私屋，而將政府提供的特殊住房稱為公屋和居屋。市場中的私屋約占香港房屋總量的50%，政府提供的廉租房約占公屋總量的37%，政府優(yōu)惠價提供的居屋約占房屋總量的13%。香港特別行政區(qū)政府通過私屋市場化來解決大多數人的住房個性消費問題，同時用社會保障嚴格控制的準入準出制度來提供廉租房和低價的居屋。隨著收入水平的提高，居屋中的人將逐步向私屋轉移。香港居民戲稱私屋為“大婆”，居屋為“二奶”。內地的經濟適用房也許由于其法律和準入準出制度的約束也只能進入“二奶”的行列。

中國為房地產市場的發(fā)展和開放，制定了一系列的法律和法規(guī)，已將中國的房地產從困境中零的地位發(fā)展成為一個在國內生產總值中占有一定比例的重要產業(yè)，但一紙房改的文件，又使這個擁有廣闊發(fā)展前景的市場退回到只為10%的城鎮(zhèn)居民服務的地位。這一系列辛苦制定的法律、法規(guī)也僅僅為這10%的市場提供法律保護和依據。而沒有完整法律直接保護條件的經濟適用房卻將以70%的比例服務于城鎮(zhèn)居民，讓絕大多數人重新回到計劃經濟的“發(fā)票雞蛋”時期。人們不禁要問：社會是在前進還是在后退？

透明是公平的起點

計劃經濟下住房福利分配制度中的腐敗，已成為黨的紀律檢查委員會清查的重點和被廣大人民群眾深惡痛絕的問題。而在市場經濟下，房地產市場中也出現(xiàn)了大量的利用職權占有、分配土地資源的腐敗。查其根源，暗箱操作是腐敗的保護傘。政府超出法律公平約束的特殊規(guī)定是暗箱操作中腐敗合法化的鋼鐵盾牌。

市場經濟之所以更具有生命力，其重要的一點不是競爭，而是透明度，只有透明才能公平，只有公平競爭才能有效地約束企業(yè)的行為，使市場規(guī)范化，使經濟發(fā)揮作用，而不是以特權去扭曲經濟的力量。

改革開放之后不斷出臺的各種規(guī)范市場經濟行為的法律使市場機制更加健全，使競爭相對透明和公平，才促使房地產市場與其他市場同步發(fā)展，并取得了成績。然而將為70%城鎮(zhèn)居民服務的經濟適用房卻跳出法律之外，成為暗箱操作的特殊行為。到目前為止，還沒有任何人（包括改革的確定者）知道其供應、生產的法律程序，沒有人知道其準入準出的法律程序，沒有人知道其銷售、轉讓、抵押、出租或居住的法律程序及保護作用，沒有人知道其產權證件的證明方式和被再次拆除時的補償方式，也沒有人知道其所享受的政府優(yōu)惠的地價水平和再轉讓時其增值收入的合法性與稅收。

如果不管是什么樣的房屋都必須用市場公平競爭且透明化的統(tǒng)一供應方式推出，才能合理解決暗箱操作之中的腐敗和形成市場的機制，就必須將經濟適用房按市場操作的方式用統(tǒng)一的法律約束，而不是用文件法規(guī)約束。不管經濟適用房是列入商品房的行列還是作為社會保障體系列入保障系統(tǒng)的行列，都必須先用法律約束的方式進行生產，從而達到將沒有人知道的事情變成所有人都知道的事情的透明程度。