在2001年1~6月的統(tǒng)計(jì)數(shù)字中，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了全國(guó)一片紅的大好局面。投資增長(zhǎng)了，銷售增長(zhǎng)了，房?jī)r(jià)也增長(zhǎng)了。城鎮(zhèn)居民的住房條件改善了，內(nèi)需擴(kuò)大了，內(nèi)需和投資拉動(dòng)了國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)，政府的土地和財(cái)政收入增加了。但這種大好的局面卻引來(lái)“要擠掉泡沫”、“房?jī)r(jià)在不合理增長(zhǎng)”、“要采取措施平抑房?jī)r(jià)”等呼聲，事實(shí)怎樣呢？

什么是合理的房?jī)r(jià)？

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)理論中一個(gè)最基本的原理就是用“市場(chǎng)供求關(guān)系來(lái)決定競(jìng)爭(zhēng)的價(jià)格，由價(jià)格產(chǎn)生的回報(bào)來(lái)調(diào)節(jié)投資”。這就是所謂的“看不見的手”原理。而政府的責(zé)任只是在“看不見的手”不能有效地調(diào)節(jié)市場(chǎng)時(shí)，用經(jīng)濟(jì)總量的調(diào)節(jié)手段來(lái)進(jìn)行調(diào)控。因此，不能將微觀市場(chǎng)中只要不是單個(gè)企業(yè)的行為都理解為宏觀要加以干預(yù)和調(diào)控，經(jīng)濟(jì)學(xué)中隨意變更產(chǎn)業(yè)政策并非宏觀調(diào)控的概念。

在中國(guó)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的同時(shí)，市場(chǎng)的銷售還在繼續(xù)增長(zhǎng)并創(chuàng)下了歷史上較高的銷售業(yè)績(jī)。市場(chǎng)證明房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)是由市場(chǎng)中的供求關(guān)系在自由競(jìng)爭(zhēng)中產(chǎn)生的，是已被消費(fèi)者認(rèn)可的（在商品房消費(fèi)中，購(gòu)房者有充分的選擇權(quán)，而無(wú)強(qiáng)制性）。如果政府官員認(rèn)為房?jī)r(jià)的增高不是因?yàn)槭袌?chǎng)的供求關(guān)系，而是因?yàn)殚_發(fā)商惡意炒作形成的“不合理的虛高”，這并不是對(duì)開發(fā)商的批評(píng)，而是對(duì)政府自身的諷刺和對(duì)消費(fèi)者的侮辱。

當(dāng)有市場(chǎng)需求時(shí)，不管政府在喊什么，供應(yīng)商一定會(huì)在能保證銷售進(jìn)度的同時(shí)盡可能地發(fā)揮“價(jià)格彈性”的最大作用。而當(dāng)市場(chǎng)供給加大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇時(shí)，供應(yīng)商一定會(huì)靈活地調(diào)整“價(jià)格”來(lái)維護(hù)自己的市場(chǎng)占有率，控制銷售的進(jìn)度，同樣也不會(huì)理睬政府在說(shuō)什么。當(dāng)利率、匯率、稅收等宏觀總量調(diào)控政策使投資無(wú)利可圖時(shí)，供應(yīng)商就一定會(huì)調(diào)整自己的投資決策而非只是調(diào)整“價(jià)格”了。

為什么會(huì)造成市場(chǎng)供求關(guān)系的變化？

政府宏觀政策的變化是推動(dòng)市場(chǎng)供求關(guān)系變化的主要原因。在住房作為實(shí)物供給的福利政策階段，這是一種以國(guó)有投資為主的計(jì)劃分配式的“市場(chǎng)”。真正的市場(chǎng)需求只是面向被排除于福利分房之外的客戶群。當(dāng)中國(guó)切斷了住房與政府的聯(lián)系，允許住房“私有化”作為家庭財(cái)產(chǎn)出現(xiàn)時(shí)，才形成了真正意義上的“市場(chǎng)”和個(gè)人購(gòu)房的需求。

市場(chǎng)的開放，住房私有化的被確認(rèn)，銀行信貸對(duì)個(gè)人消費(fèi)的支持，住房二級(jí)市場(chǎng)的開放，國(guó)家城市化進(jìn)程的加速，住房補(bǔ)貼的發(fā)放，股市“井噴”的財(cái)富效應(yīng)，人民收入水平的穩(wěn)定增長(zhǎng)等因素，必然增加和擴(kuò)大了市場(chǎng)中的需求。

在這一系列的政策變化中，最沒有準(zhǔn)備的恰恰是政府。首先政府錯(cuò)誤地估計(jì)這一系列的改革政策可能在幾年之后才能調(diào)動(dòng)市場(chǎng)需求的高速增長(zhǎng)，未充分認(rèn)識(shí)到私有化和銀行信貸支持的沖擊，因此沒有作好市場(chǎng)供給的增加準(zhǔn)備。1998~1999年的大量供給被作為實(shí)物分配的最后晚餐瓜分了。而當(dāng)市場(chǎng)供給增加時(shí)，政府又想從中“大撈一筆”，在沒有土地合理供給的同時(shí)，還想在土地供應(yīng)中增加收入而調(diào)增土地的出讓金（杭州的土地出讓金已成倍增長(zhǎng)）。

擴(kuò)大內(nèi)需是政府提出的，增加投資拉動(dòng)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)是政府提出的，加速城市化進(jìn)程是政府提出的，住宅產(chǎn)業(yè)應(yīng)成為中國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)也是政府提出的。所有的住房制度改革政策都是政府提出的。在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展中，任何國(guó)家、任何時(shí)段，最大的受益者都是政府（我個(gè)人不認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)已有“泡沫”，同時(shí)認(rèn)為如果有“泡沫”也要靠市場(chǎng)來(lái)消化，而非靠政府）。

房地產(chǎn)投資在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資中占有相當(dāng)?shù)牡匚弧?001年1~7月全國(guó)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)18.4%，其中房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)31%。北京的房地產(chǎn)投資占了固定資產(chǎn)投資的50%。北京從土地出讓金中獲得的收益在城市市政基礎(chǔ)設(shè)施總投資中占了70%。全國(guó)城市房地產(chǎn)創(chuàng)造的稅收和其他收益在財(cái)政收入中占有相當(dāng)?shù)谋壤⒃跀U(kuò)大和增長(zhǎng)。城市面貌的改變，道路、環(huán)境的改變，帶動(dòng)了其他消費(fèi)的增長(zhǎng)。教育、社區(qū)的配套等都是靠房地產(chǎn)給政府帶來(lái)的收益，甚至包括居民委員會(huì)的辦公用房都在靠開發(fā)商無(wú)償提供，費(fèi)用由消費(fèi)者承擔(dān)。

政府是否能靠加大土地的供給量來(lái)調(diào)節(jié)市場(chǎng)呢？香港的情況已充分說(shuō)明，當(dāng)房?jī)r(jià)下跌、投資房地產(chǎn)無(wú)利可圖時(shí)，加大土地供應(yīng)是無(wú)效的。只有在房?jī)r(jià)上漲時(shí)，適當(dāng)加大供給才能起到調(diào)節(jié)作用，而這個(gè)平抑房?jī)r(jià)的前提是房?jī)r(jià)仍能保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)，而非下跌。

政府的任務(wù)不是要讓房?jī)r(jià)跌下來(lái)，而是讓房?jī)r(jià)不要增長(zhǎng)得太快。

北京房?jī)r(jià)真的增長(zhǎng)了多少？

根據(jù)《中房北京指數(shù)月度報(bào)告》統(tǒng)計(jì)，2001年第二季度北京達(dá)到了建立中房指數(shù)以來(lái)的歷史最低點(diǎn)。以北京歷史最低點(diǎn)時(shí)的價(jià)格衡量現(xiàn)有的房?jī)r(jià)，增長(zhǎng)了25%是對(duì)市場(chǎng)沒有任何說(shuō)服力的，也并不是不合理的虛高。

根據(jù)北京偉業(yè)房地產(chǎn)指數(shù)[BREI（BACIC）]顯示：北京2001年第二季度的價(jià)格指數(shù)比第一季度下滑了4個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)《中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究》的報(bào)告顯示：北京商品房的“售價(jià)有較為明顯的下降趨勢(shì)”。