如果將住房當(dāng)做家庭財(cái)產(chǎn)的一部分，對將房屋用于抵押而獲得生產(chǎn)與投資資金的業(yè)主而言，當(dāng)房屋升值時(shí)這個(gè)抵押的資金是房價(jià)的70%~90%。而如果房價(jià)下跌時(shí)這個(gè)抵押就只有20%~30%了，這必然會(huì)減少全社會(huì)的民間投資和商業(yè)行為。因此房價(jià)的升降是影響全社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要問題。

房價(jià)上升并不會(huì)引起全社會(huì)的不滿，條件是政府應(yīng)在房價(jià)上升過程中將全部或多得的土地出讓金部分用于加大社會(huì)保障性住房的支出，非市場化地切實(shí)解決無能力購房人群的住房問題。而目前政府卻將收取的土地出讓金全部用于市政建設(shè)和其他支出，并未用于社會(huì)保障性住房的支出（市政建設(shè)要用非土地出讓之外的收入和市場化的方式建設(shè)，如水、暖、電等公共設(shè)施要公司化、市場化，轉(zhuǎn)換其大量由政府補(bǔ)貼的公益性質(zhì)）。

房價(jià)上升的同時(shí)會(huì)帶來非房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營成本的增加，但如果房屋的經(jīng)營成本增加的部分可以通過房屋資產(chǎn)的增值來彌補(bǔ)，就不會(huì)造成虧損和總成本增加。

討論房價(jià)（商品房的價(jià)格）實(shí)際上更多的是討論家庭資產(chǎn)的購置和資產(chǎn)升值的問題，而不僅僅是一個(gè)簡單的解決居住條件的問題。特別是當(dāng)我國的家庭住房資產(chǎn)擁有比例超過60%時(shí)，更多人不是要解決“買得起”和是否購買的問題，而是要解決讓現(xiàn)有資產(chǎn)增值，用增值去提高住房質(zhì)量的問題。變現(xiàn)原有住房與銀行貸款支持的市場行為完全可以支撐市場的購買需求，而房屋資產(chǎn)如果能增值，比每年按10%的比例增加居民收入更能引起購買的欲望和加速增加家庭的收入與財(cái)富。

香港的情況已給了我們一個(gè)很深刻的教訓(xùn)，房價(jià)已影響到香港特別行政區(qū)政府的財(cái)政收入，影響到香港除地產(chǎn)之外的原有低稅率政策，影響到投資、消費(fèi)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，影響到幾乎所有香港居民的生活預(yù)期。

平抑房價(jià)一定會(huì)有正反兩面的作用，購買房屋資產(chǎn)是一個(gè)幾十年的長期行為，靠政府一時(shí)的政策只能破壞市場預(yù)期，破壞政府信譽(yù)。只有穩(wěn)定的、長期的市場政策才能保護(hù)和吸引投資，保護(hù)市場的競爭和消費(fèi)者的利益。

理論上的“合理”房價(jià)

政府官員在討論房價(jià)問題時(shí)總愛用人均國內(nèi)生產(chǎn)總值和人均收入情況來作住房發(fā)展階段的對比，并且按國際發(fā)達(dá)國家的房價(jià)約等于家庭年收入的3~8倍的基數(shù)作對比。政府的23號文件則按60平方米的住房標(biāo)準(zhǔn)和4倍家庭年收入的房價(jià)收入比作為發(fā)放住房補(bǔ)貼的衡量線。

如果認(rèn)真地分析中國33個(gè)大城市的情況就會(huì)發(fā)現(xiàn)，中國各城市的人均國內(nèi)生產(chǎn)總值與人均城鎮(zhèn)居民可支配收入和城市居民人均儲蓄額之間并非有必然的聯(lián)系，更非正向或按比例發(fā)展的關(guān)系。

部分城市如重慶、溫州、湛江的人均可支配收入高于人均國內(nèi)生產(chǎn)總值，部分城市的人均可支配收入接近或等于人均國內(nèi)生產(chǎn)總值，有的城市的人均收入為人均國內(nèi)生產(chǎn)總值的50%，還有的城市的人均收入僅為人均國內(nèi)生產(chǎn)總值的30%—這也許是在發(fā)達(dá)國家中并不多見的特例。城市居民儲蓄也與人均收入無必然的直接聯(lián)系，如?？诘娜司杖朐谌珖侵邢滤剑淙司鶅π钍侨珖罡叩?。大連、沈陽的人均國內(nèi)生產(chǎn)總值和人均收入都不高，但人均儲蓄均名列前茅。北京的人均國內(nèi)生產(chǎn)總值排在各城市的十名之外，人均儲蓄卻排在第三位。人均收入和人均儲蓄的差別只能說明消費(fèi)習(xí)慣與方式的巨大差異，不能用于衡量和對比房價(jià)，也不能完全代表市場的購買力。

如果按2001年6月全國平均房價(jià)每平方米2 304元計(jì)算，以全國平均城市人均可支配收入和全國人口普查的人均家庭戶數(shù)計(jì)算，年家庭平均收入購買60平方米住房的房價(jià)比僅為5.1倍，處于發(fā)達(dá)國家房價(jià)收入比的平均值，完全在政府認(rèn)可的合理房價(jià)范圍之內(nèi)，并且還有很大的升值空間。

如果對比從1994年起開始的商品房對個(gè)人銷售的總面積與全國城市的居住總戶數(shù)可以發(fā)現(xiàn)，平均每年僅有1%以下的家庭購買了商品房。按2000年的情況統(tǒng)計(jì)，當(dāng)年總銷售住宅約為1.49億平方米（含經(jīng)濟(jì)適用房）。按平均每套60平方米（實(shí)際約75平方米）計(jì)算，約為248萬套住房（全部計(jì)算為對個(gè)人銷售）。按全國城鎮(zhèn)居民約13 000萬戶計(jì)算也僅占全部城鎮(zhèn)居民戶數(shù)的2%以下。如此可知，每個(gè)城市中實(shí)際購買市場商品房的家庭僅為該城市不到5%的家庭，其家庭年收入肯定是高于全國收入平均值和當(dāng)?shù)厥杖肫骄档摹Ｒ虼朔績r(jià)與其家庭收入之比就會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于5.1倍的全國平均房價(jià)比。如果再考慮20~30年的銀行貸款和每年平均7%~10%的收入增長，這個(gè)房價(jià)比就更小了。如果房價(jià)每年真能增長25%，雖然工資的年增長小于10%，但房價(jià)增長產(chǎn)生的利潤會(huì)讓購房者在5年之后就可通過轉(zhuǎn)讓而獲得一套購房款，等于白得了一套房，又何須考慮房價(jià)比和收入的增長呢？這種假設(shè)是完全不現(xiàn)實(shí)的。