自1999年4月三大需求“全線潰退”之后，5月爆發(fā)了中國(guó)股市的“井噴”和出口首次增長(zhǎng)的亮點(diǎn)，6月央行再次宣布降息，進(jìn)一步刺激了股市的上升，并且使股市的市盈率上升到40倍，與低利率的儲(chǔ)蓄收益形成鮮明的對(duì)比。

只有當(dāng)股市的收益可以滿足人們購房需求或不能滿足對(duì)利潤(rùn)的追求時(shí)，資金才會(huì)回到房地產(chǎn)市場(chǎng)。

房產(chǎn)的升值是遠(yuǎn)期的，股票的收益是現(xiàn)錢

股市從來都被經(jīng)濟(jì)學(xué)家當(dāng)做國(guó)家經(jīng)濟(jì)宏觀走勢(shì)的一個(gè)重要指數(shù)。當(dāng)股市上升時(shí)，深圳、上海的出租車忙了，電話占線多了，餐廳賓館活躍了，股民的臉也變紅了。解套的人松了一口氣，及時(shí)跟進(jìn)的人大撈了一筆。暫時(shí)還沒有太多的人倒霉，但也沒有因?yàn)楣墒械谋q而帶動(dòng)房地產(chǎn)的銷售。

在買房者中，有不少人是長(zhǎng)年在股市中作戰(zhàn)的勇士，有些人在1996年之前將股市中的賬面贏利作抵押貸款投資于房地產(chǎn)。1996年股市的暴跌使個(gè)別人在償還銀行的抵押貸款上出現(xiàn)了拖欠，幾乎破產(chǎn)?！柏?cái)富效應(yīng)”在高漲時(shí)刺激了他們的消費(fèi)欲望，當(dāng)奇跡不再發(fā)生時(shí)這種欲望消費(fèi)和投資就都成了夢(mèng)，并使他們陷入了困境。

最近一些買房者在股市“井噴”之前簽訂了購買的預(yù)定合同，那時(shí)連續(xù)低迷的股市使他們覺得無處投資，利率又不斷下降，最好是將手中的錢轉(zhuǎn)移到有發(fā)展?jié)摿Φ姆慨a(chǎn)投資上，期望房產(chǎn)的升值會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于在股市和儲(chǔ)蓄上的收益?，F(xiàn)在，一轉(zhuǎn)眼的工夫，股市暴漲了，發(fā)財(cái)?shù)臋C(jī)會(huì)伴隨著物價(jià)連續(xù)20個(gè)月的下降、利息連續(xù)多次下調(diào)終于出現(xiàn)了。他們當(dāng)然要將更多的資金投入股市。

房產(chǎn)的升值是遠(yuǎn)期的，而股票的收益是現(xiàn)錢。雖然原有的居住條件還過得去，但他們哪怕因違約而被沒收了定金也要先退房冒險(xiǎn)到股市中去炒一把?！摆A了錢會(huì)買更好的房子”，這種想法不但他們自己有，開發(fā)商也希望他們有。

股市受益者還沒有將資金向房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移

謀求最高利潤(rùn)是永遠(yuǎn)的追求，如果股市在不斷地高漲，這些資金當(dāng)然會(huì)大量地保留在股市之中不斷地滾雪球，而只有當(dāng)股市中的收益可以滿足他們購房的需求或股市中的收益不能滿足他們對(duì)利潤(rùn)的追求時(shí)，這些資金才可能更多地回歸到房地產(chǎn)的投資行列。

股市的大量交易給國(guó)家?guī)砹舜罅康亩愂?，?jù)統(tǒng)計(jì)，交易量最大的一天僅交易稅就高達(dá)4億多元，那么可想而知證券公司和交易所的收入也會(huì)大幅度增加。

也許因股市而獲利的投資者將會(huì)成為新一輪的購房者和投資者，但目前還沒有他們將資金向房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移的動(dòng)向。

降息對(duì)經(jīng)濟(jì)的刺激作用要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于股市的“財(cái)富效應(yīng)”

降息是否會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來福音也是眾人關(guān)注的問題。經(jīng)濟(jì)學(xué)家們普遍認(rèn)為降息對(duì)經(jīng)濟(jì)的刺激作用要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于股市的“財(cái)富效應(yīng)”。據(jù)美國(guó)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家分析，“財(cái)富效應(yīng)”對(duì)于消費(fèi)的刺激只占美國(guó)整體消費(fèi)的3%。

我估計(jì)美國(guó)是個(gè)多數(shù)人和家庭持有股票的國(guó)家，與中國(guó)只有極少數(shù)人持有股票的情況不同，如果樂觀地估計(jì)美國(guó)股市的“財(cái)富效應(yīng)”對(duì)消費(fèi)的刺激能占到整體消費(fèi)的10%，那么中國(guó)股市對(duì)消費(fèi)的刺激大約只占整體消費(fèi)的1%都不到。而降息則不同，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家和地區(qū)，降息會(huì)大大地影響股市，如美國(guó)、英國(guó)、中國(guó)香港等，同時(shí)也會(huì)對(duì)消費(fèi)產(chǎn)生直接的傳導(dǎo)和刺激作用。但在中國(guó)，提高利率未必就能抑制消費(fèi)，因?yàn)閲?guó)內(nèi)大幅度提高利率時(shí)，恰恰也是物價(jià)上漲和投資回報(bào)率較高的階段，此時(shí)收緊銀根、降低收入反而比提高利率的作用更大。同樣，降低利率也不能有效地刺激投資和消費(fèi)，因?yàn)榇藭r(shí)物價(jià)下降的速度大于利率下調(diào)的速度，在名義利率下調(diào)的同時(shí)實(shí)際利率仍很高。

另一個(gè)原因是中國(guó)人民普遍還處于中低收入水平，除了必要的生活消費(fèi)和必需的儲(chǔ)蓄之外，并沒有多少余錢是在銀行中為獲得利息而儲(chǔ)蓄的。而少數(shù)高收入者的儲(chǔ)蓄本來就是一種在滿足了高消費(fèi)之后的剩余，并不因利率的高低而受太多影響。這些資金可能轉(zhuǎn)為金融資產(chǎn)或投資，卻不會(huì)大量轉(zhuǎn)為消費(fèi)。如果他們現(xiàn)在購房也絕不是因?yàn)榻迪ⅰ?

降息會(huì)給房?jī)r(jià)下降帶來空間