房地產(chǎn)限購(gòu)的本質(zhì)就是局部性的資本管制，其成功的關(guān)鍵在于設(shè)計(jì)一個(gè)有效甄別消費(fèi)者需求和投資需求的機(jī)制。房地產(chǎn)限購(gòu)是過(guò)渡性的制度安排，在今天的環(huán)境下，它比傳統(tǒng)的調(diào)節(jié)手段更為有效，但其成本也十分明顯，即，它阻礙或推遲了部分消費(fèi)需求的實(shí)現(xiàn)。因此，必須進(jìn)行全面系統(tǒng)的財(cái)稅改革，改變地方政府的賣地財(cái)政；建立公共性住房的融資、建設(shè)、管理機(jī)制；借鑒德國(guó)、新加坡等國(guó)經(jīng)驗(yàn)，合理調(diào)節(jié)投資需求。這三條做到了，房地產(chǎn)限購(gòu)也就具備了退出的條件。

在許多中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家的心目中，限購(gòu)是大逆不道、倒行逆施、離經(jīng)叛道的經(jīng)濟(jì)政策。的確，限購(gòu)讓大家很自然地回想起計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，回想起憑票購(gòu)物的時(shí)代，所以，中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)界對(duì)于限購(gòu)似乎有一種本能的反感。筆者的主要目的是從經(jīng)濟(jì)學(xué)的學(xué)理上分析限購(gòu)的本質(zhì)、理由、適用性及其后果，以求比較系統(tǒng)、精確地討論問(wèn)題。

限購(gòu)的基本概念

什么是限購(gòu)？其本質(zhì)是什么？限購(gòu)指的是在市場(chǎng)上對(duì)買方或者投資方的數(shù)量進(jìn)行限制，其本質(zhì)是對(duì)市場(chǎng)的一種干預(yù)。那么，在什么情況下用數(shù)量限制的方式比完全市場(chǎng)化自由買賣（即出價(jià)高者得）來(lái)得更合理呢？回答這一問(wèn)題必須要有一標(biāo)準(zhǔn)，即，必須定義什么是合理。為此我們必須有一明確的社會(huì)選擇函數(shù)（在一定技術(shù)條件下它演變?yōu)樯鐣?huì)福利函數(shù)），以下第一種限購(gòu)理論的討論如果僅僅使用帕累托改進(jìn) 的原則是不夠的，因?yàn)槲覀儠?huì)涉及各人之間的福利或效用比較。我們的分析采用消費(fèi)者效用之和極大化這個(gè)相對(duì)常用的社會(huì)福利函數(shù)（所謂功利社會(huì)福利函數(shù)）。也就是說(shuō)，我們的判斷標(biāo)準(zhǔn)是消費(fèi)者效用之和是否最大。事實(shí)上，只要采用涉及人際間福利（效用）比較的社會(huì)選擇函數(shù)（極端的情況是羅爾斯社會(huì)福利函數(shù)，它是定義在最低福利的人的福利之上的），第一種限購(gòu)理論都應(yīng)該定性地成立。但是，如果采用哈耶克等所認(rèn)同的個(gè)人意志主義（libertarian）的社會(huì)選擇函數(shù)，第一種限購(gòu)理論顯然是不成立的，因?yàn)閭€(gè)人意志主義的社會(huì)選擇函數(shù)要求社會(huì)選擇不能違背任何個(gè)人的偏好，而限購(gòu)短期內(nèi)顯然是違背了部分人的利益和偏好的。限購(gòu)的第二個(gè)理論是基于長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)，所以如果輔之以一些技術(shù)條件，用帕累托改進(jìn)的標(biāo)準(zhǔn)原則上就夠了，不必考慮個(gè)體間福利比較。

那么當(dāng)今中國(guó)社會(huì)共識(shí)性的社會(huì)選擇函數(shù)到底是什么類型的？這是一個(gè)實(shí)證問(wèn)題，不是一個(gè)規(guī)范問(wèn)題。任何共識(shí)性的社會(huì)選擇函數(shù)是歷史、文化、哲學(xué)、政治等因素綜合影響所形成的，它不是單個(gè)學(xué)者的個(gè)人意志所決定的。林林總總的證據(jù)表明，今天中國(guó)社會(huì)的公共選擇函數(shù)似乎不是羅爾斯主義也不是個(gè)人意志主義。而功利社會(huì)福利函數(shù)是這兩個(gè)極端之中的一個(gè)情況，所以由此得出的各種結(jié)論（如限購(gòu)）至少在定性意義上是符合社會(huì)共識(shí)的，是應(yīng)該可以被社會(huì)所接受的。