土地增值稅清算鑒證，是指稅務師事務所接受委托對納稅人土地增值稅清算稅款申報的信息實施必要審核程序，提出鑒證結論或鑒證意見，并出具鑒證報告，增強稅務機關對該項信息信任程度的一種鑒證業(yè)務。

稅務師事務所從事土地增值稅清算鑒證業(yè)務，應當遵從國家稅務總局印發(fā)的《土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則》（以下簡稱《鑒證業(yè)務準則》）。以法律、法規(guī)為依據(jù)，按照獨立、客觀、公正原則，在獲取充分、適當、真實證據(jù)的基礎上，根據(jù)審核鑒證的具體情況，出具真實、合法的鑒證報告。

稅務師事務所按照《鑒證業(yè)務準則》的規(guī)定出具的鑒證報告，稅務機關應當受理。對符合要求的鑒證報告，稅務機關可以采信。

（六）土地增值稅的核定征收

核定應納稅額是針對納稅人的一部分違法行為導致稅務機關難以查賬征收稅款而采取的一種補救措施。它也是一種征收稅款的方式，是在正常的稅款征收方式難以準確合理征收稅款的前提下而采取的一種征稅方法，對于保證國家稅收及時足額入庫、促使納稅人遵守稅法規(guī)定正確納稅，具有一定的作用。根據(jù)《征管法》的有關規(guī)定，國稅發(fā)［2006］187號文件規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務機關按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅：

（1）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的，是指該建賬不建賬，又不報經批準，擅自不設賬簿的，屬于違規(guī)行為，因此，除限期改正、逾期不改予以處罰外，采取核定征收。

（2）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。我國會計法、稅法及其他經濟法規(guī)對賬簿等會計資料的保管、銷毀有明確規(guī)定，納稅人擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料，屬于嚴重的違法行為，除按規(guī)定處理外，稅務機關有權核定其應納稅額。

（3）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的。賬目混亂是指賬簿記載不清、賬據(jù)不符、賬表不符，原始憑證、記賬憑證等資料散失不全，收入、成本、費用、利潤失真，又無法查清的，除進行相關處理外，稅務機關可以核定征收稅款。

（4）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的。該條是指納稅人有經營行為，有納稅義務，不按規(guī)定進行土地增值稅的清算，而且，稅務機關責令清算，仍然拒不清算的，已經屬于違法行為，稅務機關除核定征收之外，還要對其處罰。

（5）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。此種情況是納稅人在納稅申報時，通過少報收入，多列成本、費用，減少計稅金額，達到少納稅的目的，屬于虛假申報，偷逃稅款，稅務機關應當根據(jù)情況核定征收，并予以處理。

核定征收是一柄雙刃劍，一方面要求企業(yè)加強會計核算，及時準確地申報納稅。如果企業(yè)違反了《征管法》的有關規(guī)定，稅務機關可以按規(guī)定對土地增值稅采取核定征收。另一方面，也要求稅務機關不得事先規(guī)定對企業(yè)的土地增值稅進行核定征收。

此項規(guī)定強調，企業(yè)出現(xiàn)上述情況之一的，稅務機關按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅。假設，企業(yè)所在地區(qū)預征率明顯偏低，如果開發(fā)項目利潤率很高，土地增值稅清算時實行查賬征收，就會出現(xiàn)適用稅率明顯高于預征率的情況。在這種情況下，企業(yè)可以爭取按當?shù)匾?guī)定的預征率進行核定征收。

（七）清算后再轉讓房地產的處理

在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積