第五篇 地產(chǎn)行業(yè)：房地產(chǎn)能“更上一層樓”

只要貨幣不緊，房?jī)r(jià)難跌，地產(chǎn)股行情就不斷。目前房?jī)r(jià)上漲處于理性的第一階段，未來(lái)還將上漲。由此更看好核心城市、高端和核心地段房產(chǎn)，并認(rèn)為房地產(chǎn)投資也將復(fù)蘇。

——國(guó)泰君安房地產(chǎn)行業(yè)高級(jí)分析師：孫建平

根據(jù)我們?cè)凇斗績(jī)r(jià)定乾坤》報(bào)告首創(chuàng)的行業(yè)前景三段論，目前行業(yè)正從成交量復(fù)蘇走向房?jī)r(jià)復(fù)蘇階段，對(duì)應(yīng)地產(chǎn)股投資邏輯是從成交量驅(qū)動(dòng)股價(jià)走向房?jī)r(jià)驅(qū)動(dòng)股價(jià)。

多國(guó)歷史表明，寬松的貨幣政策和充裕的超額貨幣是房地產(chǎn)泡沫的溫床。而且中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)是M1增速超過(guò)M2增速時(shí)的有效投資渠道，資金吸納能力強(qiáng)；而且內(nèi)地房?jī)r(jià)在上漲期顯著跑贏通脹水平。

當(dāng)然，樓市資金新生力量和房?jī)r(jià)新推手是否會(huì)和2008年初到2009年初比例不斷提高的居民儲(chǔ)蓄定期存款的活化有關(guān)？關(guān)于這一點(diǎn)，我們可以關(guān)注通脹和資產(chǎn)泡沫預(yù)期。

一個(gè)簡(jiǎn)單的方式是從宏觀看行業(yè)，其結(jié)論更為清晰，寬松貨幣政策驅(qū)動(dòng)通脹和房?jī)r(jià)泡沫預(yù)期，無(wú)論經(jīng)濟(jì)前景是復(fù)蘇還是滯脹，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)房?jī)r(jià)將呈上漲趨勢(shì)。

總體上看，我們認(rèn)為，只要貨幣不緊，房?jī)r(jià)難跌，地產(chǎn)股行情就不斷。貨幣政策松緊程度將直接決定房?jī)r(jià)上漲速度和地產(chǎn)股收益空間?？赡軐?dǎo)致貨幣政策緊縮的是經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇確立并走向景氣、通脹惡化和房?jī)r(jià)泡沫進(jìn)入半理性半狂熱狀態(tài)。

就目前情況來(lái)看，行業(yè)處于房?jī)r(jià)上漲的理性的第一階段，房?jī)r(jià)泡沫化過(guò)程將經(jīng)歷理性、半理性、半狂熱、狂熱四個(gè)階段。我們初步判斷，2009年全國(guó)房?jī)r(jià)同比上漲5%～10%。

在房?jī)r(jià)普漲的前提下，我們更看好核心城市、高端和核心地段房產(chǎn)，對(duì)應(yīng)的是富人階層和中產(chǎn)階層可能不斷增長(zhǎng)的保值增值防通脹置業(yè)需求。而且，銷售回籠的自有資金和信貸、房?jī)r(jià)和銷量復(fù)蘇將驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)投資復(fù)蘇。我們預(yù)計(jì)，2009年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速有望增加到13%～18%。

基于上述分析，我們繼續(xù)維持行業(yè)增持評(píng)級(jí)，建議繼續(xù)超配。具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 從待結(jié)算項(xiàng)目?jī)?chǔ)備規(guī)模、可售面積和地價(jià)成本高低選擇房?jī)r(jià)上漲受益股，重點(diǎn)推薦新湖中寶、金融街、保利地產(chǎn)、華發(fā)股份、中國(guó)寶安、萬(wàn)科和金地集團(tuán)。

從每萬(wàn)股待結(jié)算權(quán)益建面和每萬(wàn)元市值待結(jié)算權(quán)益建面相對(duì)規(guī)模選股，重點(diǎn)推薦蘇寧環(huán)球、深長(zhǎng)城、深振業(yè)、香江控股和榮盛發(fā)展。

從看好的高端和核心地段房產(chǎn)選股，別墅代表者是華僑城、中糧集團(tuán)；高端住宅代表者是濱江集團(tuán)、華發(fā)股份；核心地段代表者是金融街、新湖中寶、建發(fā)股份和浙江廣廈。

大股東資產(chǎn)注入組合中糧地產(chǎn)、張江高科、城投控股、建發(fā)股份、廣宇發(fā)展、陽(yáng)光股份，以及招商地產(chǎn)、渝開(kāi)發(fā)、上實(shí)發(fā)展和中華企業(yè)。

在地產(chǎn)＋X模式下的通脹受益品種是：X代表能礦的新湖中寶、萬(wàn)業(yè)企業(yè)，代表新能源的中國(guó)寶安和中炬高新。

房?jī)r(jià)定乾坤

2008年12月3日，我們推出《房?jī)r(jià)定乾坤》，首創(chuàng)了房地產(chǎn)行業(yè)前景三段論的分析框架，即房地產(chǎn)行業(yè)景氣回升將經(jīng)歷多重博弈下的房?jī)r(jià)下降階段、成交量回升代表的行業(yè)復(fù)蘇階段和房?jī)r(jià)上漲代表的開(kāi)發(fā)商財(cái)報(bào)改善階段。

我們可以確定的是，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了房?jī)r(jià)下降后，在信貸和政策刺激下很快進(jìn)入了成交量復(fù)蘇階段，并且已經(jīng)向房?jī)r(jià)復(fù)蘇（上漲）的第三階段過(guò)渡。

成交量景氣持續(xù)

首先，從最具行業(yè)代表性的內(nèi)地10個(gè)重點(diǎn)城市成交總量看，2008年9月成交量進(jìn)入谷底后開(kāi)始反彈，12月沖高回落，恢復(fù)到2008年5月全年最好的數(shù)據(jù)。

2009年1月從低位開(kāi)始沖刺，形勢(shì)比人強(qiáng)，到4月已達(dá)到2007年7月的行業(yè)最高峰，5月創(chuàng)下1287萬(wàn)平方米新高。2007年10個(gè)城市實(shí)現(xiàn)1.07億平方米一手住宅銷量，2008年全年銷售6500萬(wàn)平方米，2009年1~5月累計(jì)實(shí)現(xiàn)4300萬(wàn)平方米銷量。

從全行業(yè)看，4~5月或者說(shuō)3~5月高峰期銷量整體上難以持續(xù)，但北京、廣州、惠州、武漢和廈門等城市銷量將可持續(xù)。假設(shè)2009年全年銷量與2007年持平，根據(jù)1~5月已銷量反推6~12月平均銷量，再與其比較，結(jié)論是1~5月平均銷量可持續(xù)。

立足全國(guó)，從2009年1~5月商品住宅大約實(shí)現(xiàn)2.2億平方米銷售看，月均銷售4416萬(wàn)平方米；2007年月均銷售5759萬(wàn)平方米，2008年月均銷售4657萬(wàn)平方米。若2009年全年銷量超過(guò)2008年，則6~12月平均需銷4829萬(wàn)平方米，相比1~5月已售量增長(zhǎng)9%。