商鋪?zhàn)鐾?，旺鋪生金，金鋪長(zhǎng)青，是商鋪投資者的追求。但遺憾的是，很多商鋪曇花一現(xiàn)，旺不了一年半載就衰落下去，其主要的原因是什么？作為國(guó)內(nèi)著名的、IT商鋪扎堆的中關(guān)村，從它的風(fēng)云變幻和經(jīng)驗(yàn)得失中，能帶給投資者哪些有益啟示？

評(píng)得失：三代之王的最大遺憾是什么？

海龍、鼎好和E世界是中關(guān)村老、中、新三代商鋪中的佼佼者，筆者將其稱為三代商鋪之王。在上一節(jié)中筆者分析了它們?cè)诮?jīng)營(yíng)上的成功經(jīng)驗(yàn)，但凡事有兩極，它們主要的遺憾或憂慮是什么？

對(duì)于海龍的投資開發(fā)商來(lái)說(shuō)，最大的遺憾就是沒有留下二期開發(fā)的空間。我們可以看到，海龍目前已經(jīng)成為了中關(guān)村商圈的圓心，它的東邊是科貿(mào)，西邊是鼎好，南邊是E世界，北邊是太平洋，其顯赫的位置可見一斑。如果海龍預(yù)留了二期、甚至三期的開發(fā)空間，海龍的整體收益毫無(wú)疑問(wèn)將會(huì)整體翻番。海龍的投資商顯然沒有進(jìn)行更長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略考慮，所以只能坐看前后左右接二連三地冒出來(lái)一個(gè)又一個(gè)的競(jìng)爭(zhēng)者，而自身還受制于相對(duì)狹小的商場(chǎng)空間，只能在“螺絲殼里做道場(chǎng)”。除了整體商鋪面積小之外，在設(shè)計(jì)上缺乏遠(yuǎn)見也成了海龍最遺憾的敗筆。海龍的樓道、樓梯都過(guò)于狹窄，而且沒有預(yù)留下適合旗艦店的展示空間，因此，海龍內(nèi)部空間擁擠，無(wú)法營(yíng)造寬敞明亮的購(gòu)物環(huán)境，這都對(duì)海龍的未來(lái)發(fā)展形成了嚴(yán)重的制約。再就是停車場(chǎng)問(wèn)題，海龍目前的停車位只有地下的230個(gè)，嚴(yán)重不足。

與之形成顯明對(duì)比的是，開業(yè)時(shí)間比海龍還早一年半的宣武門外的莊勝SOGO商場(chǎng)一期，它寬敞的大廳、多方向的電梯、充足的采光、齊整的布局等，處處體現(xiàn)了專業(yè)化的設(shè)計(jì)，還預(yù)留了二期的開發(fā)用地，即使今天來(lái)看，這些設(shè)計(jì)都不落伍。

由于設(shè)計(jì)缺乏前瞻性，以及沒有預(yù)留二期開發(fā)空間，造成海龍難以承接品牌旗艦店的入駐，這種機(jī)會(huì)收益的損失，筆者估計(jì)每年至少以億計(jì)數(shù)。

對(duì)于鼎好來(lái)說(shuō)，其最大的憂慮是鼎好二期未來(lái)如何經(jīng)營(yíng)。鼎好二期計(jì)劃在2007年第四季度開業(yè)，它宣稱將和一期商城一樣，采取整體經(jīng)營(yíng)的模式，繼續(xù)突出體驗(yàn)式，依托廠商和商戶，以取得整體品牌效應(yīng)。在筆者看來(lái)，整體經(jīng)營(yíng)、突出體驗(yàn)、營(yíng)造環(huán)境，這些實(shí)際上都已經(jīng)被廣泛克隆，并不能形成鼎好二期的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。如前文所述，鼎好一期致勝的關(guān)鍵是旗艦店展示模式。但二期如果完全照搬一期的模式顯然是不可行的。因?yàn)橐患移炫炂放撇豢赡茉谕粯菍娱_兩家店。筆者認(rèn)為，鼎好也許可以借鑒北京燕莎金源MALL的模式，即商場(chǎng)的一端是高檔，另一端是低檔，而中間是中檔，這種做法有可能使未來(lái)的鼎好實(shí)現(xiàn)“一加一大于二”的效果。

在筆者看來(lái)，E世界的最大憂慮也是模式之惑。E世界盡管硬件設(shè)施優(yōu)良，設(shè)計(jì)更趨于合理，但E世界顯然還沒有形成自己顯明的模式。E世界目前采用的是做物業(yè)一樣的管理方式，即把賣場(chǎng)當(dāng)成一個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目進(jìn)行運(yùn)作，并且在實(shí)際業(yè)務(wù)層面還做得不到位。E世界現(xiàn)在急需提升的是自己的軟件實(shí)力，即提高運(yùn)營(yíng)水平和找到適合自己的最佳模式和定位。

論輸贏：三代之王誰(shuí)將是王中之王？