在前港督彭定康支持下，消費者委員會在20世紀90年代中期進行研究，發(fā)現(xiàn)新落成住宅物業(yè)及超市貨品市場的競爭很小。

消委會的這項研究顯示，1991至1994年期間，70%新落成的私人樓宇來自七家地產(chǎn)商，55%來自其中四家。該項研究指：“本港新建住宅樓宇市場，并不存在高度競爭，也缺乏競爭威脅?！毖芯糠治隽朔恋K競爭的因素，較顯著的是土地供應(yīng)短缺導(dǎo)致的價格昂貴，及擁有土地儲備的發(fā)展商在競爭中具有的重大優(yōu)勢。

截至2009年6月30日，新鴻基地產(chǎn)擁有的土地儲備，包括4?190萬平方呎的可開發(fā)總樓面面積，及2?400萬平方呎（地皮面積）的農(nóng)地。截至2009年12月31日，恒基兆業(yè)地產(chǎn)擁有1?980萬平方呎的可開發(fā)樓面面積，及3?280萬平方呎（地皮面積）的農(nóng)地。根據(jù)消費者委員會的資料，市場占有率最多的三大發(fā)展商，于1991至1994年期間新落成私人樓宇供應(yīng)量，占市場總額46%。根據(jù)中原地產(chǎn)的調(diào)查，1996年，這些地產(chǎn)商賣出的新落成住宅單位，占該年總數(shù)的42%。市場結(jié)構(gòu)已根深蒂固，對新加入的企業(yè)而言市場門檻過高，再加上政府政策偏袒大地產(chǎn)商，這些大地產(chǎn)商的市場主導(dǎo)地位難以動搖。

超市是另一個無甚競爭的行業(yè)。根據(jù)消委會1994年11月發(fā)布的《香港超級市場業(yè)報告》，百佳及惠康兩家超市共同擁有70%的市場占有率。百佳屬和黃旗下，而惠康則由英資的怡和／香港置地擁有。

1997年中華煤氣公司的燃氣銷量占燃氣總銷量的74%，同時由于政府的不干預(yù)政策，中華煤氣公司的盈利率，由20世紀70年代初占平均價格的16%，上升至1996年的46%。消委會1995年7月發(fā)布的一份報告指：煤氣公司的價格及收益高于按成本計算的合理價格及回報。

1997年前，擁有大量土地儲備的地產(chǎn)商無疑是大贏家。1998年樓市劇跌，樓價比1997年的高位下跌65%。在淡市五年后，五大地產(chǎn)商在2002年財政年度的盈利依然可觀：截至2002年12月31日，長江實業(yè)錄得年度盈利88.8億港元；截至2002年6月30日，新鴻基地產(chǎn)錄得年度盈利85.2億港元。同年，恒基兆業(yè)地產(chǎn)的年度盈利為21.5億港元，九龍倉及會德豐為30.5億港元，而新世界發(fā)展則為13億港元。在經(jīng)濟低迷，失業(yè)率創(chuàng)歷史新高的這段時期，市民生活受到嚴重影響，中產(chǎn)階級飽受樓市暴跌之苦。1998年的樓市崩潰幾乎摧毀了整個中產(chǎn)階層，許多中產(chǎn)人士的財產(chǎn)在樓市及股市中蒸發(fā)掉，這些在八九十年代取得中產(chǎn)階級地位的人，不得不告別這個階級。然而這些大地產(chǎn)商的盈利卻如此之高，這格外觸目，也實在荒謬。