拆遷因素對價格的影響

1990~1998年，北京舊城改造中約拆遷了18萬~20萬戶居民，平均每年約2萬戶居民因為舊城改造而改善了住房條件，并使北京市的城鎮(zhèn)居民平均居住水平大幅度提高。這些居民的重新安置（除少數(shù)純道路市政的改造之外）自然成為房價的成本。而每年的商品房銷售統(tǒng)計數(shù)字約為180萬平方米，約折合25 000套住房，扣除新征土地中建設(shè)的商品房基本上城區(qū)每年商品房的銷售為10 000套，而每新建一套商品房就要安置1.5~2戶舊城居民，相當(dāng)于在每套商品房的價格中再加上1.5~2戶舊城居民的安置成本。

目前廣州、深圳所新建的一居室商品房許多為19~24平方米，并且深圳1999年推出的24~30平方米的一居室在市場中形成了銷售的高潮，頗受市場歡迎和寵愛，但北京的拆遷政策中規(guī)定按平房每戶居民實際居住面積增加25平方米計算補償安置費用。政策中規(guī)定的增加部分就等于送給原租用住房的住戶一套深圳、廣州的一居室，還不計原有租用的面積和對產(chǎn)權(quán)人的補償費用，這使租用住房戶通過一次性拆遷政策的優(yōu)惠變成了擁有私有住房的有產(chǎn)階層，同時將這些成本轉(zhuǎn)移到了房價之中，由購房者承擔(dān)。

從香港房屋署公布的資料可以看出，香港私人房屋60%以上的家庭居住在50平方米以下房屋內(nèi)，政府的租用房屋50%以上在30平方米以下，這也說明北京的政策是一個高標(biāo)準(zhǔn)的住房政策。其中高標(biāo)準(zhǔn)的拆遷安置政策，也必然會影響到城區(qū)房價的居高不下。原有的舊拆遷政策雖然當(dāng)時的支付成本較大，但被安置房的產(chǎn)權(quán)要經(jīng)過房改后才能歸個人所有，并且居住時需繳納房租（原有的回遷按房改售房并不交納營業(yè)稅，而現(xiàn)在的回遷以貨幣安置，購買低價商品房回遷要增加營業(yè)稅，開發(fā)商的實際所得低于房改價的情況在增加），如將這些因素計算在內(nèi)，新拆遷法中對租房戶的優(yōu)惠程度以及實際成本都大于舊拆遷法。在新拆遷法執(zhí)行一段時間之后也許導(dǎo)致的不是房價下降而是上升。如果在新征土地中涉及農(nóng)村宅基地的房屋拆遷，按新拆遷法執(zhí)行其成本將大幅度上升，并會使新征土地建設(shè)的房屋價格同步上升。

如果北京的拆遷成本不能被有效的拆遷政策所嚴(yán)格控制并大幅度下降，那么要想讓城區(qū)內(nèi)的房價下降是很困難的。好地點的房價因此而降不下來，新建區(qū)的房價因此而下降的可能性也不大。

政府是否有權(quán)限制和提高拆遷中的優(yōu)惠呢？完全有權(quán)，因為土地是國家所有的，政府作為一級土地管理者完全有權(quán)根據(jù)市場的情況來決定土地的價格。實質(zhì)拆遷成本、市政成本、土地出讓金的繳納以及土地的使用性質(zhì)和容積率都是土地的綜合成本，都在決定著土地的價格和房屋的價格。如果政府在加大拆遷中的優(yōu)惠政策時不核減土地的出讓金，自然會提高土地和房屋的價格。反之，如果降低拆遷的成本，或?qū)⒉疬w成本高的部分作為出讓金轉(zhuǎn)換，則可大大降低房價。

土地出讓金對價格的影響

55號令之后，地價成為全國大幅度提高房價的重要因素，北京市一般的地價中包含三個部分：1.土地出讓金；2.四源費；3.大市政費，并另行支付使用費。這三者合計一般收取的標(biāo)準(zhǔn)為房價的10%~30%，因性質(zhì)和位置的不同而調(diào)整。如市中心區(qū)的地價一般為每平方米1 500~3 000元，隨市中心成放射線向外遞減。政府收取的地價又重新投于城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)之中，轉(zhuǎn)換為土地的增值作用，但并未減少建設(shè)項目中市政費用的支出。由于土地有償使用的時間短，而城市基礎(chǔ)設(shè)施的缺口大，因此，目前大部分建設(shè)項目的市政項目工程仍要由開發(fā)商支付代市政拆遷用地的費用以及遠(yuǎn)離用地之外的干線市政工程的費用，有的在長達(dá)幾公里、十幾公里之外連接水、電、暖、氣等，成倍地支付市政費已繳納之外的市政工程等費用。

在實行繳納出讓金之前的土地使用者同樣在支付拆遷市政等各項成本，這些成本實際也是政府收取的出讓金的一部分。實行土地出讓金制度無非是政府認(rèn)為原有土地的收益過低而采取的一種增加和補充。但這種增加和補充雖然改善了政府對城市市政基礎(chǔ)設(shè)施投入的情況，卻并未改變建設(shè)項目對市政工程的負(fù)擔(dān)，因而必然會使房屋的價格最少提高10%。同時這些土地出讓金、四源費、大市政費進(jìn)入房價之中又提高了營業(yè)稅費，形成了稅上費、費上稅的環(huán)比增長結(jié)果。（1992年前計算房價營業(yè)稅時，將四源費、建筑稅、材料差價等均計算在房價之外作為代收代繳，并不繳納營業(yè)稅，而現(xiàn)在的出讓金、上繳的市政費以及四源費都變成了房價之中的內(nèi)容，都增加了相應(yīng)的營業(yè)稅。土地出讓金的提前繳納使成本中增加了相當(dāng)大的利息。當(dāng)領(lǐng)取銷售證時土地出讓金已基本交齊，而銷售和建成之間約有1~2年的時間自然會使房價再度升高，也增加了房價中土地出讓金的實際成本比例。）土地出讓金原則上是按地上和地下的可銷售商品房面積計算和繳納的，但由于土地的容積率不同，實際上就造成了土地拆遷成本的不平均分配，有的地區(qū)成本極高。有些必須建設(shè)又不能分?jǐn)傇谏唐贩恐凶鳛殇N售面積計算的土地同樣會產(chǎn)生成本，也會增加土地的實際成本。雖然這些建筑沒有收取土地出讓金，但也未核減土地出讓金，自然會成為對社會貢獻(xiàn)的成本中的一部分。