市政工程對(duì)房?jī)r(jià)的影響

雖然在繳納的土地出讓金中已含有四源費(fèi)以及大市政費(fèi)用的部分，但每個(gè)建筑項(xiàng)目自身仍在承擔(dān)著大量的市政工程費(fèi)用。大市政管線及道路等工程實(shí)際建成后除小區(qū)內(nèi)管線之外，全部向市政各管理部門繳納了實(shí)物資產(chǎn)，包括余量資產(chǎn)。每項(xiàng)市政工程的建設(shè)并非完全按本項(xiàng)目實(shí)際應(yīng)負(fù)擔(dān)和消耗的能源情況負(fù)擔(dān)，而是按城市建設(shè)的長遠(yuǎn)發(fā)展留有余量，如電信管道在每個(gè)小區(qū)中只需1~6孔的管道，但建設(shè)時(shí)按城市要求建了72孔或48孔的管道，資產(chǎn)和余量無償?shù)亟唤o了電話局或電信管理部門，而這一區(qū)的房?jī)r(jià)卻不合理地增加了大量的費(fèi)用，有的小區(qū)還要建22萬伏的電站等地區(qū)設(shè)施，市政費(fèi)用大大提高了房?jī)r(jià)。

國際上通行的做法是由政府或者專營的企業(yè)（公司）來支付市政管線和設(shè)施，然后在能源使用費(fèi)用中將投資回收。事先支付的工程費(fèi)用由稅收（財(cái)政）或市場(chǎng)直接融資解決。合理的電費(fèi)、水費(fèi)以及燃?xì)赓M(fèi)用完全可以提高價(jià)格以保證投資的回報(bào)，如香港的電氣、燃?xì)獾壬鲜泄?。但?nèi)地目前的公共設(shè)施價(jià)格是福利性的價(jià)格，因此無力形成投資的回收，許多如熱力公司等還要在財(cái)政或政府的補(bǔ)貼下生活，這樣就必然會(huì)造成電話、電力、熱力、燃?xì)?、供水等市政工程建設(shè)與收費(fèi)之間的不合理以及房?jī)r(jià)的不合理。

原有城市市政條件好的地區(qū)房?jī)r(jià)中的分?jǐn)偙壤?，原有城市市政條件不好的地區(qū)房?jī)r(jià)中的分?jǐn)偙壤?，商品房房?jī)r(jià)中要承擔(dān)大量的市政工程費(fèi)用，而非商品房的回遷戶、學(xué)校、幼兒園等其他房屋的市政費(fèi)用也轉(zhuǎn)化到了商品房之中。如果這些費(fèi)用均轉(zhuǎn)化在能源的消耗中支付，就可使房?jī)r(jià)大幅度降低。

任何產(chǎn)業(yè)都是按市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)價(jià)格、價(jià)格中的利潤作用引導(dǎo)市場(chǎng)資源的配置，而資源的重新配置又反過來影響價(jià)格和利潤，這樣一個(gè)資源配置選擇市場(chǎng)價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格吸引資源的基本原則，在房地產(chǎn)業(yè)也是同樣。任何開發(fā)商都是事先按照市場(chǎng)可能接受的價(jià)格情況核算現(xiàn)行政策中規(guī)定或可預(yù)見的成本，以選擇自己的投資，但由于房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)周期長的特性，開發(fā)商并不能預(yù)見政府的政策性變化。每一次政府政策的變化都在以不同標(biāo)準(zhǔn)提高著成本，開發(fā)商又必須無條件地服從和支付因政策變化而增加的成本，就只能要么核減自己的利潤以維持原有的價(jià)格，要么提高房?jī)r(jià)來維持必要的利潤。由于這種不可預(yù)見的因素，幾乎每年都會(huì)因政策變化而出現(xiàn)一些小的開發(fā)商或項(xiàng)目公司，不得不（因其沒有其他的項(xiàng)目來分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)）事先就制定一個(gè)增加較多的不可預(yù)見因素的價(jià)格前提，以保證政策變化時(shí)能夠應(yīng)對(duì)。事先應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)本來是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中普遍采取的手段之一，但如果是為了防止政策的不穩(wěn)定因素而造成不得不應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)所增加的市場(chǎng)價(jià)格，就會(huì)增加市場(chǎng)的不穩(wěn)定和不合理因素。

任何一級(jí)政府都在不斷地提高規(guī)劃之中對(duì)城市環(huán)境、居住條件和配套設(shè)施等方面的標(biāo)準(zhǔn)和需求，但同時(shí)又都希望房?jī)r(jià)能迅速地下降，直到接近于現(xiàn)有工薪階層的工資能承受和購買的水平，同時(shí)又希望在下降的房?jī)r(jià)之中能保證政府有形和無形的收益并不降低和減少。政府總認(rèn)為不是政府的規(guī)定和政策從房?jī)r(jià)中拿走了大頭，而是開發(fā)商在牟取暴利，總指望靠擠壓開發(fā)商的利潤可以使房?jī)r(jià)降下來。如果市場(chǎng)中房屋的建設(shè)開發(fā)者不是開發(fā)商而是政府，如果不能靠利潤、剩余價(jià)值的經(jīng)濟(jì)規(guī)律來吸引資金向房地產(chǎn)投入，那么結(jié)果不是房?jī)r(jià)會(huì)降下來，而是在供應(yīng)量減少的情況下使房?jī)r(jià)直線上升。

降低土地的成本是降低房?jī)r(jià)的關(guān)鍵，建安成本有預(yù)算定額，但土地成本卻是受多方因素影響的：

1.舊城土地的拆遷成本由政府的拆遷政策決定，并在逐步提高；

2.土地的出讓金繳納由政府的基準(zhǔn)地價(jià)和評(píng)估辦法決定；

3.市政工程費(fèi)用受到政府的規(guī)劃條件、雙重收費(fèi)和現(xiàn)狀缺口的制約；

4.教育、商業(yè)和人防等必需的配套條件由千人指標(biāo)和人防法決定；

5.汽車、自行車庫的數(shù)量受到發(fā)展規(guī)劃的要求在不斷增加和提高；

6.綠化水平受到綠化法、環(huán)境保護(hù)法等法規(guī)的要求在不斷提高；

7.城市規(guī)劃的限高、容積率、密度、遮擋、戶型設(shè)計(jì)等條件受到總體規(guī)劃的限制；

8.各項(xiàng)稅收行政收費(fèi)也是由政府規(guī)定的。

上述所有問題和規(guī)定都影響著土地的成本，又都是開發(fā)商和消費(fèi)者無權(quán)改變而不得不承受的。房?jī)r(jià)能否下降和房?jī)r(jià)下降的余地到底還有多少，關(guān)鍵就在于上述決定和影響成本的因素變化還有多少。

（2000年3月）